Prezzi sparati a caso

[Hyperion]

Spiegatemi questo:

http://www.subito.it/ville-singole-...erratetto-5-vani-montale-pistoia-55972720.htm

280.000 € -Inserito 7 gen, alle 16:04 da SAN BIAGIO Gruppo Immobiliare (Azienda)




http://www.orisimmobiliare.com/dett...f=1714&ordlim=data_last_lavorazione,DESC,15,0

Aggiornato il 05/11/2012 - Prezzo: € 240.000,00



http://www.subito.it/ville-singole-...sede-garage-e-posti-auto-pistoia-55668740.htm


230.000 € -Inserito 2 gen, alle 19:38 da Er

Ma il faticoso lavoro di un agente immobiliare è fare un copia incolla di un annuncio che hanno già, e ripetere la procedura nel tempo, senza mai contattare il venditore? Oppure ce stanno a provà?
Mi spiegate come mai 50 k€ (CINQUANTAMILA!!) vanno e vengono con questa facilità?

Non ho parole...

 

[Ponz]

Credo che i colleghi abbiano inserito l'annuncio il 7 gennaio ma non abbiano aggiornato il contatto con i proprietari da più tempo , noi lo abbiamo aggiornato il 5 novembre e evidentemente non abbiamo da quella data effettuato attività sull'immobile

Poteva accadere anche a noi se il proprietario, nel tempo di 30-60 giorni (tempo massimo nel quale non teniamo il contatto) avesse cambiato il prezzo e messo l'annuncio da se. (che come vedi è 10k meno di quanto ha detto a noi nel novembre).

Stare a provarci non credo, in quanto nel momento in cui i colleghi sopra avessero avuto un contatto con il proprietario, per qualsiasi motivo, questi li avrebbe aggiornati (di norma succede).

Semmai è il contrario, rimanendo "alti" hanno meno probabilità di arrivare a avere interessati.

Poi il proprietario pensa di esser furbo a fare ribassi senza comunicarlo alle agenzie o semplicemente se lo dimentica... o gli da un prezzo a "caso" appunto.

vero che magari dovevano contattarlo un po' più frequentemente... o controllare gli annunci (ma mica si può stare a cercare ogni giorno negli annunci)... il ribasso precedente è avvenuto, a quanto ci risulta, il

29 Jun 2011 16:58:31 260000 -> 250000

31 Oct 2011 16:20:53 250000 -> 240000

ma succede a tutti... purtroppo i proprietari, sia con incarichi che senza, fanno bischerate... tutti si sentono in grado di fare il mestiere altrui

Si prova a lavorare meglio possibile, poi c'è la natura umana sempre in agguato... noi spesso a chi ci fa tiri del genere (parlo di comunicarci una volontà d richiesta non conforme a quella che sparge altrove), li mettiamo in black list (o gli chiediamo la penale quando firmata) e li facciamo lavorare dagli altri (e quindi lunedì, grazie a te, gli facciamo vedere quanto è stato furbo...)

Tra l'altro, non usiamo portali gratuiti come quello proposto sopra proprio per evitare questo tipo di cose se il proprietario fa bischerate, almeno le faccia per colpa sua

 

[Hyperion]

Perfetto, lavori per Orisimmobiliare, buono a sapersi.

Il link all'annuncio sul vostro sito era solo per andare a sottolineare una evindente incongruenza nella valutazione di un immobile di un altro agente immobiliare.
I 10k di differenza per un annuncio aggiornato a 3 mesi fa sono ragionevoli per un venditore che vuole vendere e non riceve contatti.
Poi essendo io dall'altra parte (compratore di casa), non conoscendo quale sia l'iter per la vendita, quali le clausole, i contratti, ecc, non entro nel merito (parli di bischerate da parte del venditore... suppongo ti riferisci al fatto che abbassa le pretese senza comunicarlo alle agenzie a cui ha dato l'incarico di vendita).

I 50k di differenza per un annuncio nello stesso periodo (e nello stesso portale, 1 sopra all'altro) non hanno invece giustificazioni di sorta, se non un modo di lavorare abbastanza approssimativo: non so per quale motivo una persona dovrebbe mettere piede dentro quell'agenzia... tra l'altro nè piccola nè sorta da poco...


