Prelazione locale commerciale

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Salve a tutti. Devo vendere un locale commerciale C1, attualmente regolarmente locato. Credo che il conduttore abbia comunque diritto di prelazione, ma la notifica deve essere effettuta dall'Ufficiale Giudiziario? Se si, sapete le procedure e i costi indicativi? Grazie per risposte.

 

[mar71]

è bene leggere il contratto di locazione perchè non sempre il conduttore ha il diritto di prelazione.
Io stesso affittai un appartamento negando il diritto di prelazione al conduttore.

 

[Umberto Granducato]

la notifica deve essere effettuta dall'Ufficiale Giudiziario?

si

Se si, sapete le procedure e i costi indicativi?

vai inviare la comunicazione dall'ufficiale giudiziario (c'è un uffixio apposito presso il tuo tribunale), dalla data di ricezione l'inquilino ha 60gg di tempo per esercitare la prelazione che dal giorno dopo decade. Nella comunicazione deve essere indicato l'importo della vendita: in caso venga venduto ad un prezzo inferiore a quello indicato l'inquilino avrà diritto ad acquistare l'immobile anche successivamente alla scadenza dei 60gg.
I costi non li conosco, ma non credo siano elevati

 

[Pennylove]

Come sempre sarebbe necessario esaminare il contratto per una risposta più precisa. Sussistendone i presupposti, il locatore, qualora intenda trasferire a terzi l'immobile locato (locazione ad uso diverso), ha l'obbligo di proporlo preventivamente in vendita al conduttore ai sensi degli artt. 38 (prelazione) e 39 (riscatto) della legge 392/1978).
La comunicazione al conduttore, così come la dichiarazione di accettazione della prelazione, ha natura ricettizia, con applicabilità delle regole stabilite dall'art. 1335 cod. civ., per cui si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario. Deve essere effettuata con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, pur non escludendosi che possa avvenire anche con modalità equipollenti, quale la consegna al conduttore di un atto scritto proveniente dal locatore e contenente tutte le indicazioni necessarie all'esercizio del diritto di prelazione (Cass., 7 ottobre 2010, n°20807).

L'eventuale conoscenza dell'intento del locatore acquisita informalmente dal conduttore non è idonea a far sorgere il diritto di prelazione: in altre parole, il conduttore che apprenda dell'intenzione del proprietario di vendere l'immobile locato, non può validamente rinunciare a tale diritto. Non basta, quindi, in tal caso, una semplice raccomandata postale contenente la generica comunicazione della volontà di vendere, ma è necessario un atto formale (denuntiatio, ossia una comunicazione) nel quale vanno indicati - come contenuto minimo - il corrispettivo in denaro, le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito esplicito a esercitare o meno il diritto di prelazione nel termine dei successivi 60 giorni dalla comunicazione, sempre con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli: in difetto, la comunicazione, in genere, non è idonea a far decorrere il termine assegnato al conduttore per l'esercizio del diritto di prelazione, a nulla rilevando il fatto che questi fosse, comunque, a conoscenza delle intenzioni del locatore: spetta, in ogni caso, al giudice pronunciarsi in merito (Cass., n°8368/2005).

Vale, poi, la pena di evidenziare che cosa succede in caso di mancata notifica o infedele notifica. L'art. 39 della richiamata legge, stabilisce che "qualora il proprietario non provveda alla notificazione [...] o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.".

Occorrerà presentare all'UNEP (Ufficio notificazioni, esecuzioni, protesti) - in caso di unico destinatario - n°2 copie dell'atto da notificarsi, n°1 marca da bollo da € 14,62 ogni n°4 fogli (fronte/retro). Costi e tempi precisi (diritti, trasferimento ecc.) mi sono sconosciuti: in ogni caso dipendono dalla distanza (centro/periferia/extra urbano). E' possibile attivare una procedura - a costo maggiore - per notificare, in tempi più rapidi, l'atto in questione.

 

[jacopoge]

Io stesso affittai un appartamento negando il diritto di prelazione al conduttore.

????
per gli immobili residenziali non esiste, se non espressamente indicato nel contratto di locazione, alcun diritto di prelazione. E poi hai venduto o locato?

 

[sfilasto]

Buonasera,

la prassi che personalmente adotto da tempo in casi simili è la seguente:

- in primo luogo, individuato mediante stima il valore dell'immobile, consiglio il proprietario di procedere a comunicare al conduttore se ha interesse all'acquisto, suggerendo che - se il rapporto di locazione è stato caratterizzato da buona condotta dell'inquilino - costui a mio avviso è meritevole di ricevere una riduzione del prezzo - da negoziarsi - in cambio di una vendita rapida; suggerisco infatti di concedere al conduttore un paio di settimane per la risposta, in modo da indagare sulle possibilità di reperire le risorse per l'acquisto. In tale frangente, mi offro ovviamente di aiutare il conduttore a valutare le possibilità effettive di rendersi acquirente dell'immobile.
- al fine di non perdere eventuali opportunità dal mercato, contemporaneamente propongo di porre in vendita l'immobile sul mercato;
- qualora il conduttore non sia interessato all'acquisto, nel momento in cui reperisco una proposta di acquisto che il proprietario è disposto ad accettare, si provvede a inviare - esclusivamente a mezzo di ufficiale giudiziario - la comunicazione di invito all'esercizio di prelazione, che conterrò esattamente le condizioni della proposta di acquisto ricevuta.
- nel caso in cui il conduttore collabori, mi faccio parte diligente affinchè lo stesso comunichi al proprietario - sempre a mezzo di U.G. - la sua intenzione di non acquistare l'immobile.
- nel caso in cui il conduttore non sia collaborativo, sarà necessario attendere lo spirare dei 60 giorni per procedere al rogito.

Naturalmente questa è la mia prassi standard, in alcuni casi possono esservi delle particolarità che necessitano di essere valutate per decidere quale sia la migliore strategia da porre in essere, al fine di propiziare la conclusione.

Spero di essere stato d'aiuto, buon lavoro

 

[sfilasto]

????
per gli immobili residenziali non esiste, se non espressamente indicato nel contratto di locazione, alcun diritto di prelazione. E poi hai venduto o locato?

per gli immobili residenziali, il diritto di prelazione a favore del conduttore è previsto dalla legge 431/98 nel caso in cui il locatore neghi il rinnovo del contratto alla prima scadenza perchè intende vendere l'immobile locato

Legge 9 dicembre 1998, n. 431

"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo" art. 3 comma g "quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 

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Grazie come sempre precisi e esaustivi.