Prenotazione acquisto immobile esistente senza concessione

[2112]

buon giorno
ho visto un immobile allo stato grezzo tompagnato e con divisioni interne, senza impianti e rifiniture.
L'immobile è al momento privo di concessione ma il proprietario che lo ha messo in vendita sostiene che lo può sanare mediante la richiesta di una nuova concessione sfruttando un surplus di cubatura per un altro immobile esistente sullo stesso lotto di terreno, e che per questo ha avuto ampie rassicurazioni dall'Ufficio tecnico del comune.
Sto trattando ancora sul prezzo, anche se a mio avviso allo stato attuale l'immobile è incommerciabile.
Una volta verificato personalmente dal tecnico comunale la possibilità che il venditore nel caso specifico abbia la possibilità di ottenere il permesso di costruire, mi chiedevo come formalizzare la mia volontà di acquistare e fissare un po di condizioni.
Il preliminare di preliminare non esiste lo dice mi sembra addirittura la cassazione, quindi rimarrebbero solo la prenotazione di immobile e l'opzione di acquisto, ma mi sembrano poco vincolanti per il venditore, nel senso che dopo estenuanti trattative con me sul prezzo e una volta magari anche con il mio aiuto ottenuto la concessione , potrebbe decidere di vendere ad altri che nel frattempo offrono un prezzo maggiore.
Come posso stipulare una proposta che mi tuteli in tutto e per tutto e che obblighi il venditore a non cambiare idea?
l'iter potrebbe essere questo?
prenotazione o opzione di acquisto con penale per il venditore, subordinata al rilascio della concessione entro un tempo stabilito;
preliminare al momento del rilascio della concessione;
definitivo al momento dell'ottenimento di tutti gli altri certificati entro un tempo stabilito (collaudo, certificato struttura ultimata etc)
Mi rendo conto che per mettersi in questo casino il prezzo dovrà essere assolutamente conveniente.
Confido in un vostro prezioso consiglio.
Grazie in anticipo.

 

[ingelman]

Ciao
Diciamo che ,da come scrivi, il problema lo hai ben chiaro e sembrerebbe che lo hai già ben analizzato.

Una volta raggionto l'accordo sul prezzo , puoi benissimo sottoscrivere un preliminare di compravendita subordinandolo a tutte le condizioni che già in parte hai elencato versando già un importo a titolo di caparra confirmatoria (vincolante sia per chi vende ma, bada bene, anche per te in caso di inadempienza) ovviamente nel preliminare dovrà esserci una dettagliata premessa che consiste nel spiegare ed individuare bene il tipo di operazione che state perfezionando.


eventualmente la caparra può essere integrata con un ulteriore importo e quietanzata al momento dell'ottenimento della concessione edilizia

subordinata al rilascio della concessione entro un tempo stabilito;

Nel caso la concessione edilizia non venga rilasciata entro un termine stabilito, il preliminare si intenderà risolto e le somme precedentemente versate dovranno essere immediatamente restituite al proponente senza chiedere nulla ad alcun titolo o ragione

per quanto riguarda l'atto definitivo

definitivo al momento dell'ottenimento di tutti gli altri certificati entro un tempo stabilito (collaudo, certificato struttura ultimata etc)

come tu hai scritto , da stipularsi una volta ottenuti accatastamento , fine lavori e richiesta di agibilità tutto ad onere e cura della parte venditrice.

Ti consiglio per la tranquillità tua e anche di chi vende, di sottoscrivere il tutto una volta effettivamente certi che non ci siano elementi ostativi da parte dell'Ufficio tecnico del Comune e soprattutto avere le idee chiare anche rispetto le giuste tempistiche

 

[Rosa1968]

Ciao
Diciamo che ,da come scrivi, il problema lo hai ben chiaro e sembrerebbe che lo hai già ben analizzato.

