Preliminare di compravendita soggetto IVA - caparra, acconto, imposte

[stefanob87]

Buongiorno, sono nuovo del forum e ho un quesito abbastanza specifico che spero possiate aiutarmi a risolvere.
Acquisto casa al grezzo da privato titolare di p.IVA, quindi compravendita soggetta a IVA, senza mediazione di un'agenzia. La bozza di preliminare che sottoscriveremo nel giro di 10-15 giorni è stata stilata dal tecnico dell'impresa che porterà a termine i lavori. Alla voce pagamenti vi è questa dicitura (riporto solo i punti salienti):
Il promissario acquirente si obbliga a corrispondere la somma pattuita come segue:
- € 15.000,00 (euro quindicimila/00) contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto preliminare, quale caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. e anticipo di pagamento, mediante assegno circolare nominativo e non trasferibile intestato a XYZ consegnato al sig. XYZ che con la sottoscrizione del presente ne rilascia formale quietanza;
- € 125.000,00 (euro centoventicinquemila/00) a mezzo assegno circolare nominativo e non trasferibile intestato a XYZ consegnato al momento del rogito notarile dell’atto pubblico di compravendita, e senza possibilità di opporre eccezione alcuna.

Ora, le mie domande sono:
1) nel momento in cui si prevede una caparra confirmatoria, scatta l'obbligo di registrazione del preliminare, giusto? Perchè leggendo qui sul forum e altrove mi sono imbattuto in un documento di uno studio notarile (che riporto in allegato) dove si afferma che nel caso di vendita assoggettata a IVA, la registrazione del preliminare non è obbligatoria se viene previsto soltanto un acconto prezzo anzichè una caparra. Però, se decidessi di modificare la dicitura in tal senso, l'acconto dei 15000 (+IVA) mi dovrebbe essere fatturato con IVA dal venditore già in sede di preliminare, confermate?
2) la formula che ho evidenziato sopra (caparra confirmatoria ex. art. 1385 c.c. e anticipo di pagamento) è usuale e corretta, o sarebbe meglio lasciare solo "caparra confirmatoria" dal momento che "anticipo" potrebbe essere interpretato anche come "acconto"? O mi sbaglio?
3) collegata alla domanda 2, ai fini delle imposte sulla registrazione del preliminare, una dicitura come quella riportata sopra comporterebbe il pagamento di 200 € di imposta fissa + 0,50% sulla caparra + marche varie, è così? Perchè qui leggevo (cito testualmente) "Se si acquista da un soggetto assoggettato ad IVA è preferibile far indicare nel contratto preliminare, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste ruolo di acconto sul prezzo oltre che di caparra. Si applicherà così il criterio di alternatività il quale prevede che le operazioni soggette ad IVA non siano imponibili agli effetti dell’imposta di registro. Non si dovrà versare in questo modo l’imposta aggiuntiva dello 0,5% ma sarà dovuta la sola imposta fissa. " Allo stesso tempo, però, leggevo anche di persone a cui l'AdE ha richiesto il pagamento di 400€ di imposta di registro (200+200) in quanto comparivano entrambe le diciture di "caparra" e "acconto prezzo". Resta poi sempre da capire se la parola "anticipo" può essere intesa come sinonimo di "acconto" oppure no.

Spero di essere stato chiaro. Ringrazio fin da subito chi sarà così gentile da rispondere anche solo parzialmente ai miei dubbi.

 

[francesca63]

Mi permetto di intervenire non per rispondere ai tuoi dubbi, ma per un semplice suggerimento; dato che per il rogito ti dovrai servire di un notaio, perché non avvalersi della sua consulenza, invece di fidarti del preliminare predisposto da un tecnico del venditore ( forse ho capito male, lo stesso che porterà a termine i lavori) ?
Il notaio potrà inoltre chiarire tutti i tuoi dubbi relativi alle imposte , dopo aver verificato tutta la documentazione , e la situazione del venditore .

