Prezzo finale d'acquisto al rogito

[MagnaRomagna]

Buongiorno a tutti,
avrei una domanda per gli esperti del forum che ho letto spesso in questo mio periodo di acquisto della mia prima casa.

Mi trovo ad acquistare un appartamento per me e la mia famiglia ad un prezzo di vendita di 194.000€ (già accordato con il venditore) compreso il 75% del mobilio.
La richiesta di mutuo è stata dichiarata a 205.000€ per poter coprire il 100% con un mutuo al 95% (la nuda proprietà ha un valore di circa 207.000€.)
Non mi serve che mi ricordiate che è un operazione fraudolenta ma purtroppo con i tempi che corrono 2 operai dipendenti non riescono a mettere da parte chissà quali cifre con 2 bambini (ed il bilocale in cui siamo in affitto comincia ad essere stretto).

abbiamo una liquidità iniziale di 13.000€ a cui verranno ad aggiungersi i 192.000€ (erogato dalla banca al netto di imposta sostitutiva e costi di istruttoria e di perizia) del mutuo.

il prospetto delle spese per provvigione agenzia, imposta di registro/ipotecaria/catastale + i costi del notaio si aggira attorno a 11.000€ a cui verranno ad aggiungersi 2.000€ mancanti dall'erogazione del mutuo

la domanda che vorrei porvi è:
quale strada è la migliore da percorrere in fase di rogito?

A. Versare una caparra di 13.000€ in fase di proposta, facendo una proposta a 205.000 indicando che quast'ultima integrerà il capitale del mutuo e successivamente stracciare l'assegno di caparra in fase di rogito (eventualmente dichiarare al rogito che per X ragioni il prezzo è stato abbassato a 194.000€)
B. Versare una caparra di 13.000€ in fase di proposta, facendo una proposta a 205.000 indicando che quast'ultima integrerà il capitale del mutuo, fare incassare la totalità al venditore e successivamente farsi restituire la somma di 13.000€.
C. Dichiarare che il venditore si addosserà tutte le spese di mutuo/notarili/provvigionali in fase di rogito ed erogare 205.000€ a quest'ultimo?

piccola precisazione finale:
il mio, anche se da molti non verrà vista come tale, non vuole essere un atto in malafede bensì l'unico modo che possa permettermi di poter acquistare una casa per la mia famiglia con la piccola cifra che abbiamo a disposizione..
il tutto è molto semplice: pagare l'immobile con l'importo del mutuo e tutte le spese con la liquidità che abbiamo da parte..
ovviamente si accetta qualsiasi tipo di critica o consiglio.
grazie a chi risponderà

 

[francesca63]

Qualche considerazione, senza pretesa di completezza, come spunto:

-avendo poca disponibilità, e nessuna certezza di ottenere il mutuo richiesto, devi per forza fare proposta con condizione sospensiva, altrimenti non firmare nemmeno, rischieresti troppo

-se fai una proposta a 205, i venditori, se accettassero, devono incassare 205: come l’hai pensata tu, non funzionano le ipotesi A e B.
Potrebbe funzionare la C, ma è molto tirata per i capelli

- 11.000 euro per imposte, provvigioni, e 2 atti notarili mi pare ottimistico: temo costi di più

- con due bimbi, non mi pare saggio utilizzare tutti i risparmi: come fai se, malauguratamente, ci fossero imprevisti ?

Cosa c’entra il valore della nuda proprietà?
E perché il venditore, se la nuda proprietà ha un valore di 207, ti vende la piena proprietà a 194 ?

Non vorrei che ti avessero convinto che la cosa è fattibile, mentre, onestamente, a me sembra davvero un passo più lungo della gamba.
Ti invito a rifletterci con attenzione, e a informarti meglio.

 

[Perizio]

Con due bimbi lo vedo un suicidio bello e buono ...

 

[PyerSilvio]

Non mi serve che mi ricordiate che è un operazione fraudolenta

L'ultima opzione, quella del pagamento di terzi, a cura del venditore per conto dell'acquirente, resta quella più consigliabile e consentita.

In regime di imposta di registro, nulla di fraudolento, considerando il particolare, che i debiti dopo averli prima contratti, vanno dopo saldati.

Naturalmente cio' "a bocce ferme".

Se invece come intuibile, la domanda e' riferita alla fase dinamica della proposta di acquisto, chiaro e' che le proposte dovranno essere due.

