la norma in commento non richiede che delle attività di accertamento e verifica poste a carico del notaio si debba fare menzione nell'atto; riteniamo, peraltro, che tale menzione sia comunque opportuna al fine di documentare l'avvenuto espletamento di attività che ora non possono non avere rilevante incidenza sul piano disciplinare per il notaio e stante la rilevanza anche "pubblicistica" ora riconosciuta a tali attività, come sopra ricordato. Resta fermo che la mancanza di tale menzione non determina la nullità o comunque l'invalidità dell'atto, non essendo la stessa prescritta dal secondo periodo della norma in commento come requisito formale di validità, al contrario di quanto invece previsto nel primo periodo della norma in commento con riguardo alla "conformità oggettiva" dei beni trasferiti;
d) la disposizione in commento richiede al notaio specifiche attività di accertamento e verifica ma non pone specifici obblighi di comportamento al notaio in relazione agli esisti di queste attività. E' lecito quindi chiedersi se sia consentito al notaio ricevere ugualmente un atto qualora la verifica di conformità tra dati catastali e risultanze dei Registri immobiliari abbia dato esito negativo. Esito negativo che potrebbe dipendere:
- o da un mancato "allineamento" dei Registri catastali (ad esempio per omessa voltura di un trasferimento precedente),
- o da un mancato "allineamento" dei Registri immobiliari (si pensi ad esempio alla problematica della pubblicità connessa ai trasferimenti mortis causa),
- ovvero da un mancato "allineamento" sia dei Registri catastali che dei Registri immobilari (si pensi al caso del trasferimento di bene acquisito dal venditore per usucapione non ancora accertatacon sentenza).
Ovviamente se alla "non corrispondenza" si può ovviare a prescindere dalla stipula dell'atto richiesto, si dovrà, alla luce della nuova disposizione in commento, procedere, prima della stipula, al c.d. "pre-allineamento", così da attuare quella "conformità soggettiva" che la norma in commento vuole assicurare. Ad esempio nel caso di mancato "allineamento" dei Registri catastali per omessa voltura di un trasferimento precedente, si dovrà procedere al pre-allineamento catastale [nota 15]. Lo stesso dicasi per il caso di mancato "allineamento" dei Registri immobiliari nell'ipotesi di provenienza successoria se risulta già trascritto un atto sulla cui base si può procedere alla trascrizione dell'accettazione tacita di eredità.
Nel senso dell'obbligo, alla luce anche della nuova normativa", del pre-allineamento (peraltro anche mediante menzione in atto e nella relativa nota di trascrizione dei titoli che hanno dato luogo ai trasferimenti intermedi o delle discordanze ai sensi dell'art. 5 comma 2 D.P.R. 18 agosto 2000, n. 308[nota 16] e dell'art. 2 comma 4 decreto Ministero delle finanze 19 aprile 1994, n. 701[nota 17]) si è pronunciata l'Agenzia del territorio nella citata circolare n. 2 del 9 luglio 2010[nota 18], ove si afferma:
- che la verifica di conformità deve essere finalizzata ad accertare la corrispondenza delle intestazioni catastali attuali con i soggetti titolari del potere di disposizione sugli immobili oggetto dell'atto;
- che ove tale conformità non sussista a causa della mancata volturazione di uno o più atti, è necessario che i soggetti interessati si attivino, prima della stipula, per ristabilire l'allineamento, ai sensi dell'art. 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650, mediante la presentazione di una o più domande di voltura;
- che ove il disallineamento derivi da una mancata registrazione, da parte dell'Ufficio, a fronte di una domanda di volture presentata, sarà sufficiente produrre apposita istanza presso l'Ufficio provinciale competente o al contact center, ovvero presentare una domanda di volture di preallineamento (esente dalla corresponsione dei relativi tributi speciali catastali).
