Prelazione e diritto provvigione

[francesca63]

credo non convenga neanche iniziare a trattare immobili dove è previsto un tale diritto

E’ possibile chiedere in via preventiva al conduttore la rinuncia all’esercizio della prelazione.

 

[immodavide]

E’ possibile chiedere in via preventiva al conduttore la rinuncia all’esercizio della prelazione.

e non non si può. L'inquilino deve valutare una proposta accettata dalla proprietaria e ha 60 giorni di tempo per decidere

 

[francesca63]

Secondo una tesi minoritaria, che individua l'insorgenza del diritto di prelazione in capo al prelazionario soltanto con la denuntiatio del concedente, la rinuncia non può avvenire prima di tale momento; al contrario, secondo la tesi maggioritaria, che ritiene la prelazione preesistente alla denuntiatio, la rinuncia preventiva è ammissibile, con la precisazione che la rinuncia intervenuta successivamente alla denuntiatio è qualificabile quale rifiuto della proposta ricevuta.
DaIl diritto di prelazione:

 

[cristian casabella]

e non non si può. L'inquilino deve valutare una proposta accettata dalla proprietaria e ha 60 giorni di tempo per decidere

In realtà non credo sia così, semmai avrà il diritto di esercitare la prelazione qualora venga comunicato l'avvenuto rogito. La proposta accettata non dovrebbe bastare perché non è comunque un'atto definitivo

ricapitolando.
prendo l'incarico di vendita.
faccio gli appuntamenti, controlli e tutto il solito lavoro.
trovo un acquirente e faccio partire una trattativa.
Riesco a trovare un accordo sul prezzo che va bene a proponente e venditore....e.....
.... arriva l'inquilino che esercita il diritto di prelazione e acquista a quel prezzo grazie al mio lavoro.

credo non convenga neanche iniziare a trattare immobili dove è previsto un tale diritto

Penso che stai pensando a casi non al limite, ma oltre al limite della logica... Se vado a vedere una casa locata, so che per viverci dovrò mandare la disdetta al conduttore secondo la prassi di legge, quindi dovrò rispettare il 4 + 4
Ora, considerando questo, o lo fai come investimento per avere un conduttore che ti paghi la locazione, o, in caso contrario me ne vado a vedere uno di libero
Seconda cosa, vorrei conoscere quel genio che paga un affitto a perdere, aspettando la vendita della casa per esercitare un eventuale diritto di prelazione, alla cifra stabilita da 2 soggetti diversi o non da me

acquista a quel prezzo grazie al mio lavoro.

In via generale, hai idea di quante case, locali, terreni, ecc... siano stati venduti non da te, ma grazie al tuo lavoro (consulenze, suggerimenti, informazioni vagate nell'etere)?
Penso che tanti mediatori,se sapessero la risposta, si metterebbero le mai nei capelli...
Io no, ma solo perché i capelli gli ho persi

 

[francesca63]

La proposta accettata non dovrebbe bastare perché non è comunque un'atto definitivo

La proposta accettata ( ovvero il contratto preliminare), basta eccome, anzi, non servirebbe nemmeno quella.
In caso di diritto di prelazione , il venditore deve notificare al titolare del diritto la sua intenzione di vendere a una certa cifra, e a certe condizioni (quelle della proposta accettata, se c'è).
Se il conduttore è interessato, andrà a rogito lui, e non chi aveva fatto la proposta, alle stesse condizioni.
Se non si compie questo passaggio, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito l’inquilino può riscattare l’immobile dall’acquirente o da altre persone a cui sia stato in seguito venduto mediante l’azione revocatoria, pagando il prezzo entro 30 giorni.
Stessa possibilità se,comunicato un prezzo all’inquilino, che rinuncia ad esercitare la prelazione, poi vende ad un prezzo inferiore a un estraneo.
Quindi non serve il rogito, e nemmeno un preliminare.

 

[cristian casabella]

Ok.... fatto sta che io posso anche dire o far vedere una proposta "farlocca" al mio inquilino. Ciò che è determinante è a quanto realmente ho rogitato. Quindi, io da conduttore ti farei rogitare o poi semmai esercito il mio diritto, così, tanto per non rischiare che il proprietario mi sta pressando senza un reale compratore

 

[CheCasa!]

Alcune considerazioni personali.

Diritto di prelazione.
Non ho capito se ci si riferisca ad una prelazione volontaria inserita nel contratto che possa essere esercitata anche durante il normale periodo di validità o se ci si riferisca alla prelazione legale indicata nella 431-98, esercitabile dall'inquilino solo a seguito della disdetta alla prima scadenza motivata dall'interesse del proprietario a vendere l'immobile.