Una volta raggionto l'accordo sul prezzo , puoi benissimo sottoscrivere un preliminare di compravendita subordinandolo a tutte le condizioni che già in parte hai elencato versando già un importo a titolo di caparra confirmatoria (vincolante sia per chi vende ma, bada bene, anche per te in caso di inadempienza) ovviamente nel preliminare dovrà esserci una dettagliata premessa che consiste nel spiegare ed individuare bene il tipo di operazione che state perfezionando.


eventualmente la caparra può essere integrata con un ulteriore importo e quietanzata al momento dell'ottenimento della concessione edilizia



Nel caso la concessione edilizia non venga rilasciata entro un termine stabilito, il preliminare si intenderà risolto e le somme precedentemente versate dovranno essere immediatamente restituite al proponente senza chiedere nulla ad alcun titolo o ragione

per quanto riguarda l'atto definitivo



come tu hai scritto , da stipularsi una volta ottenuti accatastamento , fine lavori e richiesta di agibilità tutto ad onere e cura della parte venditrice.

Ti consiglio per la tranquillità tua e anche di chi vende, di sottoscrivere il tutto una volta effettivamente certi che non ci siano elementi ostativi da parte dell'Ufficio tecnico del Comune e soprattutto avere le idee chiare anche rispetto le giuste tempistiche

Io non verserei soldini in questa situazione. Si parla di spostare volumetria a che titolo ha costruito? Sottoscrivere un preliminare senza concessione edilizia? E le tutele? No io non te lo consiglio. La cosa che ti consiglierei di fare é una proposta con la condizione sospensiva fino all'ottenimento della concessione e indicherete una data. Se a quella data il costruttore avrà la concessione a quel punto l'assegno che sarà stato dato in deposito fiduciario diventerà caparra e sottoscriverete il preliminare ma solo allora. Oggi fare un preliminare quindi dare soldi su una casa abusiva ..... Io non lo vedo proprio. Al preliminare esigere fideiussione sui soldi che versi.

 

[2112]

Io non verserei soldini in questa situazione. Si parla di spostare volumetria a che titolo ha costruito? Sottoscrivere un preliminare senza concessione edilizia? E le tutele? No io non te lo consiglio. La cosa che ti consiglierei di fare é una proposta con la condizione sospensiva fino all'ottenimento della concessione e indicherete una data. Se a quella data il costruttore avrà la concessione a quel punto l'assegno che sarà stato dato in deposito fiduciario diventerà caparra e sottoscriverete il preliminare ma solo allora. Oggi fare un preliminare quindi dare soldi su una casa abusiva ..... Io non lo vedo proprio. Al preliminare esigere fideiussione sui soldi che versi.

.
Sulla fidejussione non penso sia percorribile in quanto a vendere è un privato, che mi venderebbe al grezzo (la casa di fatto esiste già), per il completamento dovrei provvedere io.
Di firmare un preliminare, su un bene al momento inesistente, non se ne parla, la strada secondo me dovrebbe essere quella della prenotazione o opzione con penali se uno cambia idea al verificarsi delle condizioni indicate, ma bisogna scrivere tutto per bene.
Sapete dove posso trovare qualche bozza, altrimenti la proverò a buttare giù io e ve la faccio leggere, per migliorarla naturalmente.

 

[Rosa1968]

.
Sulla fidejussione non penso sia percorribile in quanto a vendere è un privato, che mi venderebbe al grezzo (la casa di fatto esiste già), per il completamento dovrei provvedere io.
Di firmare un preliminare, su un bene al momento inesistente, non se ne parla, la strada secondo me dovrebbe essere quella della prenotazione o opzione con penali se uno cambia idea al verificarsi delle condizioni indicate, ma bisogna scrivere tutto per bene.
Sapete dove posso trovare qualche bozza, altrimenti la proverò a buttare giù io e ve la faccio leggere, per migliorarla naturalmente.

Non so che penali vorrai mettere mi spiego se la condizione é all'ottenimento della concessione non vedo che penale dovrebbe riconoscerti se la concessione non arriva. Quindi é un privato? E che garanzie hai? Si parla di una casa nuova abusiva. Chi ha fatto i cementi armati insomma chi sta costruendo? Se la finirai tu conosci le responsabilità che avrai? Per la fine lavori e il corredo della docunebtazuobe dell'agibilità. In che provincia sei?

 

[2112]

Non so che penali vorrai mettere mi spiego se la condizione é all'ottenimento della concessione non vedo che penale dovrebbe riconoscerti se la concessione non arriva. Quindi é un privato? E che garanzie hai? Si parla di una casa nuova abusiva. Chi ha fatto i cementi armati insomma chi sta costruendo? Se la finirai tu conosci le responsabilità che avrai? Per la fine lavori e il corredo della docunebtazuobe dell'agibilità. In che provincia sei?

