Preliminare prima di cancellazione donazione: come farlo?

[icest0rm]

buongiorno a tutti,
devo acquistare un immobile che è stato donato dai genitori al figlio.
Date le note problematiche derivanti dalla donazione, abbiamo convenuto che prima dell'atto di compravendita verrà fatto un atto di risoluzione per mutuo consenso per annullare la donazione.
Ora, dovendo fare il preliminare d'acquisto con l'immobile che risulta ancora di proprietà del figlio, come dovrei strutturare lo stesso?
pensavo di inserire tutte e 3 le persone (genitori + figlio) nel preliminare, aggiungendo la clausola che la compravendita verrà realizzata solo in caso di cancellazione della donazione, ma il fatto che io la caparra adesso la debba versare al figlio e poi la compravendita verrà effettuata coi genitori mi lascia qualche dubbio.
avete consigli su come gestire la cosa?
grazie in anticipo

 

[francesca63]

Premetto che, in questo caso, sarebbe più semplice procedere alla risoluzione consensuale della donazione PRIMA di firmare un contratto; un notaio ci mette poco tempo per predisporre il tutto.
Se invece volete comunque firmare prima il preliminare, io lo farei direttamente con il padre, che prometterà di vendere un immobile che attualmente è del figlio, ma diventerà di nuovo suo.
E' un contratto perfettamente valido, legale, e meno "contorto" che firmare con il figlio.
La caparra la si versa al padre, così come si farà per il saldo prezzo, e sarà lui responsabile nel caso non fosse in grado di procurarti il bene promesso, per qualsiasi motivo.

 

[Giuseppe Di Massa]

buongiorno a tutti,
devo acquistare un immobile che è stato donato dai genitori al figlio.
Date le note problematiche derivanti dalla donazione, abbiamo convenuto che prima dell'atto di compravendita verrà fatto un atto di risoluzione per mutuo consenso per annullare la donazione.
Ora, dovendo fare il preliminare d'acquisto con l'immobile che risulta ancora di proprietà del figlio, come dovrei strutturare lo stesso?
pensavo di inserire tutte e 3 le persone (genitori + figlio) nel preliminare, aggiungendo la clausola che la compravendita verrà realizzata solo in caso di cancellazione della donazione, ma il fatto che io la caparra adesso la debba versare al figlio e poi la compravendita verrà effettuata coi genitori mi lascia qualche dubbio.
avete consigli su come gestire la cosa?
grazie in anticipo

Concordo con @francesca63 fate l'annullamento della donazione prima del preliminare, è un atto molto veloce da preparare e si firma in 10 minuti. Se i proprietari non volessero o potessero anticipare i soldi dell'atto di annullamento potreste pagare voi la parcella al notaio scalando quella cifra dal prezzo, è la strada più sicura per voi secondo me.

 

[matusalemme]

si fissa un appuntamento e si va tutti - ma proprio tutti - dal notaio, che dovrà esser stato preventivamente informato, dandogli tempo e modo di predisporre tutti i contratti (risoluzione donazione e preliminare)

prima si legge tutto, si aggiunge e si modifica quel che serve, poi si firma la risoluzione e poi/quasi contestualmente il preliminare

tutti seduti e nessuno si alza finchè non sono stati firmati tutti e due gli atti e si son consegnati i soldini

 

[il_dalfo]

tutti seduti e nessuno si alza finchè non sono stati firmati tutti e due gli atti e si son consegnati i soldini

E POI DICONO IL NOTAIO DEVE SOLO FARE DUE FIRME....

 

[icest0rm]

Premetto che, in questo caso, sarebbe più semplice procedere alla risoluzione consensuale della donazione PRIMA di firmare un contratto; un notaio ci mette poco tempo per predisporre il tutto.
Se invece volete comunque firmare prima il preliminare, io lo farei direttamente con il padre, che prometterà di vendere un immobile che attualmente è del figlio, ma diventerà di nuovo suo.
E' un contratto perfettamente valido, legale, e meno "contorto" che firmare con il figlio.
La caparra la si versa al padre, così come si farà per il saldo prezzo, e sarà lui responsabile nel caso non fosse in grado di procurarti il bene promesso, per qualsiasi motivo.

grazie Francesca, ma ti trovo dappertutto

Concordo con @francesca63 fate l'annullamento della donazione prima del preliminare, è un atto molto veloce da preparare e si firma in 10 minuti. Se i proprietari non volessero o potessero anticipare i soldi dell'atto di annullamento potreste pagare voi la parcella al notaio scalando quella cifra dal prezzo, è la strada più sicura per voi secondo me.

lo so sarebbe lineare e veloce ma per una serie di circostanze non è percorribe come via...

penso seguirò l'opzione B di Francesca inserendo anche la figlia nel preliminare come persona attualmente titolare della proprietà dell'immobile con la condizione che accetta di rinunciare alla donazione prima del perfezionamento del rogito, così risulta come informata e accondiscente alla cosa.

 

[francesca63]

inserendo anche la figlia nel preliminare come persona attualmente titolare della proprietà dell'immobile con la condizione che accetta di rinunciare alla donazione prima del perfezionamento del rogito, così risulta come informata e accondiscente alla cosa.

Come ti ho risposto anche nell'altro forum (si sono anche lì, come te e tanto altri di immobilio peraltro ),
Inserire la figlia è contorto e superfluo; è evidente che i due sono d'accordo, e, soprattutto, firmando con il padre come promittente venditore di cosa altrui, è lui che si assume l'obbligo di procurarti l'acquisto; se non lo fa , deve renderti il doppio.
La tua tutela sta lì.
Se invece insisti a mettere la risoluzione della donazione come condizione, non potrai versare caparra, e probabilmente il venditore non vorrà procedere alla risoluzione perché non ha ancora incassato.
Un gatto che si morde la coda.

 

[icest0rm]

perché dici che se metto la risoluzione come condizione non posso versare caparra?
e comunque è una condizione che mi ha messo anche la banca perché per deliberare un mutuo su immobile con donazione vorrebbero che questa fosse tolta prima del rogito ma il venditore la vuole togliere quando ha la sicurezza di rogitare e quindi la banca mi ha chiesto di inserire la condizione nel preliminare... anche qui è un gatto che si morde la coda (ma non era un cane? 🤣)

 

[francesca63]

perché dici che se metto la risoluzione come condizione non posso versare caparra?

Perché il contratto non è ancora efficace; di solito, tramite agenzia, è l’agente che tiene l’assegno in deposito, per darlo come caparra a condizione avverata.
La risoluzione della donazione può essere condizione sospensiva, ma non se il venditore vuole avere certezza della vendita, prima di provvedere, e non se vuoi anche inserire la condizione per il mutuo.
La banca non ti da l’ok al mutuo, senza risoluzione della donazione, e il venditore non fa la risoluzione, prima dell’ok della banca; è un gatto ( cane 😂) che si morde la coda.
Inoltre, anche come condizione sospensiva , riguarda il venditore, non la figlia, che non è parte de contratto preliminare di compravendita.
In ogni caso parla con il tuo notaio per avere il consiglio giusto nella situazione concreta.