Devo registrare la proroga di un contratto di locazione 4+4. Finora tassato come IRPEF.
1) Vorrei applicare ora l'opzione della cedolare secca del 15%. Il comune fa parte di quelli previsti per il canone concordato per il 15%. Quale è la prassi da seguire?
2) E' necessario realizzare e allegare il certificato energetico (APE) ?
Le parti possono decidere di modificare o integrare un contratto di locazione già stipulato e registrato, ma non possono mutarne la tipologia in corso di rapporto (passando, ad esempio, da un 4+4 ad 3+2). Di conseguenza, alla scadenza dei primi quattro anni, è possibile:
a) instaurare la procedura della proroga: esercitando l’opzione per il regime della cedolare secca, il contratto a canone libero viene prorogato di altri quattro anni, con applicazione dell’aliquota ordinaria del 21%;
b) rinunciare alla proroga del contratto alla scadenza del primo quadriennio, senza necessità di denuncia all’Amministrazione finanziaria (si verte nell’ipotesi di mancata proroga degli effetti del contratto per un ulteriore periodo locativo). Una volta cessato il contratto a canone libero, sarà, pertanto, possibile registrare e “cedolarizzare” un nuovo contratto a canone concordato, applicando, dalla sua decorrenza, l’aliquota ridotta del 15%.
Quanto all’APE, dalla vigilia di Natale, è in vigore il c.d. decreto legge “Destinazione Italia” (n°145/2013) che richiede limitatamente alle nuove locazioni di singole unità immobiliari:
a) obbligo di dotazione dell’APE che seguirà l’immobile anche nei successivi avvicendamenti contrattuali (sanzione da 300 a 1.800 euro);
b) obbligo di inserire a contratto una clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e il corredo documentale sulla prestazione energetica dell’immobile comprensivo di APE (sanzione da 1.000 a 4.000 euro, ridotta alla metà se il contratto dura meno di tre anni).
Al momento l’obbligo di allegare l’APE ai contratti di locazione di singole unità immobiliari è congelato (l’obbligo sussiste, invece, per le locazioni di interi fabbricati), ma attenzione: il decreto ministeriale attuativo dell’APE potrebbe cambiare le carte in tavola, decretandone di nuovo l’obbligo (e la conseguente nullità per la mancata allegazione dell’APE).
