Possibile vendita immobile ma il compratore ha paura di doverlo restituire in caso di fallimento?..c

[Karl HEINZ]

Sono un imprenditore, purtroppo da anni la mia azienda non và tanto bene...ho trovato però un compratore dell'immobile della società e con la cifra concordata....... io sanerei tutti i debiti pregressi dell'azienda e ne avvanzerei ancora ....anche se poi naturalmente ci andrò a pagare le tasse sopra......comunque questo mi ha anche spinto a prendere la decisione di mettere in liquidazione la società, sempre che questa operazione vada in porto...

Adesso nasce un problema...il compratore ha paura che la mia azienda fallisca nei prossimi due anni...e che lui sia costretto a restituire l'immobile come da art. 67 secondo comma 16 marzo 1942 n.262.... e sinceramente lo capisco anche....la somma dell'investimento è notevole...e quindi vuole essere sicuro...

lui ha proposto una fideiussione garantita...con scadenza appunto a 2 anni....ma a me...i soldi servono ORA...appunto per scongiurare qualsiasi problematica...e chiudere l'azienda...

Allora...diciamo che se non vendo l'immobile, o almeno incasso la cifra che mi servirebbe per chiudere tutti i debiti contratti.. effettivamente, anche se non me lo auspico...nei prossimi due anni..causa CRISI....la vedo grigia... (è per questo che sto' cercando di vendere infatti..)....ma se lo vendo...copro di tutto e di +...e metto la società addirittura in liquidazione...(mi sono un po' stancato)...

SPERO SIA STATO ABBASTANZA CHIARO nello spiegare la situazione...

Chiedo quindi una vostra impressione...o suggerimento...sul come poter risolvere la situazione e salvaguardarci entrambi...

UN SENTITO RINGRAZIAMENTO A TUTTI PER L'ATTENZIONE.....

 

[Antonello]

Se con quanto incassi dalla vendita dell'immobile sani la situazione dell'azienda, non capisco i dubbi dell'acquirente.
Prova a documentargli la situazione debitoria.
Se l'acquirente è d'accordo potete andare insieme dai creditori e pagarli con i quattrini suoi.
Mano mano che pagate scriverete nel compromesso che la somma X è stata versata a titolo di caparra.
Si convincerà della bontà dell'operazione e, presuma, tutto si aggiusterà.
Eventualmente proponigli di diventare liquidatore della società così da vere in mano la situazione.

 

[Karl HEINZ]

Gentilissimo Antonello,

Grazie inanzitutto per il tuo punto di vista...Infatti ...non capisco questi dubbi...parlando con il suo commercialista mi ha evidenziato che la sua preoccupazione è che ci siano dei debiti - non rintracciabili - che si possano manifestare da un momento all'altro...ma questo MI SEMBRA AL QUANTO ASSURDO....

Adesso come dici tu ho l'intenzione di "aprirgli le carte"...dimostrando che con i soldi che incasso..chiudo ogni possibile problematica....ma anche la proposta di diventare lui liquidatore della società, non è male...avrebbe il controllo della situazione...ma questo però non potrebbe complicare ulteriormente la situazione?...parlo sempre da ignorante in materia... cioè...il liquidatore...nominato...non corre nessun rischio in questo tipo di operazioni?...No...?...

 

[fpsoft]

Se per l'acquirente è prima casa, non dovrebbe rientrare in eventuali revocatorie fallimentari.

 

[Karl HEINZ]

Uhmmm INTERSSANTE SOFT.....ma non credo sia questo il caso...

 

[Roby]

Se si dichiara interamente il prezzo di cessione dell'immobile , il curatore fallimentare (se succede) revoca la vendita e fa rientrare il bene nel patrimonio del fallito solo se ha suo giudizio pensa di poter ricavare di più dalla vendita del bene sotto stimato nella dichiarazione.
Cosi mi fu spiegato da un curatore tempo fa.
Credo che un incontro con il suo commercialista e aprirgli le carte come dici tu sia la cosa migliore accompagnata dalla sincerità.
Presumo che questa vendita sia un poco sotto il prezzo di mercato, ma se vuole spuntare un prezzo diciamo "buono" deve prendersi anche una piccola dose di rischi........ (che non sempre ci sono).

 

[Karl HEINZ]

Antonello...Grazie per il tuo punto di vista....avevo risposto al tuo messaggio, ma non me l'ha pubblicato!!!

Dicevo...infatti parlavo con il mio commercialista e abbiamo intenzione di presentargli i conti della società..."aprire le carte" insomma....ma la preoccupazione del potenziale compratore è quella che ci siano dei debiti EXTRA...fuori dai documenti..che possano essere reclamati ad anni distanza...questo mi sembra assurdo....io purtroppo i miei debiti lì ho ben chiari...a bilancio...davanti agli occhi...

Anche la proposta di farlo diventare liquidatore...mi sembra una buona idea...ma non potrebbe conplicare ulteriormente le cose...nel senso...(sono ignorante in materia) il liquidatore non ha costi o responsabilità?...

Aggiunto dopo 2 minuti :

Grazie Roby....la vendita avverrebbe ad un valore di mercato congruo...ma questo aspetto del curatore è importante...come spunto...diciamo che, certo, stà seguendo tutto il mio commercialista...però...è importante confrontarsi per sapere le opinioni e punti di vista di altre persone...

 

[Roby]

Si infatti ci stiamo confrontando.
IO personalmente il liquidatore della società non lo farei........ dovrei rispondere poi in prima persona dei eventuali debitori non conosciuti e poi rifarmi su di te.

 

[Karl HEINZ]

Beh...Roby...nemmeno io......anzi forse..adesso che ci penso...(scusa antonello)...ma credo che anche solo proporlo possa complicare ulteriormente le cose... diciamo che dentro di me io penserei (anche se fossi un compratore e fossi naturalmente interessato)....ma cosa vuoi...che ti dia i soldi e ti faccia pure da balia?...ci siamo capiti no...

 

[maria antonietta]

Il problema sorge se l'importo di vendita è notevolmente inferiore al valore di mercato: una soluzione potrebbe essere una perizia giurata attestante il valore, e tutti i pagamenti effettuati con bonifici al venditore per dimostrare ad un eventuale curatore l'effettivo pagamento del bene e ad un giusto prezzo.
Non è possibile fare i versamenti direttamente ai fornitori/creditori, perchè oltre che contabile il problema sta nel dimostrare il pagamento in atto notarile.
Visto che il rapporto con l'acquirente mi sembra buono, potrebbe effettuare i bonifici in conto prezzo/saldo dell'immobile a fronte di ordine di bonifico già sottoscritto dal venditore a favore del creditore e presentarlo magari contestualmente nella stessa banca.
Certo è che i debitori possono essere solo quelli contabilizzati non gli eventuali extra...... Preciso che la caparra è solo la prima, gli altri versamenti sono acconto prezzo o saldo.