Preliminare su pignoramento con sostanziosa caparra

[xyz]

Salve a tutti,

sono nuovo su questo Forum.
Volevo chiedere un suggerimento.

Sono in trattativa per acquistare un immobile che è pignorato, Il venditore chiede 90.000 euro al preliminare che ovviamente sara fatto davanti al giudice con relativa iscrizione da parte del notaio.
Il mio timore e' che il Venditore, avendo risolto il debito con la banca non si presenti al rogito, inoltre essendo la casa attualmente affittata (il contratto con gli affittuari scade tra 6 mesi), questi non potrebbero uscire.
Ricordo che in caso il venditore non si presenti al rogito (anche se perseguibile per legge), comunque non ha nulla in suo possesso su cui ci si possa rivalere.
Per tutelarmi avevo pensato di richiedere le chiavi della casa al preliminare e l'uscita degli affittuari.

Infine il venditore ha abbassato il prezzo del 15% rispetto al prezzo di mercato. A me sembra poco visto che la casa tra circa 1 mese va all'asta. Credo che un ribasso del 20% sia piu' opportuno, visto anche il grande impegno economico al preliminare.

grazie
Francesco

 

[zenoni]

5000 euro al preliminare subordinando tuto alla verifica notarile della fattibilitá....stringi i tempi per il rogito e lì darai il saldo.......coi tempi che corrono rischia che l'asta vada deserta .....ogni battuta è il 20% in meno
Io andrei in asta....[DOUBLEPOST=1411367551,1411367426][/DOUBLEPOST]Non dimenticare di chiarire la posizione dei conduttori......

 

[Wile]

Niente preliminare. Rogito immediato e cash davanti al giudice. Se non ce la fai, lascia perdere e aspetta l'asta.
Solitamente la prima o va deserta o se la ricompra un prestanome (al che non ci puoi fare nulla, si tratta di "manipolazioni" per foXXere i creditori da parte di gente sufficientemente spregiudicata da arrivare alle minacce).
Per quanto riguarda lo sconto da chiedere, meglio che senti dal curatore. Va bene che tra un mese va all'asta, ma non e' infrequente che il giudice rifiuti una offerta troppo bassa, anche se poi l'asta va deserta e la base successiva e' minore di quanto offerto.
E' assurdo, ma nei tribunali funziona cosi'...

 

[alessandro66]

È il cane che si morde la coda...se non viene estinto il debito il giudice non può emettere l'ordinanza di cancellazione e non potete rogitare...poi, OK che l'affitto scade tra sei mesi ma...c' è la disdetta dei conduttori o potrebbe rinnovarsi?

 

[Wile]

È il cane che si morde la coda...se non viene estinto il debito il giudice non può emettere l'ordinanza di cancellazione e non potete rogitare...poi, OK che l'affitto scade tra sei mesi ma...c' è la disdetta dei conduttori o potrebbe rinnovarsi?

Il cane non si morde la coda semplicemente perche' il giorno del rogito davanti al giudice e al notail c'e' la banca che ritira il suo assegnino e da' liberatoria per il rogito. Si fa sempre cosi' quando si compra una casa con sopra un mutuo residuo. Questo non e' diverso.

Per gli affittuari meglio guardare perbene qual e' la situazione. Anche quella familiare affinche' non ci siano impedimenti allo sfratto per cessata locazione.

 

[xyz]

Grazie per le vostre risposte.

Gli affittuari sono 3 ragazzi che si appaggiano in questa casa per lavoro e il contratto scade a febbraio e non si rinnova.
Il preliminare che come accennato si fara'davanti al giudice e notaio, e' di importo molto alto e non mi sento tutelato nel caso il venditore non venga al rogito avendo risolto il suo problema con la banca grazie al mio cospicuo versamento al preliminare 90k (cifra necessaria per chiudere il contenzioso con la banca).

Non avendo la disponibilità della cifra per fare subito il rogito, forse andare all'asta e' la soluzione migliore anche per una riduzione del prezzo che attualmente e'170.000 secondo me un po' alto (prezzo di mercato 200.000) considerando che tra circa 1 mese la casa va all'asta.

Non so come funziona l'asta. Potete darmi qualche suggerimento? Mi devi far seguire da un intermediario tipo notaio, agente di commercio, ecc oppure fare da solo?

Grazie

 

[Wile]

Grazie per le vostre risposte.

