Preliminare di acquisto casa in diritto di superficie

[luigimita]

Buonasera, vorrei domandare un parere rispetto ad una particolare situazione:
per un appartamento in diritto di superficie ed in vendita ad un prezzo superiore ai limiti imposti dalla convenzione, le pratiche di riscatto della piena proprietà e del prezzo saranno avviate solo dopo una proposta scritta di acquisto. Mi chiedo, dunque, se sia possibile avviare una trattativa, includendo nel preliminare la clausola sospensiva per cui si andrà a rogito, a prezzo di mercato, solo a condizione che l'appartamento venga del tutto riscattato e liberato dai vincoli. Detto altrimenti, in fase di trattativa si possono sottoscrivere preliminari anche se non del tutto rispondenti ai vincoli della convenzione, purchè poi, all'atto del rogito, tutto risulti pienamente in regola grazie all'andata a buon fine del riscatto, pena la decadenza della trattativa stessa e la restituzione della caparra? Grazie a chi vorrà rispondermi

 

[francesca63]

in fase di trattativa si possono sottoscrivere preliminari anche se non del tutto rispondenti ai vincoli della convenzione, purchè poi, all'atto del rogito, tutto risulti pienamente in regola grazie all'andata a buon fine del riscatto, pena la decadenza della trattativa stessa e la restituzione della caparra?

Si può.
Non è vero che il preliminare non sarebbe rispondente ai vincoli della convenzione, perché il contratto diverrà efficace solo se si avvererà la condizione sospensiva “riscatto”, e in quel momento l’immobile non sarà più soggetto ai vincoli.
Quindi si rogitera solo un immobile “libero”.

Se non si avvera la condizione sospensiva, tecnicamente non “decade la trattativa”, ma semplicemente il contratto non diventa efficace.
In caso di condizione sospensiva, generalmente non si consegna la caparra al venditore, ma si da una somma in deposito all’agente, che la consegnerà a titolo di caparra solo se si avvera la condizione.

 

[tharapyo]

Confermo quanto detto da francesca, opero in una zona dove c'è un intero quartiere costruito in diritto di superficie e le proposte d'acquisto le facciamo tutte vincolate al riscatto, stipulando un preliminare solo al completamento della necessaria documentazione.
Per fortuna è un comune piccolo e le pratiche vanno abbastanza veloci...

 

[luigimita]

Grazie per le risposte, il problema è che il venditore vuole la matematica certezza che possa acquistare la casa prima di avviare le pratiche sborsando circa 10000 euro (deve riscattare sia il diritto di superficie che eliminare il vincolo di prezzo imposto dalla convenzione). Questa cosa francamente non la condivido, il massimo che io possa fare è chiedere alla banca una pre delibera reddituale.

 

[Bagudi]

La predelibera bancaria è il minimo da fare prima di andare anche a visitare degli immobili.

Se il proprietario vuole la certezza dell'acquisto, fai una proposta subordinata al riscatto dell'immobile, il che comporta che la caparra rimanga deposito fiduciario in mano all'agente fino all'avveramento della condizione.

 

[Rosa1968]

Quindi il riscatto glielo paghi tu?

 

[luigimita]

Ok grazie molte, un giro in banca l'ho già fatto e sulla base della situazione reddituale non ho problema di nessun tipo..Per quanto riguarda il compenso dell'agenzia, questo potrebbe per legge arrivarsi già con una proposta oppure solo all'atto del rogito?

 

[Rosa1968]

all'avveramento della sospensiva.
Però io fossi in te cercherei di capire bene anche la tempistica. Ci sono tempi che potrebbero non coincidere con le tue esigenze. Informati in Comune

 

[luigimita]

Quindi il riscatto glielo paghi tu?

assolutamente no..io farei la mia proposta che prescinde da ciò che lui dovrà pagare per il riscatto. Non sono stati chiari in questo ne tantomeno l'agenzia mi aveva fatto presente la particolare situazione, fortuna che il dubbio mi è venuto prima di fare qualsiasi proposta.

 

[luigimita]

all'avveramento della sospensiva.
Però io fossi in te cercherei di capire bene anche la tempistica. Ci sono tempi che potrebbero non coincidere con le tue esigenze. Informati in Comune

già fatto...ci vogliono circa 3-4 mesi...il che purtroppo non si sposa molto con le mie esigenze