Prima casa e preliminare di vendita

[ponga_sb]

Salve a tutti, vorrei porvi alcuni quesiti. Nel 2009 ho acquistato una prima casa con le varie agevolazioni, con mutuo. Per esigenze di vita ed economico ho deciso nel novembre 2012 di metterla in vendita, facendo un preliminare che poi avremmo rogitato a giugno 2014. Con gli acquirenti avevamo deciso che nel caso in cui loro avessero venduto la loro casa prima del previsto sarebbero entrati nella mia senza prendere la residenza e avremmo visto le varie possibilità di contratti per ovviare a vari problemi di fisco e nel frattempo avrebbero pagato un tot mensile più cospicuo. Che soluzioni mi proponete come contratto? un comodato, una locazione?Io vi lascio la residenza nel frattempo e le bollette le lascio intestate a me? inoltre è il caso che loro facciano un domicilio solo di posta? per ricevere posta etc..? Grazie per chi vorrà consigliarmi

 

[Kurt]

Attenzione a fare entrare in casa qualcuno, poi se succede qualcosa rischi di perdere tempo denaro.

Se proprio vuoi o devi consegnare prima del rogito fai un compromesso (che deve essere sempre registrato) che dichiari che la casa viene messa a disposizione in anticipo in ragione del rogito che avverrà entro e non oltre la data del XX giugno 2014 e che il compratore si assume tutte le responsabilità per la gestione della cosa e il pagamento di tutte le spese (condominiali, imposte e tasse varie, utenze).

In contropartita di questo beneficio prevedi una congrua integrazione della caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) da versare a tue mani o a quelle del notaio prima di onsegnare le chiavi.

La tua garanzia è che se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, tu puoi recedere dal contratto e trattenere la caparra. (attenzione che se non rogiti tu l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato). Per quanto riguarda le somme relative al canone le inserirei nel corrispettivo di vendita aumentando quest'ultimo mentre per quanto riguarda le diverse spese si tratta di mero rimborso dovuto in ragione di contratto.

Il consiglio però è quello di fare il tutto con l'ausilio del tuo notaio, tieni presente che il compromesso è importantissimo perché il rogito non può riportare altro che quanto pattuito in sede di preliminare e i costi addizionali sono di solito minimi.

Eviterei contratti d'affitto e simili.

Ciao
kurt

 

[ponga_sb]

Grazie Kurt delle delucidazioni, l'agenzia mi aveva consigliato in seguito a preliminare già fatto un comodato, ma questo mi aveva lasciato perplessa. Inoltre le bollette, se io mantengono la residenza li le continuo a tenere intestate a me, giusto?Gli acquirenti per il momento non porteranno la residenza ma solo il domicilio postale

 

[karuba]

attenzione a registrare contratti se tu devi risultare residente.

 

[Kurt]

Il compromesso è atto che deve essere registrato per legge pertanto non eludibile, inoltre nel caso in esame costituirebbe prova verso terzi delle ragioni dell'eventuale occupazione (anche fisco), quindi prova certa per un'eventuale azione possessoria nell'ipotesi in cui la vendita non si perfezioni.

Le bollette puoi tenerle a tuo nominativo (paghi di più) ma per la residenza se loro vendono e non vogliono divenire irreperibili devono spostarla da qualche parte e questo potrebbe fare sorgere dei problemi. In ogni caso se proprio non hanno altra soluzione sposteranno la residenza presso di te. La tua garanzia a questo punto è costituita dalle somme che avrai in mano e dalla proprietà della casa, dubito che faranno scherzi. Nell'ipotesi li facessero hai tempo e soldi (i loro) per tutelare le tue ragioni.

Non conoscendo la tua attuale domiciliazione (abiti in casa di proprietà diversa da quella che vendi, sei in affitto, convivi con qualcuno che è proprietario della casa che ti ospita? ecc) segnalo la problematica IMU ma a parte questo non ci sono altre controindicazioni.

Rinnovo il suggerimento di parlarne con il tuo notaio che ti deve predisporre un compromesso "blindato"

Ciao
Kurt