Prelazione su terreno pertinenziale all' immobile

[Nad_]

Buonasera, nel dicembre dello scorso anno ho comprato parte di una casa colonica con basso fabbricato ad uso tettoia aperta su tre lati ubicata su un terreno di circa 400 mq e altra particella accatastata a prato irriguo strettamente pertinente allo sstesso e all'abitazione inferiore a 2000mq. Il tutto venduto in blocco unico. Vendita intesa a corpo così da atto notarile.
Il prezzo é stato diviso tra i due immobili e un'altro per il prato irriguo.
Il confinante (allevatore/ agricoltore) ci ha mandato la lettera tramite avvocato per il diritto di prelazione sul solo terreno.
Puó avvalersi quindi di tale diritto e noi perderemo il nostro prato?
Grazie a chi risponderà.

 

[Utente Cancellato 72152]

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l'acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario decide di venderlo.

Dipende da come risulta accatastato il terreno.

Essendo prato irriguo, cioè dotato di impianto di irrigazione, non so se legalmente è assimilabile a terreno agricolo.

Nel caso fosse così dovrai con un avvocato far annullare il rogito del terreno e farti restituire i soldi, e a quel punto il proprietario sarà obbligato a vendere all'altro, allo stesso prezzo a cui ha venduto il terreno a te.

Qui ci vorrebbe l'intervento di un legale ( @Avv Luigi Polidoro se possibile) per capire se un PRATO IRRIGUO è assimilabile a TERRENO AGRICOLO e quindi soggetto a PRELAZIONE DA PARTE DEI CONFINANTI, in caso di vendita.

 

[Utente Cancellato 72152]

Mi farebbe piacere anche conoscere il parere di @francesca63

 

[francesca63]

Come da link che posto, in caso di vendita in blocco di terreni e immobili, il notariato propende per la validità del diritto di prelazione , ma da esercitarsi per tutti gli oggetti della vendita insieme.
Quindi o il confinante compra tutto quanto venduto, immobili e terreni, o non potrà far valere la prelazione sul solo prato.
Però ci sono diverse tesi , e nessuna certezza .

Blog Notarile - Home

Visita il blog notarile di Notai di Torino

mioblog.notaiopescaradambrosio.it

 

[Utente Cancellato 72152]

Secondo me, se è accatastato come prato al catasto terreni, non ricorre il diritto di prelazione perché NON E' UN TERRENO AGRICOLO.

A questa fonte:

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233848/Il+sistema+catastale+%28dati+2016%29_Il+Sistema+Catastale+2018+%28DATI+2017%29+20181210_stampa.pdf/b3b105f2-e48b-227e-31e7-969e5686e1ab

si può rilevare, NELLE ULTIME DUE PAGINE DEL FILE PDF, che il terreno classificato come PRATO IRRIGUO è "terreno a prato perenne", e quindi NON E' UN TERRENO AGRICOLO.

Secondo me, con un buon avvocato si riesce a dimostrare che non ricorrono i presupposti della PRELAZIONE da parte del confinante, in quanto NON STIAMO PARLANDO DI UN TERRENO AGRICOLO.

Terreno agricolo potrebbe essere classificato, AL CATASTO, come:

- Seminativo;
- Seminativo irriguo;
- Seminativo arborato;
- Seminativo arborato irriguo;
- Risaia stabile;
- Orto;
- Orto irriguo;
- Agrumeto;
- Vigneto;
- Frutteto;
- Uliveto;
- Gelseto;
- Colture speciali ad alcune parti d'Italia;
- Castagneto da frutto;

Nel tuo caso, se veramente a catasto risulta PRATO IRRIGUO, non ci sono gli estremi legali per vedere riconosciuta la prelazione.

Ma ripeto, ci vuole un LEGALE per vedere riconosciute le proprie ragioni!

 

[francesca63]

Secondo me, se è accatastato come prato al catasto terreni, non ricorre il diritto di prelazione perché NON E' UN TERRENO AGRICOLO.

E' comunque terreno agricolo.
Per capire come muoversi bisognerebbe leggere l'atto.
Io sentirei per chiarimenti il notaio che ha fatto l'atto di vendita.
Il notaio, se esistente, dovrebbe aver fatto presente il diritto di prelazione.

 

[Nad_]

E' comunque terreno agricolo.
Per capire come muoversi bisognerebbe leggere l'atto.
Io sentirei per chiarimenti il notaio che ha fatto l'atto di vendita.
Il notaio, se esistente, dovrebbe aver fatto presente il diritto di prelazione.

Buongiorno, il terreno é accatastato come prato irriguo strettamente di pertinenza al basso fabbricato uso tettoia, il tutto pertinenziale all'abitazione principale. Il notaio ha scritto che la vendita avviene a corpo e non a misura. La casa ha superficie di 200 mq e il basso fabbricato 100mq il terreno che noi useremo come giardino é di 2100mq circa. La particella del prato irriguo é di circa 1750 mq e la tettoia sita sul confine della particella del prato irriguo ha inoltre, circa 350 mq.
L'agenzia ci ha venduto il tutto in blocco ma sull'atto il notaio ha differenziato il terreno(2000 euro) e 67000 per gli immobili ai fini fiscali e tributari. Posso avvalermi quindi della vendita specificata nell'atto che é avvenuta a corpo e che il prezzo del terreno pertinenziale alla casa colonica é stato differenziato soltanto per dare una valutazione fiscale?

