Antonio Troise

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Agente Immobiliare
Da "le guida del cittadino" Consiglio Nazionale del Notariato.

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.
Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.
Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia
stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.
Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma
di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita,
che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.
Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si
firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma
della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma
di legge. Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Definizione di compravendita (atto di trasferimento definitivo o atto notarile)

La compravendita è un contratto disciplinato dagli art. dal 1470 fino al 1509 del codice civile. Il c.c. la chiama semplicemente vendita, mentre la stessa si traduce in latino come emptiovenditio. Ex art 1470 del c.c. La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Si possono individuare due parti: il venditore (o alienante) che trasferisce il diritto ed il compratore (o acquirente), che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo.
 

acquirente

Nuovo Iscritto
Professionista
acquirente,
spesso e volentieri al preliminare non viene versata una somma tale da permettere al proprietario di estinguere il mutuo esistente.
Contestualmente al rogito notarile viene saldato il mutuo esistente e il notaio provvederà prima alla cancellazione e di seguito all'iscrizione del nuovo mutuo, quindi al rogito notarile l'iscrizione dell'ipoteca del venditore c'è sempre :affermazione:

ti ringrazio della spiegazione, mi confermi un iter del notaio che mi tranquillizza.
se l'ipoteca di cui parli e' il mutuo sono d'accordo con te...............al 100%.
se l'ipoteca e' di altra natura........... ad esempio Equitalia, immagino che sia la stessa procedura.
una parte del saldo al rogito va a coprire l'ipoteca subito. c'e' la cancellazione e tutto va a posto.
grazie
 

Antonio Troise

Membro Storico
Agente Immobiliare
Una casa pignorata può essere venduta :affermazione:
Operazione ben diversa da vendere una casa ipotecata e molto più rischiosa.
Ci deve essere una stretta collaborazione tra il legale dei creditori e il legale dell'acquirente ( si purtroppo ci vuole un legale ), per trovare un accordo e il Notaio di fiducia.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Sono d'accordo con Antonio.

Forse prima sono stata anche precipitosa nel rispondere, però - una volta conosciuti meglio i particolari - la rifarei, perchè mi pare che non ci sia stato un gran zelo da parte dei venditori per mettere a posto una questione che si trascina da tempo...

Silvana
 

flo19

Nuovo Iscritto
anche io un mese fa circa ho fatto una proposta x un immobile, che poi è risultato invendibile in quanto il proprietario non ha pagato delle tasse ad equitalia e quindi vi era un'ipoteca e l'agenzia appena accortasi della vicenda non ha fatto firmare la mia proposta al proprietario. Se la cosa fosse uscita fuori dopo le firme della proposta, il proprietario ci avrebbe dovuto risarcire dandoci il doppio della caparra. Ma appunto la cosa è venuta a galla quasi subito e semplicemente abbiamo atteso la scadenza della proposta (mi pare 15/20 giorni) e ci siamo ripresi l'assegno. Ed è finita così!
 

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