Possibile evitare donazione permettendo mutuo?

[Utente Cancellato 77469]

Buongiorno,
vi presento la mia situazione.

Vecchia costruzione anni 60 divisa su due piani con singoli appartamenti, oltre scantinato, comprati in comunione dei beni. Nel 1982 morì mio nonno, così in successione il suo 50% fu suddiviso tra mia nonna e mio padre (figlio unico). Si ebbe quindi mio padre proprietario del 25% al pian terreno ed il 25% del primo piano, mentre nonna proprietaria del 75% del pian terreno e del 75% del primo piano.

Ora mia nonna si trova in casa di riposo, io e mia moglie vorremmo avere tutte le carte a posto per iniziare i lavori di ristrutturazione al primo piano e agli esterni, una volta divenuti regolari cointestatari del primo piano e risistemate tutte le quote di proprietà con mio padre.

Abbiamo sentito differenti notai e più banche con pareri anche piuttosto discordanti; mi pare piuttosto assurdo non si trovi una formula univoca per evitare donazioni ed eventuali problemi futuri; quel 25% al primo piano intestato a mio padre pare essere decisivo nell'ostacolare una richiesta di mutuo!

Spero sappiate consigliarmi.

 

[D3rivato]

Se non sanno consigliarti fior di notai che hanno studiato decine di anni credi che un agente immobiliare con un patentino possa saperti districare la matassa?

 

[francesca63]

io e mia moglie vorremmo avere tutte le carte a posto per iniziare i lavori di ristrutturazione al primo piano e agli esterni, una volta divenuti regolari cointestatari del primo piano e risistemate tutte le quote di proprietà con mio padre.

Per diventare proprietari del primo piano, evitando le donazioni, direi che l’unica possibilità è quella di comprare le quote di nonna e padre, con soldi vostri, anche pagando meno del valore di mercato, purché i soldi indicati nel rogito passino di mano normalmente.
Se non avete la somma necessaria , l’unica possibilità è attendere la morte della nonna , che potrebbe lasciare a te per testamento anche tutta la sua quota, se lo volesse. E poi comprare la quota del papà.

Non spieghi se nonna e padre sono disponibili a effettuare una donazione, e se avete la somma necessaria alla ristrutturazione: in questo caso, se pensate di voler tenere la casa a lungo, anche la donazione non sarebbe un grosso problema .
Ovvero , se spieghi più compiutamente la situazione, sarà più facile analizzare pro e contro.

 

[Utente Cancellato 77469]

Grazie mille Francesca.

Nonna e papà sono certamente disponibili ad effettuare la donazione. Il problema a monte sono le formule di finanziamento bancario per la necessaria ristrutturazione. Mi spiego meglio: un eventuale prestito (con tassi elevati) avrebbe un periodo eccessivamente breve di estinzione, mentre un mutuo (più leggero economicamente) pare non elargibile se avvengono donazioni in linea diretta.
Il finanziamento avrebbe il fine di effettuare la ristrutturazione in modo completo.

 

[francesca63]

Avete provato a chiedere in banca se, con una polizza che copre i rischi della donazione, sono disponibili a darvi un mutuo ?
Ultimamente lo fanno più facilmente, con questa polizza apposita.

Un’altra possibilità, ma serve un atto notarile in più, con relative spese, è di far fare a padre e nonna una permuta tra le loro quote ; cioè la nonna cede il 25% della casa che non vi interessa a tuo padre, che cede in cambio il 25% della casa che vi interessa.
A questo punto tua nonna sarebbe proprietaria del 100% del primo piano, e i due resterebbero proprietari al 50% del piano terra.
Tua nonna ti dona il primo piano, e forse riesci a farti finanziare.

 

[Utente Cancellato 77469]

Ti ringrazio ancora, queste sono ipotesi che abbiamo considerato e probabilmente torneremo ad approfondire meglio. La linea preferibile sarebbe una intestazione totale del piano terra a mio padre ed il primo piano a me e mia moglie (idem cantina).
La sensazione che personalmente ho avuto finora è che non tutte le banche seguano la stessa linea (ci devono anche mangiare sopra...) e che non tutti i notai consiglino allo stesso modo (pareri discordanti...).
Spero di trovare una soluzione al più presto

 

[francesca63]

Sarebbe interessante sapere alla fine che strada seguirete.

 

[eldic]

Se non avete la somma necessaria , l’unica possibilità è attendere la morte della nonna , che potrebbe lasciare a te per testamento anche tutta la sua quota, se lo volesse. E poi comprare la quota del papà.

ma così non va a ledere la legittima del papà?

 

[francesca63]

ma così non va a ledere la legittima del papà?

Certo; ma se il papà è d'accordo, firmerà un atto di acquiescenza al testamento e di rinuncia all'azione di riduzione , e l'immobile sarà ereditato senza problemi dal figlio.

 

[eldic]

Certo; ma se il papà è d'accordo, firmerà un atto di acquiescenza al testamento e di rinuncia all'azione di riduzione , e l'immobile sarà ereditato senza problemi dal figlio.

ah, dici con rinuncia dell'eredità... occhio che però così si becca le imposte di successione.