Preliminare con permuta: e se il costruttore non vuole rogitare?

[Fatter]

Buongiorno a tutti,

l’anno scorso ho sottoscritto un preliminare di acquisto nuovo immobile (prima casa) con contestuale opzione di permuta della mia vecchia casa (preliminare fatto davanti al notaio, trascritto e registrato) . Il contratto è stato strutturato così per consentire alla società costruttrice del nuovo immobile di vendere prima del rogito la vecchia mia casa. Nel frattempo io sono entrato nel possesso della nuova casa ed ho cominciato a versare degli anticipi per la differenza di prezzo tra i 2 immobili. Ad oggi, preliminare scaduto da un paio di mesi, la vecchia casa non è stata venduta e dovremmo rogitare con l’impegno contrattuale del costruttore a prendersi in permuta la mia vecchia casa al prezzo prestabilito nel preliminare ed io a versare la parte rimanente dedotti gli acconti. Il costruttore nicchia, per lui ovviamente era meglio riuscire a vendere la vecchia casa, perché con la permuta deve pure pagarsi l’IVA. E temo anche che forse possa non avere, senza aver venduto la vecchia casa, i soldi per svincolare l’ipoteca della banca finanziatrice iscritta sul nuovo immobile. Incomincio a essere preoccupato perché, per quanto tutelato dall’avere il possesso del nuovo immobile e rimanendo proprietario del vecchio, se la società dovesse fallire, la banca potrebbe esercitare l’ipoteca, e io rischio di aver buttato al vento sia gli anticipi che le spese fatte per finire l’immobile (che ho preso al grezzo). Quali tutele legali posso mettere in atto se le cose dovessero mettersi al peggio? Cosa mi consigliate di fare?

Grazie a tutti per i consigli

Paolo

 

[Bagudi]

Prolunga il termine del rogito.

 

[tharapyo]

...e dai una limatina al prezzo di vendita del tuo vecchio immobile...

 

[Fatter]

E' vero, probabilmente per evitare avvocati forse sarà preferibile dare una ritoccatina al prezzo del vecchio immobile, però non lo trovo corretto. Abbiamo deciso per questo acquisto proprio perchè la valutazione della permuta era favorevole e forse, se non ci avessero proposto quella valutazione, avremmo deciso per altro immobile. Insomma se c'è un preliminare, che è pur sempre un contratto, non vedo perchè non vada onorato in tutti i suoi aspetti. Sarà comunque un duro rospo da ingoiare

 

[tharapyo]

Fatter, personalmente sono solidale con te, il compromesso firmato andrebbe onorato, ma sta a te valutare costi e benefici di un'eventuale causa...un piccolo rinvio dei tempi e un piccolo ritocco del prezzo potrebbero salvarti da problemi più grandi...in bocca al lupo per tutto comunque...

 

[Fatter]

Ok, ma mettiamo il caso che il costruttore non abbia comunque i soldi e che io non riesca a vendere il vecchio appartamento, cosa si può fare? Anche se abbasso il valore di permuta del mio immobile il costruttore i soldi x svincolare l'ipoteca non li avrà comunque. E' possibile invece pensare che la banca del costruttore accetti di spostare l'ipoteca dalla nuova casa alla mia vecchia (la cui proprietà passa al costruttore), incassando il delta? Le banche le accettano certe operazioni? Questo potrebbe sistemare la situazione, almeno spero....

 

[Rosa1968]

perché con la permuta deve pure pagarsi l’IVA

comunque il costruttore non paga l'IVA per l'acquisto del tuo appartamento ma la tassa di registro . Certo non è conveniente per lui e vedo che non era nelle sue intenzioni intestarsi l'immobile.
Detto questo, l'ipoteca della casa nuova non si può spostare sulla vecchia casa, quel mutuo o si accolla (se c'è l'accordo con la banca) oppure si deve estinguere.
Una domanda, nel preliminare è stato scritto che sull'immobile di nuova costruzione c'era l'ipoteca?

 

[Fatter]

Sì, sul preliminare c'è l'impegno del venditore a togliere l'ipoteca prima del rogito o contestualmente allo stesso ad ottenere l'assenso alla cancellazione.
Ma perchè la banca non può spostare l'ipoteca su altro immobile?

 

[Rosa1968]

L'assenso alla cancellazione lo hai con il pagamento del debito. Nella tua ipotesi bisogna vedere i valori in campo, teoricamente è possibile, se il mutuo è stato parzialmente rimborsato in modo tale da avere un importo residuo garantibile dalla nuova ipoteca, è la cosidetta restrizione di ipoteca, ma è un'operazione abbastanza complicata e secondo me difficile da attuare.

 

[Fatter]

Riprendo qs post un po' vecchio perchè ho degli aggiornamenti: abbiamo con l'assenso del costruttore preso contatto con la sua banca per valutare la possibilità di restrizione di ipoteca, pagando una parte cash come da preliminare e, permutando il vecchio immobile con quello nuovo, spostare l'ipoteca sul vecchio (che diventa di proprietà del costruttore), così da poter diventare proprietari del nuovo immobile svincolato da gravami. La banca, più per questioni procedurali, storce il naso (ci devono ancora rispondere ma temo picche). Contestualmente ci ha rassicurato che non vuole chiudere i rubinetti al costruttore e questo ci garantisce ancora del tempo per vedere se riusciamo a vendere il ns vecchio immobile in modo da pagare tutto cash al costruttore che così avrebbe il denaro per saldare il mutuo fondiario che grava sul nuovo immobile. In sostanza siamo in questo impasse: aspettare x sperare di vendere, ma quanto non sappiamo, oppure adire le vie legali. Ma secondo voi vale la pena adire le vie legali se il costruttore non ha un becco di un euro? Anche se il giudice li condannasse all'adempimento (e quindi a rogitare prendendosi in permuta la vecchia casa), poi chi salda la banca? Secondo voi è percorribile l'ipotesi di fargli causa considerando che gli unici beni intestati alla società sono solo alcune villette invendute tutte gravate da ipoteca a favore della banca??