Se, invece, alla "non corrispondenza" non può ovviarsi prima della stipula dell'atto richiesto, riteniamo che sia comunque possibile per il notaio procedere alla stipula medesima, se ed in quanto o per effetto dell'atto medesimo o per effetto di altro atto contestualmente ricevuto dal notaio, sia possibile ottenere "ex post" quella corrispondenza tra intestazione catastale e intestazione effettiva richiesta dalla norma in commento.
Ciò che tale norma richiede, infatti, è che venga garantita la "conformità soggettiva" dei Registri catastali al fine di risalire con certezza ed in ogni momento ai soggetti tenuti alla corresponsione degli oneri fiscali connessi alla proprietà immobiliare. Poco importa se tale conformità sia già presente prima della stipula dell'atto o se comunque possa essere ottenuta dopo detta stipula, grazie proprio agli obblighi di richiesta di voltura catastale e di richiesta di trascrizione che l'ordinamento pone a carico del notaio. L'espressione «prima della stipula dei predetti atti» contenuta nell'inciso in commento si riferisce alle attività di «accertamento e verifica di conformità» poste a carico del notaio, ma la norma non richiede espressamente che tale conformità sussista prima della stipula. Pertanto ogniqualvolta il notaio sia in grado di garantire che, dopo la stipula degli atti allo stesso richiesti, si otterrà il risultato richiesto della conformità delle intestazioni catastali alle risultanze dei Registri immobiliari, lo stesso potrà ugualmente ricevere l'atto richiesto. Con la norma in commento il legislatore non ha certo inteso limitare l'attività negoziale dei privati, ma semplicemente "introdurre meccanismi" tali da garantire l'aggiornamento catastale (avvalendosi anche dell'attività del notaio, nell'esplicazione della pubblica funzione di cui è investito). Se non si ammettesse la possibilità per il notaio di stipulare anche in caso di verifica con esito negativo, si finirebbe per ridurre drasticamente l'attività negoziale dei privati, andando oltre a quella che è la volontà del legislatore; riteniamo, pertanto, che sia comunque possibile, per il notaio, ad esempio:
- stipulare i c.d. "atti a cascata" (ad esempio una donazione a più soggetti in comproprietà di più immobili e successivo contestuale atto di divisione tra i donatari; in questo caso, per quanto riguarda l'atto di divisione, non ci sarebbe corrispondenza tra intestazione catastale e risultanze dei Registri immobiliari da un lato ed intestazione effettiva dall'altro; ma tale corrispondenza è garantita dall'attività del notaio che procederà nei termini di legge a trascrivere e volturare a nome dei donatari/condividenti il precedente atto di donazione da lui ricevuto contestualmente alla divisione);
- stipulare gli atti con provenienza un trasferimento mortis causa non ancora trascritto ai Registri immobiliari (se ed in quanto l'atto richiesto costituisca il primo titolo idoneo per poter procedere alla trascrizione dell'accettazione tacita; in questo caso non ci sarebbe corrispondenza tra intestazione catastale e risultanze dei Registri immobiliari; ma tale corrispondenza è garantita dall'attività del notaio che procederà nei termini di legge a trascrivere l'accettazione tacita di eredità).
Ovviamente delle circostanze che comunque consentono di stipulare l'atto, pur in caso di esito negativo della verifica di corrispondenza, in considerazione delle attività di aggiornamento del Catasto e dei Registri immobiliari che il notaio stesso andrà ad espletare dopo la stipula dell'atto richiesto ovvero di altro atto da lui contestualmente ricevuto (come nel caso dei c.d. "atti a cascata") si dovrà fare menzione nell'atto stipulato conformemente a quanto sopra precisato sub c).
