Anche se non è my cup of tea, provo ugualmente a rispondere all’interessante quesito, sperando di non dire corbellerie.
La circolare 3/DF del 18 maggio 2012 fornisce indicazioni specifiche sulla definizione di “abitazioni principale” e sul suo trattamento ai fini IMU. Due sono le precisazioni.
In primo luogo, l’agevolazione spetta per un’unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto. Ciò vale non solo ad escludere che il contribuente possa beneficiare dell’esenzione IMU per distinte abitazioni, ma anche ad escludere il caso di una abitazione principale di fatto unica, ma composta da distinte unità catastali. Nella circolare richiamata si precisa che il contribuente non può applicare l’agevolazione per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario.
Il tema, in verità, era stato oggetto di pronunce in senso contrario in ambito civilistico. Si cita, tra tutte, Cassazione n°25902/2008, secondo cui, sia pure ai fini ICI, assume rilievo non già il numero delle unità catastali, ma la prova dell’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato.
In definitiva, nel caso non infrequente di alloggio composto di due unità catastali, il contribuente (proprietario unico di entrambe) potrà far valere l’esenzione IMU per l’abitazione principale in relazione all’intera “prima casa” solo previo riaccatastamento in una sola unità.
In secondo luogo, il concetto di residenza anagrafica e di dimora abituale vengono unificati e devono sussistere contemporaneamente.
Ciò posto, esaminiamo ora il caso di specie che Bastimento ha perfettamente inquadrato: “Possono unirsi due unità immobiliari su cui gravano diritti reali non omogenei?”. A fini catastali la risposta è negativa: la nota n°1 della circolare richiamata dell’Agenzia del Territorio non lascia scampo:
“Poiché la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo qualora i diritti reali di possesso siano omogenei (cioè solo se tutti i beni da fondere appartengano alla stessa ditta e vi sia quindi coincidenza di soggetti, titoli e quote) è evidente che in presenza di disomogeneità di diritti reali non è possibile fondere le due distinte parti.
I beni, pertanto, mantengono ciascuno i propri identificativi che ne hanno consentito l'individuazione e la successiva iscrizione in atti, con le titolarità di competenza”.
tanto più che il legislatore dell’IMU rileva la situazione catastale e non quella di fatto, pertanto, nel caso prospettato, si dovrebbe considerare abitazione principale un solo appartamento. Tuttavia, pur in assenza di conferme ufficiali, alcuni tributaristi ritengono che si dovrebbe salvare l’esenzione IMU anche nell’ipotesi di accatastamento unitario ai soli fini fiscali, quando cioè – come nel caso prospettato - non è possibile fondere più unità immobiliari a causa della loro distinta titolarità. Al riguardo costoro suggeriscono di richiedere all’Agenzia del Territorio di inserire una specifica annotazione (“porzione di unità immobiliare urbana unita di fatto, ai soli fini fiscali, con quella di Foglio xxx, Part. yyy, Sub. zzz ecc.”). Resta comunque da verificare sul campo, con estrema attenzione, se l’ente locale accolga tale tesi, considerando le due unità immobiliari abitazione principale di entrambi i coniugi.
( ad entrambi i coniugi dovrebbe essere concessa la facoltà di abitare in due appartamenti distinti anche se materialmente uniti considerandoli abitazione principale del nucleo famigliare).
