Posso correre il rischio di perdere la casa ?

[Gigliola Rossato]

buongiorno , volevo un consiglio ...ho intenzione di acquistare una casa ,mi e stata offerta a un prezzo piu' basso del suo valore poiche io sono gia' in affitto in questa casa . La banca pero' mi ha detto che per 2 anni dalla data di acquisto se la casa e stata acquistata a un prezzo inferiore del suo valore , se la ditta fallisce la casa potrebbe essere pignorata e io andrei in attesa di rimborso con tutti quelli che eventualmente avanzerebbero soldi .Ma se io compero la casa una volta fatto il rogito non e mia ?e quindi la ditta da cui la compero con me non ha piu' nulla a che fare ? grazie in attesa di una risposta vi porgo distinti saluti ....

 

[STUDIOMINUCCI]

E la banca ti ha detto giusto....

 

[beppebre]

Per l'esercizio dell'azione revocatoria fallimentare è necessario che:
il contratto sia stato stipulato l'anno precedente il fallimento;
il prezzo pagato risulti inferiore al prezzo di mercato se non ricordo male del 25%;
l'acquirente fosse a conoscenza della possibile insolvenza del venditore.

Inoltre la nuova legge fallimentare prevede che le compravendite di immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente, non siano soggette all’azione revocatoria fallimentare.

A maggior tutela è opportuno rivolgersi ad un notaio di propria fiducia e valutare con lui tutti gli aspetti della compravendita compresa la trascrizione del preliminare che consente all'acquirente di divenire, in caso di fallimento dell'azienda, un creditore privilegiato.

Non credo quindi che l'operazione presenti rischi particolari.

 

[Maurizio Zucchetti]

Assolutamente d'accordo per quanto riguarda l'azione revocatoria, ma forse il timore di Gigliola si riferisce al fatto che, qualora il venditore fallisse, la casa verrebbe acquisita nella "massa fallimentare" (non mi ricordo il termine esatto ) per saldare i creditori prioritari (operai, fornitori, banche ecc.), e lei andrebbe in fondo alla coda sperando di recuperare qualcosa.
Non mi sembra purtroppo un rischio così pellegrino .... anni fa ad Allumiere, in provincia di Roma, sono capitato in un condominio dove quasi tutti i proprietari hanno dovuto ri-comprare la propria casa accordandosi con il curatore fallimentare proprio per evitare quanto sopra!

 

[H&F]

E la banca ti ha detto giusto....

E la banca ha chiaramente fatto capire che non darebbe il mutuo.
Non si può fare il conto senza l'oste (banca).

 

[H&F]

[quote="beppebre, post: 238286, member: 15655"....... compresa la trascrizione del preliminare che consente all'acquirente di divenire, in caso di fallimento dell'azienda, un creditore privilegiato.
[/quote]
Non credo proprio che si diventi creditore privilegiato.

 

[STUDIOMINUCCI]

Non credo quindi che l'operazione presenti rischi particolari.

La legge fallimentare, in tutte le modifiche sino ad oggi, parla pur sempre di non revocabilità per immobili acquistati al giusto prezzo (testuale).

Inoltre , se guardiamo l'ultimissima modifica della legge fall. sul punto, l'immunità varebbe anche per gli immobili strumentali all'esercizio dell'impresa, se è per questo.

Attenzione, però : da autorevoli commentatori del testo novellato sorge anche il dubbio che , per effetto dei cosiddetti "combinati disposti" ....l'immunità da revocatoria (e sempre con il requisito del "giusto prezzo") sia destinata ad operare con sicurezza soltanto per gli immobili in costruzione (da cui l'uso del termine "destinati" e non del termine "adibiti").

Per concludere con una sintesi che in altro 3d apprezzavo in Frisoli : IO mi sentirei molto più tranquilla NON acquistandola!

 

[H&F]

La legge fallimentare, in tutte le modifiche sino ad oggi, parla pur sempre di non revocabilità per immobili acquistati al giusto prezzo (testuale).

Inoltre , se guardiamo l'ultimissima modifica della legge fall. sul punto, l'immunità varebbe anche per gli immobili strumentali all'esercizio dell'impresa, se è per questo.

Attenzione, però : da autorevoli commentatori del testo novellato sorge anche il dubbio che , per effetto dei cosiddetti "combinati disposti" ....l'immunità da revocatoria (e sempre con il requisito del "giusto prezzo") sia destinata ad operare con sicurezza soltanto per gli immobili in costruzione (da cui l'uso del termine "destinati" e non del termine "adibiti").

Per concludere con una sintesi che in altro 3d apprezzavo in Frisoli : IO mi sentirei molto più tranquilla NON acquistandola!

Sensazione che condivide anche la banca, che non ci vuole mettere i suoi soldini.

 

[beppebre]

Vi sarei grato se mi chiarirete alcuni punti:
1) se il fallimento del venditore avviene oltre un anno dal rogito il curatore può esercitare l'azione revocatoria fallimentare?
2) se il prezzo pagato è superiore al 75% del valore di mercato il contratto è revocabile?

Che le banche dopo aver concesso per anni mutui a cani e porci sulla base di perizie spesso perlomeno fantasiose oggi non ne concedano a persone affidabili per i motivi più vari è realtà quotidiana e peraltro perfettamente legittimo.

Non significa che comprare un immobile da un costruttore dopo aver verificato che non versi in una situazione di insolvenza ad un prezzo che sia vantaggioso pur restando nei limiti predetti debba comportare un rischio particolarmente alto.
Se così non fosse tali rischi si presenterebbero in ogni acquisto da costruttore.

 

[STUDIOMINUCCI]

@ beppebre

Non dimentichiamo che oltre alla revocatoria fallimentare esiste anche l'ordinaria.
Che questi istituti a garanzia delle ragioni creditorie abbiano da sempre reso sconsigliabile l' "affare" concluso acquistando a "buon prezzo" da un'impresa (di qualunque genere, non solo impresa di costruzioni) ...bè...non è che l'abbiamo scoperto oggi su Immobilio...

Prova ne sia che i Giudici Tutelari ...a scanso di complicazioni....quasi mai autorizzano che la liquidità dei minori venga investita su immobili venduti da imprese...

Per rispondere alle tue domande :
- l'attuale termine di un anno (per la fallimentare) è corretto;
- se il prezzo possa considerarsi "giusto" (come vuole la legge) fino al 25% in meno... mi sembra il problema minore, atteso che il primo anello della catena è la determinazione del "giusto prezzo": è comunque un criterio suscettibile di mille interpretazioni e chein quanto tale è molto più facile che esponga a grane piuttosto che no.

Inoltre, e nel caso specifico di Gigliola: se un imprenditore non è in difficoltà economica....perchè dovrebbe vendere sottoprezzo all'inquilino e senza neanche sondare il mercato? Non è mica vero che la presenza dell'inquilino sia necessariamente un fattore di svalutazione. Anzi : molti son coloro che cercano immobili le cui locazioni sono già "collaudate" nel tempo, perchè acquistano per investimento e si risparmiano la fatica di cercarsi loro l'inquilino!
E questo già depone malino per l'inquilino che "fa l'affare".
Secondo me.