La penale mi servirebbe per evitare che il venditore dopo estenuanti trattative con me sul prezzo e una volta che, anche con il mio aiuto, abbia ottenuto la concessione, decida di vendere ad altri che nel frattempo offrano un prezzo maggiore. Quindi la penale varrebbe dopo che la concessione è arrivata.
Il venditore è un privato e si tratta di una casa nuova abusiva fatta alcuni anni fa e mai completata nelle opere di finitura.
Garanzie non ne ho, ho fatto visionare la struttura da un tecnico e sembrerebbe non avere problemi, in quanto è stata subito chiusa anche se senza serramenti.
Il definitivo lo farei solo dopo il collaudo e la comunicazione di struttura ultimata con deposito dei calcoli al genio civile.
In effetti e qui chiedo il tuo aiuto non conosco le responsabilità che avrò per il completamento delle opere di finitura, per la fine lavori e l'agibilità.
L'immobile si trova nella provincia di Potenza.

 

[Rosa1968]

La penale mi servirebbe per evitare che il venditore dopo estenuanti trattative con me sul prezzo e una volta che, anche con il mio aiuto, abbia ottenuto la concessione, decida di vendere ad altri che nel frattempo offrano un prezzo maggiore. Quindi la penale varrebbe dopo che la concessione è arrivata.
Il venditore è un privato e si tratta di una casa nuova abusiva fatta alcuni anni fa e mai completata nelle opere di finitura.
Garanzie non ne ho, ho fatto visionare la struttura da un tecnico e sembrerebbe non avere problemi, in quanto è stata subito chiusa anche se senza serramenti.
Il definitivo lo farei solo dopo il collaudo e la comunicazione di struttura ultimata con deposito dei calcoli al genio civile.
In effetti e qui chiedo il tuo aiuto non conosco le responsabilità che avrò per il completamento delle opere di finitura, per la fine lavori e l'agibilità.
L'immobile si trova nella provincia di Potenza.

Se tu fai una proposta che farai accettare dove verserai un assegno a titolo di deposito alle condizioni del rilascio della concessione entro una data stabilita sei già tutelato. Se viene rilasciata la concessione il deposito diventerà caparra e sottoscriverete il compromesso diversamente lui non può impegnarsi con altri ( se non architerrando una truffa )e rendendosi inadempiente con i risvolti che la legge stabilisce quindi restituzione del doppio della caparra . Per il resto ti consiglio di farti seguire da un ingegnere che valuterà bene la documentazione e ti porterà fino alla fine. La concessione che avrai sarà una concessione in sanatoria presta molta attenzione. Sarai tu a dover chiedere l'agibilità perché di fatto ultimerai i lavori e la documentazione al genio civile deve essere perfetta sarà integrata dalla tua.

 

[ingelman]

Se tu fai una proposta che farai accettare dove verserai un assegno a titolo di deposito alle condizioni del rilascio della concessione entro una data stabilita sei già tutelato. Se viene rilasciata la concessione il deposito diventerà caparra e sottoscriverete il compromesso diversamente lui non può impegnarsi con altri ( se non architerrando una truffa )

quindi alla fine , come ti avevo precedentemente consigliato, fai un preliminare subordinandolo all'avverarsi di tutte le condizioni che ti avevo precedentemente esposte.

 

[ingelman]

Se tu fai una proposta che farai accettare dove verserai un assegno a titolo di deposito alle condizioni del rilascio della concessione entro una data stabilita sei già tutelato. Se viene rilasciata la concessione il deposito diventerà caparra e sottoscriverete il compromesso diversamente lui non può impegnarsi con altri

qui ricadiamo nella noiosissima storia del preliminare di preliminare

 

[ingelman]

definitivo al momento dell'ottenimento di tutti gli altri certificati entro un tempo stabilito (collaudo, certificato struttura ultimata etc) Mi rendo conto che per mettersi in questo casino il prezzo dovrà essere assolutamente conveniente.

una cosa non mi è chiara visto che Rosa ha scritto che i lavori li dovrai ultimare tu.
ma l'immobile te lo consegna ultimato al rogito??
dei lavori di ultimazione te ne devi occupare tu?? quindi acquisteresti il rustico con la concessione edilizia?
Potresti spiegare meglio questo aspetto ?, sai il discorso precedentemente fatto potrebbe cambiare