Ad ogni modo il mio era solo un esempio per una situazione abbastanza diffusa; da quanto ho iniziato a monitorare il mercato (2-3 anni fa), ci sono tanti immobili in vendita con prezzi decisamente differenti, e se questo nel tempo ti dà la percezione dell'andamento del mercato immobiliare, in uno stesso momento a me dà sconcerto...
30-40 k€ per la stessa casa, nello stesso momento... un 20% che balla senza trattativa... mah...

Già che io ho difficoltà a capire il potere d'acquisto di chi compra, figurati se poi le valutazioni di chi vende (o tenta di vendere) sono così approssimative...

 

[Ponz]

Il concetto di valutazione è errato. Il mediatore valuta, ma non impone. Il mediatore ti offre (o dovrebbe offrire, per come la penso io) scelta, tu potrai trovare in un grande archivio, con l'aiuto del mediatore, l'immobile che ti piace, se un propriteario vuole vendere (anzi, proporre... ) a un prezzo o metterlo a un altro è sua libera scelta, l'acquirente potrà,se avrà scelta e possibilità di vedere grande fetta del mercato, di capire chi e cosa valga o meno la pena di provare a comprare.

Un mediatore può lavorare in più modi, uno di questi, quello che personalmente preferisco, è quello dove non ci sono legami tra mediatore e proprietario, quindi io ti consiglio un prezzo, mi faccio dare i documenti faccio le mie verifiche e poi se tu mi segui nella valutazione, bene, ma non ti impedisco di metter il prezzo che tu vuoi, chiaramente io lavorerò di più su ciò che il mercato dimostrerà di apprezzare ... nel prossimo report, se ti dico che tutti hanno detto "troppo caro"... a te (proprietario) la scelta

Io di contro, non avendo solo la tua casa in vendita, e collaborando con altri tramite mls ne ho diverse, quando propongo le case agli acquirenti non imporrò alcuna scelta, ma proporrò una rosa di scelte che permetterà all'acquirente di capire cosa, come e quanto. Se mi pare a prezzo ti prendo l'esclusiva... se vuoi vincere il super enalotto mi servirai per vendere le cose a prezzo

Se poi la casa che piace fosse quella che "costa" troppo, l'acquirente farà una proposta a un prezzo che riterrà congruo, e si comincia.

Una volta, su una casa da 500k, anni fa, un tipo mi dette di truffatore perchè l'avevo a 510mila e un collega a 500, nonostante l'offerta la si volesse fare a 470 chiaramente lo buttai fuori dall'agenzia, immediatamente (ha comprato poi un buco, rispetto a cosa diceva di voler comprare, a 160k da un altra parte, sempre con noi... a volte ritornano).

Inoltre, se il proprietario vuole vendere e pensa che metterlo a 10kmeno (240-230) sia determinante significa che non ci capisce semplicemente nulla e se non sente nulla e vuole vendere può comunicarlo alle agenzie, per evitare che qualcuno, con superficialità, arrivi a conclusioni errate che poi danneggiano perfino lui.

Chiaro che si può dimostrare, tramite incarico, che il prezzo è indicato dal proprietario, ma il danno è fatto...

Sicuramente c'è sempre una disattenzione dell'agente quando ci sono questi casi, e sopratutto una incuria del proprio portafoglio. Succede... è successo e succederà anche a noi.. nonostante tutto si sbaglia. Giustissimo controllare, noi abbiamo anche il modulo di avviso sul sito, proprio per questi casi, a disposizione di chi vedesse che l'annuncio è "errato"

 

[Bagudi]

Purtroppo, questo sistema da qualche anno è molto diffuso: il proprietario permette di vendere a più agenzie, credendo di essere molto furbo e non capendo che nei portali, facenda una scelta mirata, si troverà lo stesso appartamento in più agenzie e magari a prezzi diversi, o per malafede delle agenzie o perchè nel frattempo, lui ha dato prezzi diversificati a seconda della giornata e dell'umore...

Infine, dulcis in fundo, decide di inserzionare anche lui e ovviamente lo fa ad un prezzo inferiore rispetto a tutti quelli che sono in circolazione, sentendosi sempre molto furbo e non capendo di stare facendo uno sgambetto a se stesso...

Infatti, la maggior parte dei potenziali acquirenti avvertono la cosa come poco seria e scartano l'appartamento...

Chi troppo vuole... nulla stringe !