Nel primo caso sono concorde sul fatto che l'inquilino possa rinunciare al diritto di prelazione sottoscrivendo un'integrazione al contratto. Nel secondo caso avrei numerosi dubbi. La giurisprudenza, sulla possibilità della rinuncia nella prelazione legale si rifrisce infatti quasi unanimamente alla prelazione dei coeredi, prelazione che riguarderebbe soggetti equivalenti. Nella locazione invece abbiamo, almeno per la legge, un soggetto più debole dell'altro, l'inquilino che sappiano non possa rinunciare ai diritti normati neppure volendo, proprio per non consentire al proprietario, soggetto forte del contratto, di ottenere, magari nella fase della contrattazione, una serie di concessioni a lui più favorevoli di quante non gliene attribuisca la legge.

Ma se anche sposassimo la teoria (che io non sposo) per la quale 4 giudici su 5 ritengano valida la rinuncia alla prelazione, mi domando... consigliereste mai al vostro cliente acquirente di correre il rischio che possa essere esercitato il diritto di riscatto sul bene acquistato, anche se la questione non fosse "probabile"?

Ciò detto, devo dire che nella mia esperienza generalmente la proposta di acquistare l'immobile viene rivolta all'inquilino ben prima di porre in vendita l'immobile. Quando l'inquilino non è in grado di accettarla, perchè non interessato od impossibilitato, generalmente l'agente non riscontra grandi problemi.

Quando invece l'inquilino risulta interessato ma non è convinto del prezzo, i problemi per l'agente immobiliare si fanno sentire ben prima dell'ipotetica conclusione dell'affare: indisponibilità a fissare gli appuntamenti di visita, commenti sull'immobile direttamente o indirettamente indirizzati a scoraggiare l'eventuale interessato...
Per questo motivo, in questi casi, la vendita si conclude spesso e volentieri in seguito al rilascio dell'immobile e non prima. Una volta rilasciato l'immobile l'eventuale esercizio del diritto di prelazione diventa quasi sempre un disbrigo burocratico... (ipotizzando che il vecchio inquilino abbia appena terminato un trasloco e sottoscritto un nuovo contratto di locazione, o acquistato altrove... ).

Per quanto rigarda il diritto alla mediazione, non riesco a capire bene la questione espressa in questa discussione. L'agente immobiliare che abbia un incarico in esclusiva ha diritto ad una penale, rimborso spese o quantificazione del danno, qualora il proprietario venda l'immobile durante il periodo di validità del medesimo. Quindi, perchè l'agente dovrebbe rimanere a bocca asciutta?

Nell'ipotesi statisticamente minoritaria che venga esercitato il diritto di prelazione, l'agente maturirà al limite un guadagno inferiore a quello sperato (e comunque regolamentabile anche contrattualmente).

Un'ultima considerazione. Spesso, se si fidelizza con l'inquilino, si arriva facilmente e rapidamente a comprendere quale sia il suo livello di interesse. Un agente con un minimo di scaltrezza sarà in grado di esercitare le sue capacità persuasive per raccogliere una proposta d'acquisto ipotecando, anche in caso di un momentaneo rifiuto del venditore, il suo diritto alla mediazione...

 

[danichi]

Buongiorno a tutti, ho letto una sentenza della cassazione dove, malgrado l'esercizio del diritto di prelazione, è stata riconosciuta la provvigione all'agente immobiliare.
In sostanza, quello che è stato considerato fondamentale è che il prelazionario, ossia colui che ha esercitato la prelazione, è obbligato a prendere in carico tutte le condizioni inerenti l'affare, e quindi anche la provvigione dovute all'agente immobiliare. Di fatto ciò si giustifica anche in quanto l'agente immobiliare, avendo lavorato e ottenuto il perfezionamento della proposta, ossia la conclusione dell'affare (impedito solo a causa della prelazione), ha diritto ad avere la provvigione.

 

[TensioneLeone]

Silvana la prelazione non è a prescindere che sia riportata o meno nel contratto??

No Roby. Deve essere riportata nel contratto d'affitto. L'estate scorsa ho avuto una situazione simile su un negozio dove era presente un diritto di prelazione ,da parte di qualsiasi inquilino dello stabile, presente sul Regolamento di Condominio.
Diritto di prelazione purtoppo esercitato. Sono andato a verificare se ci fosse una legge che disciplinasse il diritto alla provvigione in ogni caso ed ho trovato alcune sentenze della Cassazione che davano parere positivo al riconoscimento della provvigione.
però , come sapppiamo , nel nostro sistema giuridico la Cassazione anche se si esprime non fa testo di legge come in altre Nazioni ( specialmente anglosassone).
Sono riuscito a trovare un accordo a " metà strada " con l'acquirente che è subentrato , grazie a Dio.