 

[stefanob87]

Ho già interpellato il notaio per tutte le verifiche preliminari ipotecarie-catastali sull'immobile (tutto a posto), e siamo anche d'accordo che gli farò vedere il preliminare prima di sottoscriverlo per assicurarmi che vada bene. Però siccome in questi giorni il notaio è fuori sede, nel frattempo volevo dare delle indicazioni al tecnico dell'impresa che sta abbozzando il preliminare (preciso che non si tratta di un tecnico del venditore--semplicemente il venditore essendo una persona molto anziana si è "appoggiato" a questa impresa per pubblicizzare l'immobile).
I miei dubbi erano legati soprattutto al dilemma caparra/acconto ai fini della registrazione...la segreteria del notaio mi ha perfino detto che non c'è obbligo di registrare il preliminare, seppure il notaio comunque lo consigli, senza fare alcun distinguo particolare, io però ho capito diversamente e vorrei essere al 100% in regola anche dal punto di vista fiscale. Allo stesso tempo, se devo registrare l'atto, voglio anche evitare di sborsare imposte aggiuntive per una parola in più o in meno nel preliminare.

 

[Manzoni Maurizio]

1-la registrazione del contratto preliminare è obbligatoria in tutti i casi.
2-Giusto dire caparra confirmatoria e volendo si può aggiungere anche "e anticipo di pagamento" ma è chiaro che la caparra sia una parte del pagamento del prezzo totale.
3-per la registrazione paghi 200 di fissa, i bolli, lo 0,5% della caparra che purtroppo non si recupera perchè vendita ad IVA.

 

[CheCasa!]

L'istituto della caparra confirmatoria è fondamentale per la stipula di un contratto preliminare di acquisto. Molto più importante di quanto non risulti la registrazione del contratto preliminare. Nel caso in cui siano presenti solo acconti, il ripensamento di una delle parti determinerebbe la restituzione di tutte le somme versate e gli eventuali inadempimenti potrebbero dare luogo solo al risarcimento del danno dimostrabile con l'apertura di una causa.

Non ho compreso neppure la questione del "privato soggetto ad IVA". Il venditore o è un soggetto IVA o è un privato. Se è un soggetto IVA deve essere un costruttore o deve vendere un immobile strumentale...

In merito al costo della registrazione, non esiste una risposta univoca perchè dipende dall' Agenzia delle Entrate. In alcune agenzie viene richiesto il pagamento di 200,00 euro come imposta fissa in presenza di acconti del prezzo, a Rimini, dove lavoro io, no.
In alcune agenzie il capitolato richiede bolli da 16 euro ogni 100 righe, a Rimini, a prescindere dalla lunghezza, si paga solo un bollo da 16 euro...

Puoi quindi fare una ricerca presso il notaio di tua fiducia per comprendere come si regoli l'Agenzia delle Entrate competente per il tuo territorio...

In merito al consiglio della Federconsumatori... non so proprio come una caparra possa costituire anche un acconto, visto che il diritto tenderebbe proprio a rimarcare la netta distinzione tra le due cose... in presenza di una lite tra le parti una clasola come quella farebbe veramente la felicità di qualsiasi azzeccagarbugli...

 

[stefanob87]

Non ho compreso neppure la questione del "privato soggetto ad IVA". Il venditore o è un soggetto IVA o è un privato. Se è un soggetto IVA deve essere un costruttore o deve vendere un immobile strumentale...

Replico su questo, con un po' di ritardo. Il venditore è un signore piuttosto anziano che aveva un'impresa individuale di costruzioni, con partita IVA tuttora aperta. Il notaio mi ha confermato che anche se vende l'immobile come privato cittadino (non sarà lui infatti a fare i lavori di completamento), la vendita è da assoggettare a IVA, a meno che lui non indichi espressamente di voler fare diversamente. Preciso che non sono ancora trascorsi 5 anni dalla chiusura dei lavori che hanno portato l'immobile allo stato di grezzo strutturale.

 

[CheCasa!]

Replico su questo, con un po' di ritardo. Il venditore è un signore piuttosto anziano che aveva un'impresa individuale di costruzioni, con partita IVA tuttora aperta. Il notaio mi ha confermato che anche se vende l'immobile come privato cittadino (non sarà lui infatti a fare i lavori di completamento), la vendita è da assoggettare a IVA, a meno che lui non indichi espressamente di voler fare diversamente. Preciso che non sono ancora trascorsi 5 anni dalla chiusura dei lavori che hanno portato l'immobile allo stato di grezzo strutturale.

Ovviamente lui non vende come privato cittadino ma come costruttore.