Preliminare non registrato senza caparra. Rescindere

[AlexBelluno]

Salve a tutti,
da un po' di anni faccio compravendita di immobili da privato, scegliendo qualche offerta alle aste.

Nell'ultimo appartamento mi sono imbattuto in una coppia giovane che, non con grandi mezzi, voleva acquistare un mio appartamento. Per questo abbiamo firmato un preliminare senza caparra che non è stato registrato, che stabilisce solamente prezzo (75.000, che sarà il valore di perizia) e termine per arrivare a rogito (90gg).
Il tipo, che si avvale di un broker, ha chiesto un mutuo per il 100% ed oggi (20 gg dopo la stipula) scopro che non gli è stato concesso il mutuo, ma che il suo broker proverà con un altro istituto.

Ora, ho un altro acquirente che pagherebbe subito e vorrei rescindere. Se firmo un preliminare con il nuovo acquirente e contestualmente notifico al vecchio acquirente che intendo risolto il contratto, visto che non ha ottenuto mutuo (me l'ha scritto). Cosa rischio? Come puo' rivalersi il vecchio compratore?
Grazie a tutti,
Alex

 

[francesca63]

Cosa rischio? Come puo' rivalersi il vecchio compratore?

Rischi che ti chiedano i danni, tutti quelli dimostrabili, a meno che accettino di firmare una risoluzione consensuale .
Naturalmente sarà molto difficile che succeda, perché non avendo versato una caparra ( e quindi non potendoti chiedere il doppio di una somma già quantificata) non avranno un grande interesse a farti causa per i danni ( che non saranno granché, immagino, magari addirittura zero).
Non penso che tu possa rischiare che chiedano l'esecuzione in forma specifica, data la difficoltà con il mutuo.

Direi che sarebbe stato meglio prevedere una caparra ( chi non ha nemmeno i fondi per lasciare una caparra anche piccola, farà fatica a d avere un mutuo , per di più 100%), o perlomeno una condizione sospensiva, che ti avrebbe liberato automaticamente.

Credo dovresti incontrarli, e convincerli a firmare una risoluzione consensuale, invece di aspettare la data prevista per il rogito,viste la più che probabile possibilità che siano loro inadempienti, non potendo acquistare perché non riusciranno ad essere finanziati.

 

[AlexBelluno]

Grazie mille Francesca,
credo che l'unico con interesse a promuovere qualche azione sia il broker, che comunque chiedeva 2000 euro a questi ragazzi di commissione (gli ha promesso un mutuo al 4%!)
Ok, aspetterò qualche giorno per cercare di incontrarli, prima di scoprire che vada a buon fine il secondo tentativo.

 

[francesca63]

Prego

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve a tutti,
da un po' di anni faccio compravendita di immobili da privato, scegliendo qualche offerta alle aste.

Nell'ultimo appartamento mi sono imbattuto in una coppia giovane che, non con grandi mezzi, voleva acquistare un mio appartamento. Per questo abbiamo firmato un preliminare senza caparra che non è stato registrato, che stabilisce solamente prezzo (75.000, che sarà il valore di perizia) e termine per arrivare a rogito (90gg).
Il tipo, che si avvale di un broker, ha chiesto un mutuo per il 100% ed oggi (20 gg dopo la stipula) scopro che non gli è stato concesso il mutuo, ma che il suo broker proverà con un altro istituto.

Ora, ho un altro acquirente che pagherebbe subito e vorrei rescindere. Se firmo un preliminare con il nuovo acquirente e contestualmente notifico al vecchio acquirente che intendo risolto il contratto, visto che non ha ottenuto mutuo (me l'ha scritto). Cosa rischio? Come puo' rivalersi il vecchio compratore?
Grazie a tutti,
Alex

Ma se da anni fai tutto privatamente non dovresti avere necessità di un consiglio tanto semplice, al contrario se ne hai bisogno è meglio che cominci ad avvalerti di professionisti, ecco questo è il consiglio che mi senti di darti, in bocca al lupo!

 

[Manzoni Maurizio]

sul preliminare avete indicato la sospensiva per il mutuo?

 

[AlexBelluno]

Si certo, è che avendo messo 90gg (di cui 30 passati) avrà sicuramente tempo di fare un’altra trafila per la banca! Comunque gli ho fatto presente la situazione ed ha capito, credo arriveremo ad una risoluzione consensuale!

Ma se da anni fai tutto privatamente non dovresti avere necessità di un consiglio tanto semplice, al contrario se ne hai bisogno è meglio che cominci ad avvalerti di professionisti, ecco questo è il consiglio che mi senti di darti, in bocca al lupo!

Effettivamente ho ecceduto in pietà e non avrei dovuto lasciarlo così libero! Comunque in 3 anni è l’ottavo e tutto sommato è la prima volta che mi trovo in una situazione de genere! Grazie del consiglio!

 

[CheCasa!]

Effettivamente ho ecceduto in pietà

Guarda che non si tratta di pietà ma di un accordo economico.
Semmai pietosa è la controparte che ti sta permettendo di svincolarti da un contratto senza eccepire alcun problema e senza pretese economiche.

 

[cristian casabella]

Guarda che non si tratta di pietà ma di un accordo economico.
Semmai pietosa è la controparte che ti sta permettendo di svincolarti da un contratto senza eccepire alcun problema e senza pretese economiche.

non credo, più facile che la controparte ci abbia ripensato e riscontrando la realtà dei "facili" mutui al 100% colga la palla al balzo per liberarsi a sua volta dalla proposta