 

[Ponz]

Infatti il futuro sta delineando chiaramente che è molto meglio avere a che fare con un unico referente che poi collabora con reti di colleghi e sopratutto, ogni volta, chiamarlo se non ti chiama e cambiarlo se non si è soddisfatti con un altro

 

[Bagudi]

Infatti il futuro sta delineando chiaramente che è molto meglio avere a che fare con un unico referente che poi collabora con reti di colleghi e sopratutto, ogni volta, chiamarlo se non ti chiama e cambiarlo se non si è soddisfatti con un altro

Assolutamente d'accordo.

E i risultati sono migliori sia per la soddisfazione del cliente che per quella nostra.

 

[Hyperion]

Infatti, la maggior parte dei potenziali acquirenti avvertono la cosa come poco seria e scartano l'appartamento...

Non è il mio caso.
L'immobile mi interessa sempre, è solo che non so quale sia l'effettivo valore di acquisto...

Da parte mia, se dovessi seguire la stessa logica, per cui il medesimo immobile è valutato in maniera tanto differente (non sono i 10k € che fanno la differenza, quanto i 40-50k €, soprattutto sulle cifre in gioco), mi riterrei autorizzato a sparare cifre altrettanto a caso: se c'è un 20-25% di "sconto" senza trattativa, in sede di trattativa potrei benissimo trattare per un 20-25% in meno, anzi anche 30% (se senza trattare togli 25%, se tratto togli di più, no?).
E capisco anche che sia una logica che non sta nè in cielo nè in terra, ma è quello che io posso intendere da simili pratiche, che riguardano un po' tutte le agenzie, nessuna esclusa (forse rarissimi casi... ma ne ho viste davvero tante...).
Capisco che il mercato è instabile, molto incerto, e con un futuro al più nebuloso (realisticamente tra il nero ed il nerissimo), però...

Perchè davvero, se la variabilità del prezzo di proposta di vendita nel tempo mi dà un indice della salute del mercato immobiliare, prezzi diversi nello stesso periodo mi dicono soltanto dell'incompetenza dell'agente immobiliare, o problemi di comunicazione tra l'intermediario ed il venditore (che è un sottoinsieme di quanto sopra).

Perchè una cosa me la chiedo: ma quando gli agenti immobiliari "aggiornano" il record di vendita, e fanno una nuova insersione, contattano o no il venditore?
A me sembra di capire di no, e non capisco quindi che tipo di "aggiornamento" sia... se alla fin fine viene riproposto lo stesso immobile, con le stesse foto, allo stesso prezzo.

Perchè vista dalla parte del compratore, sembra un gioco alla OK il prezzo è giusto...

 

[Ponz]

Teoricamente, l'agente contatta il venditore sia quando c'è un operazione da fare ( appuntamento, ecc.) sia quando in assenza di quelle, c'è da discutere perodicamente il perchè dell'assenza stessa di certe attivitá.

 

[Bagudi]

L'immobile mi interessa sempre, è solo che non so quale sia l'effettivo valore di acquisto...

Mi sembra una domanda a cui non è possibile dare una risposta, se non quella che il prezzo, oggi, lo fa chi riesce ad acquistare...

Quella che tu hai segnalato è un'anomalia nel pur complesso e variopinto mercato immobiliare, nel senso che, in genere, non c'è uno svarione di prezzo tanto sensibile, ma i 5.000/10.000 euro.

Con tutta probabilità, tempo fa il prezzo con cui l'immobile è stato immesso sul mercato è stato di 280.000, poi sono passati parecchi mesi, il mercato è stato sempre più fermo e si è deciso di abbassare il prezzo a 240.000, o quantomeno l' hanno fatto il proprietario (l'unico che può decidere) e le agenzie che erano più in contatto con lui, mentre probabilmente, il proprietario si è dimenticato di tutte le agenzie a cui aveva consentito di trattare l'immobile e quindi di avvertirle tutte...

Fa tutto parte di quel fenomeno che illustravo nel post precedente.

Quanto al prezzo da offrire tu, non è che uno debba partire necessariamente con l'idea "l'immobile costa 100, quindi io, per non sentirmi un cretino, devo offrire massimo 75"....

Non tutti i proprietari sono così sensibili a questi ribassi, amno che non abbiano fretta di vendere...

Perchè una cosa me la chiedo: ma quando gli agenti immobiliari "aggiornano" il record di vendita, e fanno una nuova insersione, contattano o no il venditore?

Dipende dal perchè "aggiorni".
Se lo fai per motivi di tentato posizionamento in alto sul portale, lo riproponi ex-novo e magari reinserisci tutto.
Se è un aggiornamento "dovuto" al ribasso concordato, spesso correggi il prezzo e amen.