 

[Utente Cancellato 72152]

in caso di vendita in blocco di terreni e immobili, il notariato propende per la validità del diritto di prelazione , ma da esercitarsi per tutti gli oggetti della vendita insieme.
Quindi o il confinante compra tutto quanto venduto, immobili e terreni, o non potrà far valere la prelazione sul solo prato.

Puoi avvalerti di quanto specificato da Francesca qui sopra.

In più io mi appellerei anche al fatto che la destinazione d'uso è 'prato irriguo', e non può essere utilizzato per l'agricoltura, altrimenti bisognerebbe chiederne il cambio di destinazione d'uso. Non è detto che su un terreno dove posso farci crescere l'erbetta, io possa anche piantarci ulivi: se così fosse, a catasto risulterebbe 'uliveto' e non 'prato irriguo'.

E' chiaro, il confinante "furbetto" spera di cavarsela pagando 2000 Euro, pagando il notaio, pagando il suo avvocato, ed entra in possesso del solo terreno.
Ma la vendita è stata in blocco, com'era desiderio del venditore, e quindi se vuole esercitare la prelazione, anch'essa andrà esercitata in blocco.

Si deve fare leva sulla vendita in blocco da non confondere con la "vendita a corpo": vendita a corpo significa che non si è rispettata la valutazione in "euro al metro quadrato"; termine contrapposto a vendita a corpo è "vendita a misura", dove appunto c'è una stima in euro al metro quadrato, e il valore risulta basato su tale stima.

Qui in questo caso chi vanta il diritto di prelazione o compra abitazione + prato irriguo (e spende 67.000 Euro + 2.000 Euro = 69.000 Euro, più notaio, più il suo avvocato), oppure se ne sta zitto e buono. Ma ci vuole un legale per farglielo capire.

 

[Utente Cancellato 72152]

vendita specificata nell'atto che é avvenuta a corpo e che il prezzo del terreno pertinenziale alla casa colonica é stato differenziato soltanto per dare una valutazione fiscale

Il prezzo del terreno sarebbe stato differenziato, cioè tenuto separato dal prezzo dichiarato per l'abitazione, sia nel caso di "vendita a corpo" che nel caso di "vendita a misura".

Il tuo è un caso di "vendita in blocco", ossia abitazione PIU' terreno (con valutazione "a corpo" e non "a misura"), e quindi chi vanta la prelazione può esercitarla sull'intero, o su nulla.

E comunque non dimentichiamoci che la LEGGE prevede la prelazione SOLO ED ESCLUSIVAMENTE PER I TERRENI AGRICOLI, e si sottintende che a catasto devono risultare tali. Un 'prato irriguo' definito così a catasto, non può essere arbitrariamente destinato a coltivazioni senza cambiarne la destinazione d'uso, anche perché cambia la rendita catastale.
In questo caso, tra l'altro, la prelazione non si può applicare perché IL BLOCCO "appartamento + terreno" NON COSTITUISCE ESCLUSIVAMENTE TERRENO AGRICOLO.
Diverso sarebbe stato se il postante avesse acquistato, da rogito, IL SOLO 'PRATO IRRIGUO' pagando 2000 Euro: in questo caso l'unico appiglio era che la destinazione d'uso è a 'prato irriguo' e quindi c'è il divieto di trasformarlo in uliveto, orto, e così via, altrimenti sarebbe necessario chiedere l'autorizzazione per il cambio di destinazione d'uso e di categoria catastale: non essendo 'terreno agricolo', non sarebbe stato prelazionabile.

FORSE il notaio rogante non ha precisato la possibilità di prelazione del confinante, proprio perché la vendita IN BLOCCO di APPARTAMENTO + PRATO IRRIGUO non costituisce un ESCLUSIVO 'TERRENO AGRICOLO' che è prelazionabile dal vicino di terreno.
Da chiarire col notaio rogante!

 

[francesca63]

L'agenzia ci ha venduto il tutto in blocco ma sull'atto il notaio ha differenziato il terreno(2000 euro) e 67000 per gli immobili ai fini fiscali e tributari.

Probabilmente il valore esiguo attribuito al "prato" ha ingolosito il vicino, con la prospettiva di comprare a 2000 euro.

Posso avvalermi quindi della vendita specificata nell'atto che é avvenuta a corpo e che il prezzo del terreno pertinenziale alla casa colonica é stato differenziato soltanto per dare una valutazione fiscale?

No.

Come ho scritto sopra, la questione della prelazione nel caso di vendita in blocco è di dubbia interpretazione.
C'è chi propende per l'assenza del diritto di prelazione, chi invece lo ritiene valido, e chi sostiene che c'è il diritto di prelazione, ma non per l'acquisto di un solo bene venduto, ma di tutto il "blocco" (l'ultima è la tesi più seguita).
Quindi potrebbe essere che il confinante , se lo vuole, possa rilevare tutto insieme, casa+terreno, al prezzo dichiarato a rogito.

Parlane con il notaio, e fatti consigliare; credo che sia l'unica strada percorribile ( prima di rivolgersi ad un avvocato, se sarà necessario).