Preliminare immobile da costruire in agenzia

[NewHome]

Buonasera a Tutti, Vi scrivo per avere qualche chiarimento in ordine alla situazione che vado ad esporre.
Ringrazio anticipatamente chi mi aiuterà.
Ho sottoscritto una proposta di acquisto di immobile da costruire per mezzo di una agenzia immobiliare di uno dei più noti (e credo quindi seri) franchising nazionali.
La proposta è stata accettata.
L'agenzia mi ha quindi detto che sarà redatto un preliminare con il costruttore entro metà giugno con caparra di 50k. Tutto il resto sarà pagato al rogito (prima casa).
Considerato che (a detta dell'agenzia) la procedura di rilascio del permesso di costruire è quasi completa (manca il pagamento degli oneri di urbanizzazione) e tenuto conto della nuova normativa sui preliminari per immobili da costruire, che obbliga alla forma notarile, ho contattato un notaio di fiducia per alcuni chiarimenti. Questi mi ha "tranquillizzato" spiegandomi che nella prassi quasi nessuno fa il preliminare notarile e che, nel mio caso, non sarebbe strettamente obbligatorio considerato che l'immobile è ancora totalmente "su carta".
In ordine alla fideiussione obbligatoria, inoltre, l'agenzia mi ha rassicurato dicendomi che il costruttore la rilascerà entro 60 giorni dal preliminare in quanto deve, per farla emettere, comunicare alla assicurazione i dati dei vari preliminari (se ne faranno una quindicina).
Preciso che il costruttore è un noto gruppo che opera soprattutto in italia del nord (Veneto, Lombardia) e che alcune semplici indagini camerali mi hanno permesso di riscontrare l'assenza di anomalie su rappresentanti e/o eventuali scatole cinesi ecc.
Anche in ordine al non immediato rilascio della fideiussione il notaio consultato mi ha relativamente rassicurato dicendomi che anche ciò rientra in una prassi comune.
In sintesi: nonostante il dettato normativo si continuano a fare preliminari in agenzia e simili, che comunque sono delle buone scritture private anche perché accompagnate (ovviamente) da pagamento tracciato.
Ma tutto mi sembra strano e sostanzialmente contra legem....il punto è che ormai la proposta è accettata e non saprei come uscirne.
Attendo Vostre opinioni e suggerimenti.
Ringrazio per l'attenzione.

 

[francesca63]

I contratti preliminari per immobili il cui permesso di costruire sia stato richiesto successivamente al marzo del 2019 devono essere firmati dal notaio e trascritti, a pena di nullità.
Anche la fideiussione deve essere rilasciata al più tardi contestualmente alla firma del preliminare, a pena di nullità del contratto stesso.
Quindi il sistema per uscire dalla situazione in cui ti trovi, se non volessi procedere con l’acquisto secondo le procedure che ti hanno prospettato, non dovrebbe essere difficile.
Questo non toglie che la legge non sempre venga rispettata, perché si tratta di una sorta di nullità relativa, invocabile dal solo contraente “debole”.
Se sta bene a te, come evidentemente sta bene ad altri, sei libero di rischiare.
Io non credo lo farei.

 

[IL TRUCE]

Penso sia fondamentalmente un barbapapa'
L ipoteca a favore della Banca la facciano PRIMA del preliminare, grazie, coi saltiamo a pie' pari il problema del privilegio speciale.
Concetto complesso che ti illustrerei volentieri ma sto correndo a cercare un piumato.
La trascrizione del preliminare ti mette al riparo da tutto il resto.
Tra l altro ""consuetudine"" un bel piffero..diglielo al Notaio...ed in quanto al "noto franchising" taccio che devo mantenermi in grazia del Cielo.
Ti accennero' solo al concetto di postergazione (che sembrerebbe una cosa brutta..) ma il notaio te lo illustrera' volentieri...e probabilmente questo e il caso..In pratica concedi che gli effetti del preliminare siano appunto postergati..all ipoteca che sto benedetto ""noto guppo"" dovra concedere alla banca per farsi finanziare l opera.
Ma stiamo gia' andando "sul fino". ma molto "sul fino" e mi pare si voglia invece procedere un po' alla "minestrone Findus" visto che comunque la trascrizione rimane step fondamentale.
Non mi piace affatto la cosa.
Pennuti saluti.

