Preliminare per Immobile con sanatoria in corso

[francesca63]

Ho letto la bozza, che va abbastanza bene, dopo entro nel merito: ma prima ho due domande per te:
1) tu compri una casa con cucina sotto, e camera e bagno sopra, così come è descritta ?
Qual’ è il problema che richiede la sanatoria ?
2) tu devi chiedere un mutuo: ti sei già mosso ?
Perché, con il rogito fissato a fine giugno, la sanatoria deve essere conclusa in tempo perché possa essere fatta la perizia, e conclusa la pratica da parte della banca. Hai già chiesto il mutuo,e ricevuto risposta per l’analisi reddituale ?

Ora le mie considerazioni sulla bozza:
1) art. 3 punto b). La somma di 5.000 euro la definirei, per precisione, “integrazione di caparra confirmatoria”
2) art. 9 in fondo, dove c’è scritto “ad eccezione” proseguirei con “delle opere per le quali è in corso pratica di sanatoria a cura dell’architetto…, incaricata da parte venditrice.”

Non serve inserire sospensiva, a questo punto. Serve però specificare che la sanatoria deve arrivare in tempo per permetterti di far fare la perizia: quindi, a seconda di cosa hai già fatto con la banca, si potrà capire come impostare tale clausola, che sarebbe meglio inserire.
Se la sanatoria arrivasse tre giorni prima della data ultima prevista per il rogito, cioè il 30/6, tu non saresti pronto con la banca, e rischieresti di passare dalla parte del torto, perdendo caparra e provvigioni.

 

[Roberto_1976]

Se c'è, e poi bisogna anche che la pratica vada a buon porto. Intanto il tempo passa. Si è imbarcato in un acquisto avventato con un venditore squattrinato solo perché gli piaceva un appartamento come tanti altri, ma si è incartato e adesso l'unica via di uscita indolore è che non gli diano il mutuo.

Comunque a dire la verità, essendoci stati troppi ritardi per la complicatezza del caso, la propretaria si era resa disponibile ad annullare e restituirmi la caparra se avessi voluto

Ho letto la bozza, che va abbastanza bene, dopo entro nel merito: ma prima ho due domande per te:
1) tu compri una casa con cucina sotto, e camera e bagno sopra, così come è descritta ?
Qual’ è il problema che richiede la sanatoria ?
2) tu devi chiedere un mutuo: ti sei già mosso ?
Perché, con il rogito fissato a fine giugno, la sanatoria deve essere conclusa in tempo perché possa essere fatta la perizia, e conclusa la pratica da parte della banca. Hai già chiesto il mutuo,e ricevuto risposta per l’analisi reddituale ?

Ora le mie considerazioni sulla bozza:
1) art. 3 punto b). La somma di 5.000 euro la definirei, per precisione, “integrazione di caparra confortatoria”
2) art. 9 in fondo, dove c’è scritto “ad eccezione” proseguirei con “delle opere per le quali è in corso pratica di sanatoria a cura dell’architetto…, incaricata da parte venditrice.”

Non serve inserire sospensiva, a questo punto. Serve però specificare che la sanatoria deve arrivare in tempo per permetterti di far fare la perizia: quindi, a seconda di cosa hai già fatto con la banca, si potrà capire come impostare tale clausola, che sarebbe meglio inserire.
Se la sanatoria arrivasse tre giorni prima della data ultima prevista per il rogito, cioè il 30/6, tu non saresti pronto con la banca, e rischieresti di passare dalla parte del torto, perdendo caparra e provvigioni.

Ho letto la bozza, che va abbastanza bene, dopo entro nel merito: ma prima ho due domande per te:
1) tu compri una casa con cucina sotto, e camera e bagno sopra, così come è descritta ?
Qual’ è il problema che richiede la sanatoria ?
2) tu devi chiedere un mutuo: ti sei già mosso ?
Perché, con il rogito fissato a fine giugno, la sanatoria deve essere conclusa in tempo perché possa essere fatta la perizia, e conclusa la pratica da parte della banca. Hai già chiesto il mutuo,e ricevuto risposta per l’analisi reddituale ?

Ora le mie considerazioni sulla bozza:
1) art. 3 punto b). La somma di 5.000 euro la definirei, per precisione, “integrazione di caparra confortatoria”
2) art. 9 in fondo, dove c’è scritto “ad eccezione” proseguirei con “delle opere per le quali è in corso pratica di sanatoria a cura dell’architetto…, incaricata da parte venditrice.”

Non serve inserire sospensiva, a questo punto. Serve però specificare che la sanatoria deve arrivare in tempo per permetterti di far fare la perizia: quindi, a seconda di cosa hai già fatto con la banca, si potrà capire come impostare tale clausola, che sarebbe meglio inserire.
Se la sanatoria arrivasse tre giorni prima della data ultima prevista per il rogito, cioè il 30/6, tu non saresti pronto con la banca, e rischieresti di passare dalla parte del torto, perdendo caparra e provvigioni.