Non avendo la disponibilità della cifra per fare subito il rogito, forse andare all'asta e' la soluzione migliore anche per una riduzione del prezzo che attualmente e'170.000 secondo me un po' alto (prezzo di mercato 200.000) considerando che tra circa 1 mese la casa va all'asta.

Non so come funziona l'asta. Potete darmi qualche suggerimento? Mi devi far seguire da un intermediario tipo notaio, agente di commercio, ecc oppure fare da solo?

Grazie

Dunque...
Non hai la disponibilita' subito, ma tra un mese (l'asta) si'... Non torna.
Come intenderesti pagare l'eventuale asta? Va bene, le banche concedono mutui anche per case all'asta, ma ti saresti dovuto muovere molto, ma molto prima.
Se il prezzo di mercato e' 200 a 170 e' il prezzo base della prima asta (nella prima viene scontato il 30% dalla perizia).
In una eventuale asta potresti partecipare anche da solo, ma visto le innumerevoli scartoffie da fare prima se non ci sei "dentro" meglio farsi affiancare da un avvocato.

Tieni pero' presente questa piccola cosa: se all'asta l'unica offerta e' quella pari alla base d'asta il giudice potrebbe anche rifiutarla e passare al secondo incanto. Assurdo, direte voi, nel secondo incanto lo sconto e' del 50%!!!! E invece e' cosi'.
Per essere sicuri al 1000% dell'accettazione bisognerebbe fare come offerta il 20% in piu' della base d'asta. A quel punto il giudice non puo' (o meglio, non potrebbe, ma i regolamenti se li girano un po' come vogliono) rifiutare l'assegnazione.

Andare ad un'asta specie se no si e' "attrezzati" per tempo non e' una passeggiata. Valuta molto bene il reperire all'istante i fondi e procedere a rogito diretto, anche se cio' ti causa dei momentanei problemi finanziari. Poi, ribadisco... non li hai ora ma li avresti all'asta'''??? La proposta non la devi fare comunque al venditore (che con il pignoramento ha perso la proprieta' della casa) ma al curatore o al giudice. Solo loro possono decidere.

 

[xyz]

Grazie Wile.

Ho preso una decisione, cerco di arrivare a raccimolare 130.000/140.000 e fare una proposta a questa cifra, considerando che la casa tra circa 1 mese va all'asta a 230.000.
Ovviamente sara' fatto il rogito davanti al giudice che provvederà a cancellare il pignoramento.

Se non riesco a raccimolare la cifra oppure il non accettano non vado avanti. Fare un preliminare a 80/90.000 e' un rischio troppo alto.

Grazie

 

[Wile]

Grazie Wile.

Ho preso una decisione, cerco di arrivare a raccimolare 130.000/140.000 e fare una proposta a questa cifra, considerando che la casa tra circa 1 mese va all'asta a 230.000.
Ovviamente sara' fatto il rogito davanti al giudice che provvederà a cancellare il pignoramento.

Se non riesco a raccimolare la cifra oppure il non accettano non vado avanti. Fare un preliminare a 80/90.000 e' un rischio troppo alto.

Grazie

Continuo a non capire bene i conti.
Prezzo attuale 170k (richiesto da chi? curatore o proprietario pignorato?), valore di mercato 200k (da immobile simile o da perizia?) prezzo base d'asta 230k (al che si presume sia stata valutata almeno 330k).

Non riesco a farmi chiarezza.

Comunque sia, in questi casi particolari, tutto cash, niente mutui o "promesse future". Meglio una offerta bassa sull'unghia che un preliminare futuro a non si sa quando con il rischio che ti mollino a meta' strada. Gia' i venditori alla canna del gas mal vedono preliminari con vincolo di mutuo ancora da deliberare, i giudici poi non vogliono neppure sentirne parlare.

 

[CheCasa!]

Ciao @xyz ,
ti faccio presenti alcune considerazioni che mi sono capitate nella pratica del lavoro.
Se fai passare troppo tempo e l'asta risulta troppo vicina, il giudice potrebbe non interrompere la procedura di esecuzione anche se la banca fosse d'accordo!
Quindi credo che i tempi a disposizione siano molto brevi, in realtà.

Il giudice, mediante richiesta del curatore, può valutare di chiudere la procedura solo se l'offerta risultasse molto vicina a quella della vendita all'asta. Inutile fare un'offerta assai al di sotto della base di partenza.