Pratica davvero ostica: Bisogna fare un atto di identificazione catastale?

[info@dorf.it]

Salve a tutti, vi chiedo aiuto per questo problema:
- un cliente ha acquistato un appartamento in montagna nel 1993, in un piccolo condominio composto da 6 appartamenti + 6 cantine e 6 posti auto al piano sottostrada. All'atto notaile il venditore ha venduto l'appartamento già accatastato al sub.5 e ha venduto un posto auto ed una cantina in corso di ultimazione e non ancora accatastati al piano seminterrato, allegando una planimetria progettuale e riportando i codici relativi al posto auto e cantina. Due anni dopo l'acquisto le cantine e posti auto sono stati finalmente accatastati.
- ora che il cliente vuole vendere è sorto il seguente problema - a livello catastale tutti i posti auto e cantine contraddistinti ognuno da un subalterno, risultano in comproprietà fra tutti condomini - bisogna fare un atto di identificazione catastale secondo Voi? Devono intervenire tutti i condomini o può farlo soltanto il cliente che vende per il suto posto auto e la sua cantinetta?
- è emerso che precedentemente alla vendita iniziale, al di sopra del posto auto e cantina più verso la strada sorgeva una baita con terreno intorno, che in fase di lavori è stata demolita - questa non era come la casa e il giardino di proprietà piena del 1 venditore, ma era in comproprietà fra questo e la vicina di casa. Nel momento dell'accatastamento il geometra guardando l'effettiva proprietà del sedime ha dovuto tenere conto di questo, e quindi ora la cantina del nostro cliente risulta avere 2 subalterni di cui il primo in comproprietà fra tutti ed il secondo per buona parte in comproprietà fra il venditore e la vicina.
Quindi in sostanza, il nostro cliente venderebbe:
1) appartamento in proprietà piena
2) posto auto da identificare catastalmente
3) cantina per la porzione di competenza, da identificare catastalmente
4) porzione della cantina come da sedime originario !!! Cosa possiamo fare per risolvere il problema?

L'acquirente giustamente chiede di poter acquistare l'appartamento con il posto auto e la canntina con i propri subalterni. Come posso fare per risolvere?
Grazie in anticipo, un saluto.

 

[Maurizio Zucchetti]

Qualche tempo fa mi è capitato di vendere una casa con annesso posto auto; la casa era a posto, ma il posto auto risultava indiviso fra i proprietari limitrofi. Praticamente era uno spazio in comproprietà fra 4 persone nel quale erano stati successivamente ricavati 4 posti auto disegnandoli con la vernice!
La cosa si è risolta abbastanza facilmente chiamando un Geometra e facendogli fare la divisione: all'atto della comunicazione al Catasto ciascuno ha avuto il suo subalterno!
Per il resto non saprei proprio dirti :? ...... se ho capito bene la vicina ha mantenuto la proprietà di una parte della cantina; dovrà entrare anche lei nella vendita?

 

[Roby]

Quando i casi diventano e sono cosi catastalmente complicati l'unuca è rivolgersi ad un geometra o architetto competente della zona, noi siamo AI sappiamo di tutto ormai per poter effettuare le compravendite e consigliare al meglio le parti, ma ad un certo punto ad ognuno il suo.

Contatta un geometra che risolva il problema.

 

[info@dorf.it]

in effetti il problema stà nel fatto che parte della cantina risulta di proprietà della vicina, che al momento non ha mai rivendicato alcun diritto. Ora comunque se qualcuno le chiedesse di intervenire nell'atto, salterebbe fuori un polverone perchè sicuramente non si acconterebbe di cedere la quota ma chiederebbe di poter utilizzare la cantina. L'alternativa sarebbe di fare l'identificazione catastale per il posto auto e parte della cantina e il nuovo acquirente con uno sconto sul prezzo di vendita, acquisti l'immobile così com'è accatastato. Che ne dite?

 

[noelferra]

Ma precedentemente cosa aveva acquistato il tuo attuale venditore?
Se cio' che ha acquistato era stato codificato in atto puoi risolkvere la questione, accatastando cantina e posto auto ex novo, legati all'appartamento, rifacendo la stessa planimetria della casa e sulla stessa fare immettere cantina e posto auto, senza sub a parte.
Se non ti piace cosi' vai comunque da un tecnico, che sapra' consigliarti per il meglio sotto l'aspetto tecnico, comunque quella da me espressa e' la via piu' semplice, errata rappresentazione grafica e tutto insieme.
Cordialmente
Noel

 

[paolo ferraris]

non è che il precedente proprietario padrone dell'area dove è sorto il complesso ha fatto qualche "scrittura privata" di compravendita con la vicina...senza registrarlo perchè così si usava una volta soprattutto per stalle e fienili o cose di poco valore...e dunque può esserci anche una "usucapione" ventennale di mezzo...la butto lì...anche perchè mi è capitato qualcosa di simile ultimamente...solo che se non si trova l'atto che magari ha nel cassetto la vicina...la cosa è più complessa...

 

[Utente Cancellato 395]

Fatti consigliare da un bravo notaio che ti saprà dire anche cosa rischia il tuo cliente a comprare così com'è! Lui è l'unico che può trovare anche qualche soluzione alternativa se ha fantasia!!
Ciao
Giulia