 

[MauroScherlin]

Pensaci bene, il cantiere potrebbe durare anche 2/3 anni, se non di più, e in questo tempo potrebbero accadere le più disparate situazioni.
La trascrizione del preliminare ed il contestuale rilascio della fidejussione mettono al riparo l'acquirente da fallimenti/ipoteche successive/mancata consegna della polizza postuma/mancato termine della costruzione nei termini previsti/etc. etc.

 

[n3m3six]

Pensaci bene, il cantiere potrebbe durare anche 2/3 anni, se non di più, e in questo tempo potrebbero accadere le più disparate situazioni.
La trascrizione del preliminare ed il contestuale rilascio della fidejussione mettono al riparo l'acquirente da fallimenti/ipoteche successive/mancata consegna della polizza postuma/mancato termine della costruzione nei termini previsti/etc. etc.

La trascrizione costa quanto un rogito , così come la fideiussione che sarà a carico dell'acquirente. Io opterei per un immobile di costruzione recente già abitabile

 

[NewHome]

Ringrazio entrambi e capisco che tutte le mie preoccupazioni rimangono fondate. Si tratta di assumermi un rischio totale sul versamento iniziale o cercare di uscirmene prima. L'agenzia, con le firme in mano, immagino pretenderà il suo compenso ma non capisco come me si possa "costringere" i clienti a firmare contratti nulli...anche da un punto di vista professionale..

 

[IL TRUCE]

Ringrazio entrambi e capisco che tutte le mie preoccupazioni rimangono fondate. Si tratta di assumermi un rischio totale sul versamento iniziale o cercare di uscirmene prima. L'agenzia, con le firme in mano, immagino pretenderà il suo compenso ma non capisco come me si possa "costringere" i clienti a firmare contratti nulli...anche da un punto di vista professionale..

Non si tratta di "nullita'" di per se'....anche se
Piuttosto mi chiedo se gli AI ( posto che lo siano ) del "noto gruppo" conoscano la normativa inerente l "casus belli"

Loro e tanti altri sia chiaro..posto che la norma ricorda come ( omissis..) l acquirente NON POSSA rinunciare alle tutele legislative..(..omissis.)
Qui sarei lieto di discuterne con @francesca63 MA quando @il Custode magnanimamente approvera' glu umili scritti del Truce..vedrai come ti abbia gia risposto in merito.

Saluti carissimi

 

[n3m3six]

Ringrazio entrambi e capisco che tutte le mie preoccupazioni rimangono fondate. Si tratta di assumermi un rischio totale sul versamento iniziale o cercare di uscirmene prima. L'agenzia, con le firme in mano, immagino pretenderà il suo compenso ma non capisco come me si possa "costringere" i clienti a firmare contratti nulli...anche da un punto di vista professionale..

Non ti costringe , diciamo che vuole maturare la provvigione. Lo faresti anche tu e lo farei anche io. Se firmi ti assumi le tue responsabilità, se non firmi e ti prendi il tuo tempo no. Proveranno a dirti che sono rimasti pochi appartamenti, che il costruttore è solido, che ti fa lo sconto, che la posizione è ottima, che è un ottimo investimento, etc.

 

[MauroScherlin]

Ringrazio entrambi e capisco che tutte le mie preoccupazioni rimangono fondate. Si tratta di assumermi un rischio totale sul versamento iniziale o cercare di uscirmene prima. L'agenzia, con le firme in mano, immagino pretenderà il suo compenso ma non capisco come me si possa "costringere" i clienti a firmare contratti nulli...anche da un punto di vista professionale..

Peraltro avresti la liquidità o dovresti prendere un mutuo/accollarti il frazionamento a rogito?

 

[ab.qualcosa]

Questi mi ha "tranquillizzato" spiegandomi che nella prassi quasi nessuno fa il preliminare notarile e che, nel mio caso, non sarebbe strettamente obbligatorio considerato che l'immobile è ancora totalmente "su carta".
In ordine alla fideiussione obbligatoria, inoltre, l'agenzia mi ha rassicurato dicendomi che il costruttore la rilascerà entro 60 giorni dal preliminare in quanto deve, per farla emettere, comunicare alla assicurazione i dati dei vari preliminari (se ne faranno una quindicina).

Secondo me, se non è obbligatorio il preliminare notarile (permesso di costruire non ancora richiesto), non è neanche obbligatoria la fideiussione.

L'agenzia, con le firme in mano, immagino pretenderà il suo compenso ma non capisco come me si possa "costringere" i clienti a firmare contratti nulli...anche da un punto di vista professionale..

Ricordiamoci che se fosse fatta valere la nullità del contratto le provvigioni andrebbero restituite.