Per tornare al tema... qualche osservazione: io ripartirei da "i soldi per coprire le spese" e li conterei bene; poi c'è un dettaglio: il "si può" arrivare al 100% con Consap, ma non è una garanzia, è il massimo ( e non proprio a condizioni entusiasmanti, in genere) e se la si finisce al 90-95, non è una rarità; non tutte le banche aderiscono; in operazioni simili, di solito c'è da considerare una polizza (utile, ma cara).
Per la mediazione creditizia... è un po' come con le agenzie immobiliari: dipende da chi incontri. Le banche non ragionano tutte allo stesso modo: qualche volta è meglio farsi accompagnare, qualche volta no (ad es. su un'operazione a bassa redditività la banca non gradirà dover stornare...). In ogni caso, meglio avere un atteggiamento di sana diffidenza e cercare riscontri a quanto viene detto. Da tutti.
In definitiva, io valuterei qualche immobile meno costoso... e soprattutto cercherei di aumentare le risorse da destinare all'acquisto.