Una formulata per il venditore, che ti consenta di aggiudicarti e fissare il prezzo e un'altra da sottoporre alla banca, per accedere ed accendere la pratica di finanziamento che ti occorre.

Operazione che va' calibrata per bene con il sostegno di professionisti competenti.

Quindi, prima di rischiare tutti i risparmi, nell'improbabile ipotesi che ti restituiscano o ti rifondano a vario titolo quanto avrai versato o malamente dichiarato, formula la proposta sganciando mille euro di caparra e il resto al rogito, condizionato al nulla osta della banca e lascia lavorare i professionisti che ti stanno assistendo.

Confidando che lo siano per davvero.

 

[brina82]

Buongiorno a tutti,
avrei una domanda per gli esperti del forum che ho letto spesso in questo mio periodo di acquisto della mia prima casa.

Mi trovo ad acquistare un appartamento per me e la mia famiglia ad un prezzo di vendita di 194.000€ (già accordato con il venditore) compreso il 75% del mobilio.
La richiesta di mutuo è stata dichiarata a 205.000€ per poter coprire il 100% con un mutuo al 95% (la nuda proprietà ha un valore di circa 207.000€.)
Non mi serve che mi ricordiate che è un operazione fraudolenta ma purtroppo con i tempi che corrono 2 operai dipendenti non riescono a mettere da parte chissà quali cifre con 2 bambini (ed il bilocale in cui siamo in affitto comincia ad essere stretto).

abbiamo una liquidità iniziale di 13.000€ a cui verranno ad aggiungersi i 192.000€ (erogato dalla banca al netto di imposta sostitutiva e costi di istruttoria e di perizia) del mutuo.

il prospetto delle spese per provvigione agenzia, imposta di registro/ipotecaria/catastale + i costi del notaio si aggira attorno a 11.000€ a cui verranno ad aggiungersi 2.000€ mancanti dall'erogazione del mutuo

la domanda che vorrei porvi è:
quale strada è la migliore da percorrere in fase di rogito?

A. Versare una caparra di 13.000€ in fase di proposta, facendo una proposta a 205.000 indicando che quast'ultima integrerà il capitale del mutuo e successivamente stracciare l'assegno di caparra in fase di rogito (eventualmente dichiarare al rogito che per X ragioni il prezzo è stato abbassato a 194.000€)
B. Versare una caparra di 13.000€ in fase di proposta, facendo una proposta a 205.000 indicando che quast'ultima integrerà il capitale del mutuo, fare incassare la totalità al venditore e successivamente farsi restituire la somma di 13.000€.
C. Dichiarare che il venditore si addosserà tutte le spese di mutuo/notarili/provvigionali in fase di rogito ed erogare 205.000€ a quest'ultimo?

piccola precisazione finale:
il mio, anche se da molti non verrà vista come tale, non vuole essere un atto in malafede bensì l'unico modo che possa permettermi di poter acquistare una casa per la mia famiglia con la piccola cifra che abbiamo a disposizione..
il tutto è molto semplice: pagare l'immobile con l'importo del mutuo e tutte le spese con la liquidità che abbiamo da parte..
ovviamente si accetta qualsiasi tipo di critica o consiglio.
grazie a chi risponderà

Ma il proprietario di casa è consapevole? Chi glielo fa fare a rischiare falso in atto pubblico e truffa ai danni della banca?

 

[specialist]

Non mi serve che mi ricordiate che è un operazione fraudolenta ma purtroppo con i tempi che corrono 2 operai dipendenti non riescono a mettere da parte chissà quali cifre con 2 bambini (ed il bilocale in cui siamo in affitto comincia ad essere stretto).

E' chiaro che con le attuali condizioni non sei comunque idoneo all'acquisto, anche nell'improbabile ipotesi riuscissi a mettere a frutto la sciagurata soluzione che hai escogitato. Ti conviene andare in affitto in un appartamento più spazioso piuttosto che cercare di mettere in atto simili scelleratezze.

 

[MagnaRomagna]

-avendo poca disponibilità, e nessuna certezza di ottenere il mutuo richiesto, devi per forza fare proposta con condizione sospensiva, altrimenti non firmare nemmeno, rischieresti troppo

-se fai una proposta a 205, i venditori, se accettassero, devono incassare 205: come l’hai pensata tu, non funzionano le ipotesi A e B.
Potrebbe funzionare la C, ma è molto tirata per i capelli

- 11.000 euro per imposte, provvigioni, e 2 atti notarili mi pare ottimistico: temo costi di più

- con due bimbi, non mi pare saggio utilizzare tutti i risparmi: come fai se, malauguratamente, ci fossero imprevisti ?

