Non so se ho capito bene il punto, però vi dico che tra preliminare fatto in agenzia e preliminare fatto dal Notaio cambia eccome.
Il secondo avrà la forma giusta per effettuare la trascrizione e di conseguenza renderlo eventualmente opponibile a terzi, pubblicizzandolo.
Il preliminare in agenzia invece si registra, in pratica ci dà sola una data certa di esecuzione e ci regolarizza sotto il punto di vista dei bolli.
Noi di solito facciamo la classica proposta, preliminare (consigliamo dal notaio, ma lo facciamo anche noi) e chiaramente rogito.
Per farmi capire se il soggetto A stipula un preliminare il 20/3 e lo registra, dopo 10 giorni il soggetto B il 30/3 fa il preliminare dal notaio e lo registra, ha validità il secondo.
E' tardi, è venerdì sera, ho il cervello fuso, se ho sbagliato il punto del discorso beh come non detto,
buona serata a tutti.
Non per contraddirti , ma per chiarire le cose , qualsiasi contratto e/o scrittura privata che contenga la volontà di trasferimento di beni immobili ed alcuni beni mobili, può essere trascritto, indipendentemente sia esso stato redatto dal notaio o meno... nel nostro caso una proposta di acquisto che per forma e contenuto una volta accettata e comunicata nei modi e termini di legge, diventa atto preliminare di compravendita, soggetto a registrazione ( adempimento amministrativo ) e che può essere trascritto ( adempimento volontario ) c'è da chiarire che :
1- la proposta divenuta preliminare anche se non registrata e trascritta non perde l'efficacia del negozio... cioè ha comunque valore tra le parti in quanto la registrazione è un adempimento amministrativo che serve allo stato per incamerare soldi e la trascrizione è un atto volontario che serve per rendere pubblica la volontà di vendita dell'immobile ed è opponibile a terzi ... opponibile non significa però che se
A ha firmato un preliminare il 20 maggio e l'ha solo registrato ,
B ha firmato il preliminare per lo stesso immobile il 30 maggio e l'ha registrato e trascritto ... ha vinto
B... bensì significa che
B può opporre ad
A l'obbligo ad adempiere l'acquisto alla casa ... e sarà un giudice a decidere chi dovrà acquistarla, perchè
A a comunque sottoscritto un contratto prima di
B valido a tutti gli effetti di legge ed in forza del quale ha gli stessi uguali diritti di
B , diverso sarebbe stato se
A e
B avessero sottoscritto il compromesso senza trascriverlo nessuno dei 2 , in questo caso
A essendo il primo ad aver firmato il compromesso si compra la casa e gli altri che vengono dopo non possono opporsi.
2 - qualsiasi proposta diventata compromesso e fisicamente redatta e sottoscritta può essere trascritta previa autentica delle firme dal notaio, la differenza consiste nell'essere fisicamente presso lo studio e fare tutto in una volta, mentre nel caso la sottoscrizione avvenga presso l'agenzia ( o qualsiasi altro luogo ) i compromissari devono ricomparire innanzi al notaio epr l'autentica delle firme.
Mi occorre di precisare questo , perchè si potrebbe generare in un lettore la convinzione che solo contratti di compravendita redatti dal notaio sono validi e tutelano... e che la proposta di acquisto non ha valore, purtroppo la ben nota sentenza ha generato non pochi problemi in un iter, oramai collaudato da anni... PdA, compromesso, rogito, creando ancor più " guazzabugli " cavilli e possibili crepe che aiutano a riempire gli stui degli avvocati e confondere le cose ( principio cardine di molte leggi italiane
). Fabrizio