e) Riteniamo che sia anche possibile per il notaio ricevere atti, comunque consentiti dall'ordinamento, nei quali il disponente (ossia il soggetto che interviene all'atto per disporre del diritto) non corrisponda né all'intestatario catastale né all'intestatario risultante dalle visure presso i Registri immobiliari, qualora non sia possibile ottenere la "conformità soggettiva" per mancanza di un "titolo legale"; si pensi ai seguenti casi:
- alla vendita di bene che il venditore abbia acquistato per maturata usucapione (l'usucapione dà luogo ad un acquisto a titolo originario che prevale su eventuali acquisti successivi dall'originario titolare e tutto ciò a prescindere dall'avvenuta trascrizione della sentenza dichiarativa dell'usucapione, avendo tale trascrizione funzione di mera pubblicità notizia);
- vendita di bene altrui (art. 1478 c.c.): se ed in quanto si dovesse ritenere applicabile la disciplina in commento anche alla vendita di bene altrui; ovviamente in questo caso, per definizione ed in relazione alla struttura stessa del contratto in oggetto, il venditore non corrisponde né all'intestatario catastale né all'intestatario effettivo.
f) Escluso che il mancato espletamento delle attività di accertamento e verifica poste a carico del notaio e la mancata menzione delle stesse in atto comportino la nullità dell'atto (come confermato dal fatto che il legislatore ha espressamente previsto la nullità dell'atto nel primo periodo della norma in commento e non anche nel secondo periodo), è, peraltro, indubitabile che il notaio, per la sua funzione di garante e tutore della legalità, ogniqualvolta sia chiamato a redigere un contratto rientrante nell'ambito di applicazione della norma in commento, debba osservarne tutte le prescrizioni, non potendo il notaio, nell'esplicazione delle proprie funzioni, non conformare la propria condotta a quelle che sono le prescrizioni di legge. Ed una volta escluso che la violazione della disposizione in commento determini la nullità dell'atto, deve conseguentemente escludersi anche l'applicabilità dell'art. 28 della legge notarile.
Tuttavia, poiché la disposizione in commento pone pur sempre una regola di comportamento che il notaio, in ragione della pubblica funzione che svolge, non può non rispettare, la sua violazione, anche se non determina la nullità del contratto o l'applicabilità dell'art. 28 L.N., esporrà comunque il notaio alla responsabilità disciplinare di cui all'art. 135 legge notarile norma questa che prevede l'applicazione al notaio di pene disciplinari ogni qualvolta lo stesso "manchi ai propri doveri" (tra i quali ora anche quello ora posto dalla disposizione in commento) e ciò «anche nel caso che l'infrazione non produca la nullità dell'atto».
g) riteniamo che la "conformità" tra intestazione catastale e risultanze dei Registri immobiliari sussista anche ogniqualvolta i dati dei Registri immobiliari debbano essere integrati con i dati ricavabili da altri pubblici Registri. Si pensi ad esempio al caso della società, proprietaria di un fabbricato, che ha modificato la propria denominazione. A seguito della delibera di cambio della denominazione è stata aggiornata la intestazione al Catasto. Ma la stessa delibera non è stata invece trascritta ai Registri immobiliari (in quanto tale trascrizione non è obbligatoria ed anzi non sarebbe neppure possibile). Ai Registri immobiliari quel fabbricato risulta intestato a società con denominazione diversa da quella risultante dai registri catastali. In questo caso non può dirsi che manca la "conformità" in quanto i dati catastali debbono essere confrontanti con le risultanze dei Registri immobiliari integrate dai dati ricavabili dal Registro imprese (ove invece la delibera di cambio della denominazione è stato iscritta). Lo stesso dicasi per il caso di trasformazione, di fusione e/o di scissione societaria, nonchè per il caso di acquisto di coniuge in regime di comunione legale dei beni (ove all'atto di acquisto non sia intervenuto l'altro coniuge) ovvero per il caso di cessione di piena proprietà derivata dal consolidamento dell'usufrutto alla nuda proprietà (quando l'estinzione dell'usufrutto sia stata denunciata solo al Catasto dei fabbricati). In questi ultimi casi le risultanze dei Registri immobiliari vanno integrate con le risultanze dei Registri dello stato civile (Registro atti di matrimonio e Registro atti di morte) Giovanni Rizzi Notaio di Vicenza .
