Possibile difformità urbanistica

[Alamonakaponza]

In un appartamento che ho venduto qualche anno fa, le finestre erano tutte spostate di circa 5 cm e si è dovuta fare la sanatoria.
Io credo che sanare questo tipo di difformità sia idiota, ma il comune deve incassare...

Che periodo era l'appartamento? Se è di prima che usassero il CAD credo che una difformità di 5 cm sia veramente ardua da notare...

 

[brina82]

In un appartamento che ho venduto qualche anno fa, le finestre erano tutte spostate di circa 5 cm e si è dovuta fare la sanatoria.
Io credo che sanare questo tipo di difformità sia idiota, ma il comune deve incassare...

No vabbè 5cm son tutti dei cretini!

 

[brina82]

Cara Community,

piacere di conoscervi. Vi scrivo per un assistenza su una compravendita di immobile a Roma che mi vede come acquirente insieme alla mia compagna. Anticipo che non sono un esperto di temi urbanistici, ragione per la quale vorrei sentire un vostro parere.

A dicembre visioniamo un immobile, facciamo proposta che viene accettata soggetta al mutuo bancario. Rogito entro il 31 marzo 2022.

Ad inizio mese di gennaio, viene il perito della banca che, sulla base della sola piantina catastale (risalente al 1970, immobile costruito nel 1968), rilascia la sua perizia positiva. Tutto ok per il mutuo quindi.

Contenti della notizia, insieme alla mia compagna iniziamo il round di visite per le ristrutturazioni, dove un architetto rileva (i) delle lievi difformità dello stato di fatto rispetto la planimetria catastale (i.e. a detta di tutte le persone che successivamente abbiamo sentito assimilabili a "errate rappresentazioni grafiche"- tutte le stanze di questa piantina sono infatti in linea con lo stato di fatto dell'immobile) e (ii) per due finestre, una grandezza reale maggiore rispetto quanto sulla piantina catastale (ca. +30/40% in cm) e per una finestra l'opposto, ovvero più piccola di quanto rappresentato sulla piantina catastale. Capiamo a questo punto che (i) il vero problema sono le finestre e (ii) per accertare l'esistenza o meno di una difformità a livello urbanistico, ci serve il progetto depositato in comune: progetto che ne amministratore, ne altri condomini, ne ovviamente agenzia/venditore ha. Sottolineo che le finestre della palazzina sono tutte uguali a quelle del mio appartamento.

Tengo a precisare che il venditore (ignaro della situazione) si è reso perfettamente disponibile ad ingaggiare uno studio per iniziare la procedura di accesso agli atti in comune del progetto e, come giusto che sia, il tutto a sue spese.
Pertanto, di comune accordo, abbiamo deciso di rimandare il rogito, che alternativamente si sarebbe potuto fare nei prossimi giorni, per aspettare un riscontro sul progetto. Di seguito i miei quesiti:

- Capisco purtroppo che la planimetria catastale conta sempre fino ad un certo punto, e senza l'informazione data dall'architetto, avremmo comprato un immobile senza certezza di conformità urbanistica.
-Sebbene abbiamo ok perito mutuo, vi è la possibilità concreta che non si trovi il progetto prima del 31 marzo 2022. In questo caso, la nostra idea è quella di accordarci con il proprietario (assolutamente in buonafede in questa trattiva) tramite un accordo che faccia in modo che lui stesso si prenda carico dei costi connessi con l'eventuale sanatoria (SCIA in sanatoria, da quanto capito) per sistemare questione finestre e/o altre difformità che possano venire fuori dal progetto urbanistico. Conseguentemente, "forti" di ciò, rogitare il 31 marzo (insomma, come se ci accorgessimo post acquisto di questo possibile problema);
- In questo scenario, capisco che senza aver capito bene se ci sia qualche difformità urbanistica, noi non possiamo iniziare i lavori di ristrutturazione nell'appartamento. Questo perchè il processo connesso alla CILA implica il deposito di una piantina ante e post, e conseguentemente ci sarebbe una problematica relativa alla rappresentazione delle finestre nell'"ante" appunto, che sarebbero difformi dalla piantina catastale. E' corretta questa mia lettura?
- In ogni caso, non abbiamo detto ancora nulla al notaio in merito a questa situazione, che ha gia rilasciato la sua dichiarazione alla banca ed è ok per rogitare quando noi siamo pronti. Abbiamo paura che se decidessimo di procedere nel modo descritto sopra, ci potrebbe "negare" l'atto. Cosa consigliate in merito?
- Infine, abbiamo come termine ultimo per la delibera bancaria il 10 aprile, quindi se scavalassimo questa data dovremmo ripartire da zero per il mutuo.

Scusate il papiro, ma data la mia inesperienza nell'ambito, ho voluto descrivere tutto dettagliatamente. Mi fa piacere sentire pareri su questa situazione, dato che attualmente siamo in una fase di stallo in attesa del comune!

Grazie dell'assistenza,
Luca

Ciao, tutte considerazioni corrette.

Non so se ce la farai per il 31 Marzo a fare questo accesso agli atti.

Quasi certamente ci sarà una difformità da sanare, perchè se l'accatastamento non torna, ho i miei dubbi che possa tornare il progetto (non sono solito fasciarmi la testa prima, ma penso sia così, avendo visto numerose esperienze del genere).

Qualora volessi acquistare lo stesso per poi proporre al condominio di effettuare una sanatoria "globale", assicurati che si possa fare ovvero che il tuo tecnico potrebbe occuparsene e che non ci siano intoppi (tipo vincolo paesaggistico ecc. (ci vuole almeno una SCIA in sanatoria), dopodiché mi farei fare uno sconto di circa 5k (somma ragionevole, ma senti prima il tuo tecnico).

Il dubbio rimane sul Notaio: in teoria per salvare capre e cavoli l'atto dovrebbe riportare il titolo (licenza/concessione) e basta, ovvero il venditore non dovrebbe dichiarare la conformità urbanistica dell'immobile (quella catastale ci vuole sempre, però per questa appunto, per maggior tranquillità tua, visto che la conformità catastale la dichiara anche l'acquirente, farei ripresentare la planimetria, magari con causa "esatta rappresentazione grafica").

Fossi il venditore chiederei comunque una scrittura privata in cui a fronte delle difformità riscontrate, da sanare (il venditore comunque dichiarerà che sono sanabili), è stato fatto uno sconto di 5k e che quindi l'immobile è stato compravenduto a 145k invece che 150k.

Eviterei di scrivere queste cose sull'atto, ammesso che si possa fare (il dubbio sul fatto che il Notaio, una volta informato delle difformità, possa rogitare comunque, rimane).

 

[Bagudi]

Che periodo era l'appartamento? Se è di prima che usassero il CAD credo che una difformità di 5 cm sia veramente ardua da notare...

Immobile Anni '70, ma per fare la Relazione Tecnica si è dovuto evidenziare...