Ciao Francesca,
1) si, cucina sotto e bagno e camera sopra ( totale 40Mq) ma attualmente il bagno è al piano terra, è sempre stato li ma non è a norma per quello come accordi se non riuscivano a sanare l'avrebbero rifatto. La parte che richiede la sanatoria è il piano terra che risulta accatastato come rustico, inoltre larchitetto dopo aver fatto l'accesso agli atti, visto il progetto depositato in comune ha constatato che ci sono delle difformità anche nelle misure delle finestre, porta di entrata che sono leggermente diverse dal progetto che risulta al comune, cioè il progetto iniziale, penso quello del 1965, l'anno di costruzione,
2) mi ero recato in banca con la proposta di acquisto qualche mese fa, dove comunque era già sritto che c'era una difformità catastale ( il bagno) che sarebbe stata sanata dal propretario. La banca mi ha consigliato di far risolvere il problema prima per evitare che la pratica del mutuo si bloccasse se la situazione non fosse ancora stata regolarizzata. dopodichè si è capito con propretario e agente che nquel bagno non poteva essere regolarizzato e quindi rifatto al primo piano come da progetto al comune.

 

[francesca63]

attualmente il bagno è al piano terra, è sempre stato li ma non è a norma per quello come accordi se non riuscivano a sanare l'avrebbero rifatto. La parte che richiede la sanatoria è il piano terra che risulta accatastato come rustico, inoltre larchitetto dopo aver fatto l'accesso agli atti, visto il progetto depositato in comune ha constatato che ci sono delle difformità anche nelle misure delle finestre, porta di entrata che sono leggermente diverse dal progetto che risulta al comune,

Ti hanno promesso in vendita un immobile descritto come cucina sotto, camera e bagno sopra: se non potranno realizzare quanto promesso, saranno inadempienti.

Però deve essere specificato che tutti i lavori devono essere terminati almeno due/tre mesi prima del rogito, perché per avere il mutuo ci vuole del tempo: quindi la data prevista per fine giugno mi pare vada spostata in avanti, a meno che i lavori siano già terminati, e la variazione catastale fatta.
Insomma , dovete rivedere le tempistiche.

 

[Roberto_1976]

Ti hanno promesso in vendita un immobile descritto come cucina sotto, camera e bagno sopra: se non potranno realizzare quanto promesso, saranno inadempienti.

Però deve essere specificato che tutti i lavori devono essere terminati almeno due/tre mesi prima del rogito, perché per avere il mutuo ci vuole del tempo: quindi la data prevista per fine giugno mi pare vada spostata in avanti, a meno che i lavori siano già terminati, e la variazione catastale fatta.
Insomma , dovete rivedere le tempistiche.

Si in effetti i lavori non sono neanche iniziati, quindi sono d'accordo che la data va cambiata... Sicuramente dovrò far aggiungere la clausola dove mi garantisce che i lavori saranno terminati in tempo per la perizia.....
Ma cosa succederebbe se loro sono inadempienti ?
Potrò ritirare la mia caparra?
E le spese dell'agenzia a quel punto le perderò?

 

[francesca63]

Ma cosa succederebbe se loro sono inadempienti ?
Potrò ritirare la mia caparra?
E le spese dell'agenzia a quel punto le perderò?

Se non faranno quanto promesso, in teoria dovrebbero renderti il doppio della caparra, oppure risarcirti i danni subiti, provvigione compresa.
Ma se non lo fanno spontaneamente, ti ci vuole una causa è un avvocato, per avere quanto ti spetta; e potrebbero volerci anni.
Forse a questo punto sarebbe più saggio attendere di fare il preliminare e consegnare altri soldi, d attendere che abbiano iniziato almeno i lavori e la pratica relativa.
Non conoscendo i dettagli e i venditori, è però difficile esprimersi e consigliarti al meglio.

 

[Roberto_1976]

Ho capito, certamente sarebbe meglio aspettare, ma avendo conosciuto il propretario e avendo un po fiducia in andrò avanti, da quanto ho capito, la sanatoria, il tecnico ingaggiato, il rifacimento del bagno che sono a carico della venditrice sono una spesa sostanziale per il valore dell'imobile stesso (in percentuale), e dando un altra caparra aiuterebbe un po, questo spero sia il motivo della loro richiesta di procedere con un preliminare.
A questo punto, se vado avanti, il meglio che posso fare per tutelarmi è quello della clausola dove mi confermano e garantiscono che la sanatoria sia completata in tempo per la perizia, o dovrei aggiungere altro?

 

[francesca63]

il meglio che posso fare per tutelarmi è quello della clausola dove mi confermano e garantiscono che la sanatoria sia completata in tempo per la perizia, o dovrei aggiungere altro?

Aggiungi anche che sia completato il bagno e messa a posto in tempo la planimetria catastale. Accertati che sappiano quanto devono spendere per tutto.