Posso applicare la cedolare secca?

[htch]

Buongiorno, oggi ho fatto visitare l'abitazione all'ennesima persona. La persona in questione è una vicina di casa infermiera che la vorrebbe in affitto per creare un associazione per metterci 4 anziani.ha detto che ha già contattato asl ec per tutte le documentazioni del caso. Le ho chiesto a chi sarebbe stato intestato il contratto e mi ha risposto a lei e suo marito e non all'associazione. È possibile applicare la cedolare secca? Perché se non è possibile conti alla mano sono costretto ad aumentare l'affitto da 650e a 850e. Ringrazio anticipatamente per le risposte..

 

[SGTorino]

Secondo l'Agenzia delle Entrate non è possibile applicare la cedolare secca nel caso in cui i conduttori, persone fisiche, agiscano nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo (circolare 26/E del 01/06/2011).
Aggiungo che, per il lavoro che faccio, devo confessarti che non mi suona bene l'ipotesi dell'incremento che hai prospettato perché mi viene da pensare che un aumento, pari al 30%, porti la tua richiesta fuori mercato. Anche le locazioni seguono le rigorose regole del mercato (con le dovute eccezioni: mi riferisco per esempio all'ipotesi di un canone concordato) e non sempre si sposano con le esigenze economiche (legittime) dei proprietari. Non è un caso che le procedure di convalida di sfratto per morosità siano aumentate, in questi ultimi anni, del 35% ed anche più in alcune città del sud.

 

[htch]

non la porta fuori mercato, sono io che ho chiesto un prezzo di molto inferiore per la locazione. comunque come mi aspettavo, quindi la tassazione sarà del 38% visto che ho un reddito di poco più di 40000e

 

[SGTorino]

Sissignore: da euro 28.001 ad euro 55.000 l'aliquota è del 38% dell'eccedente della seconda aliquota (quindi l'aliquota del 38% colpirà, circa, 12.000 euro). Va doverosamente ricordato che dal 2013 l'imponibile ai fini IRPEF salirà dall'85% al 95% del canone annuo di locazione.

 

[Limpida]

Se l'infermiera desidera un contratto intestato a persona fisica e non a una Associazione, non vedo che problema potresti avere ad affittare con cedolare secca. Ti consiglio eventualmente di mettere sul contratto il divieto di sublocazione e cessione del contratto.

 

[SGTorino]

Sono d'accordo Limpida, purchè l'immobile sia utilizzato come abitazione.

 

[htch]

Il contratto sarà intestato a lei e al marito non all'associazione. Glielo chiesi apposta perché so che intestandolo ad una associazione non puoi optare per la cedolare secca. Farò un salto all'agenzia delle entrate per vedere che mi dicono.

 

[SGTorino]

Sono curioso. L'agenzia delle entrate alla quale ci siamo rivolti ci ha espressamente chiarito che non si deve fare solo riferimento al soggetto, persona fisica, che condurrà l'immobile, ma anche all'attività che in esso verrà svolta. A parte il problema in diritto (non posso sottoscrivere un 4+4 come persona fisica se poi, per esempio, utilizzerò l'abitazione come studio di avvocato o commercialisti - nel qual caso devo sottoscrivere un 6+6) e quello catastale (non posso utilizzare ad uso, sempre per fare lo stesso esempio, studio professionale - 6+6 -, un immobile che non sia accatastato come A/10), l'unico modo per aggirare la normativa è sottoscrivere un uso abitazione 4+4 a titolo personale, per poi dentro farci tutt'altro. Ovviamente, è una soluzione che sconsiglio caldamente ai miei clienti per le implicazioni negative che ciò comporterebbe.

 

[htch]

In effetti leggendo più attentamente chiarisce che anche se l'immobile viene dato in locazione ad una persona fisica, essa non deve esercitarci attività. Ora mi sorge però una domanda...se un immobile viene affittato ad una persona fisica, e la stessa ci esercita un attività all'insaputa del locatore e questi opta per la cedolare secca?

 

[SGTorino]

Condizione per cui il proprietario non sia responsabile di ciò che capita nel suo appartamento (nel caso in esame) è che il suddetto sia correttamente accatastato come civile abitazione e non come ufficio. Inoltre, il contratto dovrà essere a fini abitativi (transitorio, 3+2 o 4+4) e dovrà contenere una clausola che vieta espressamente il cambio della destinazione d'uso da parte dell'inquilino.