Cosa c’entra il valore della nuda proprietà?
E perché il venditore, se la nuda proprietà ha un valore di 207, ti vende la piena proprietà a 194 ?

ti ringrazio per la tua risposta e risponderò alle tue domande:
- abbiamo già fatto la proposta con condizione sospensiva per salvaguardarci
- con le spese ci siamo dentro in quanto siamo riusciti ad accordarci con l'agenzia per una provvigione più adatta a noi.. inoltre in fase di rogito dovremo fare 3 atti notarli (mutuo-compravendita + donazione di un immobile di mia moglie al fratello e spesato da quest'ultimo) da un notaio che ormai è di famiglia..
oltretutto le spese sono il minimo sindacabile in quanto siamo una coppia sotto i 35 anni che rientrano nelle agevolazioni, mentre tutti i vari costi del mutuo verranno sottratti dal capitale erogato..
- il proprietario ha messo in vendita la casa a 189.000 (poi ci siamo accordati per 194.000 con parte del mobilio) poichè ha fretta di vendere entro l'anno per potersi trasferire nel suo paese di origine con la sua famiglia.
la casa fù da lui comprata all'asta dove l'autorità giudiziaria la valutò 209.000€ grezza.. avendo fretta di vendere ed avendola comprata all'asta ad un prezzo minore ha tenuto un prezzo più basso.

Ma il proprietario di casa è consapevole? Chi glielo fa fare a rischiare falso in atto pubblico e truffa ai danni della banca?

lui stesso mi ha consigliato di dichiararla a 240.000 per coprirla con l'80%...
io non ho voluto esagerare ed ho voluto mantenere la parte "fraudolenta" solo per il 5% che la banca non ci concederebbe vista la crisi economica derivata dal covid..
siamo partiti con l'idea di fare un 100% ma purtroppo per via del covid molti istituti hanno bloccato i mutui 100% ed altri hanno abbassato il massimale al 95%..
la casa ci piace e non solo a noi, vogliamo a tutti i costi portarcela "a casa"

 

[francesca63]

Beh, per come hai descritto la faccenda, direi che per ora non rischi niente, visto che c’è condizione sospensiva.
Devi solo sperare che ti finanzino per la somma richiesta, e che tu abbia calcolato tutte le spese per bene (come pare).
Resta l’aspetto “rischio imprevisto”; io sono prudente per natura, ma se tu te la senti di restare senza risparmi....posso solo farti un grosso in bocca al lupo 😉

 

[Archimede Spadaccino]

Scusate signori, non voglio fare il moralista, ma che su questo blog al posto di condannare determinati argomenti/comportamenti... fraudolenti, si arrivi addirittura a spiegare quali siano i modi migliori sul come e cosa fare, per eludere la Legge, non mi sembra corretto, nelle proprie agenzie ognuno potrà anche fare ciò che ritiene più opportuno, ma in un blog pubblico? Tutto questo non mi sembra nè etico nè tanto meno deontologicamente corretto. Mi dispiace ma credo che i moderatori del blog dovrebbero intervenire in determinate discussioni!!!

 

[PyerSilvio]

si arrivi addirittura a spiegare quali siano i modi migliori sul come e cosa fare, per eludere la Legge,

"Solvere pro ignorante et invito, cuique licet"

(È consentito a chiunque adempiere per chi non sappia o non voglia)

"Solvendo quisque pro alio, licei invito et ignorante, liberati eum"

(Se uno paga per un altro lo libera dal debito, anche se questi non voglia, o non sappia.)

Dalle locuzioni latine, si puo' comprendere quanto la natura di queste norme di diritto, risalgono fin dalla notte dei tempi.

Riprese e applicate dai nostri codici fino ai giorni nostri:

Dispositivo dell'art. 1180 Codice civile

L'obbligazione può essere adempiuta da un terzo [ 1201, 1203 n. 3, 1208 n. 2, 1406, 1717, 1950, 1717] anche contro la volontà del creditore, se questi non ha interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione.

Se il venditore si presta e la banca non ha nulla da eccepire, non si comprende dove sia il comportamento fraudolento.

In operazioni consentite dal legislatore che, indipendentemente dai valori dichiarati in atto, li approva in regime di imposta di registro.