Problema con relazione tecnica prima del rogito

[MUZIOCASA]

se non ho capito male entrambi volete rogitare e successivamente avere un unico locale (come risulta solo di fatto, ma non pure catastalmente), non è chiaro, con quale destinazione catastale (C/6 o C/2), avendo nel preliminare una clausola che sospende gli effetti sino ad avvenuta regolarizzazione dell'immobile (da parte del venditore) entro la data rogito (in scadenza); presumendosi pure la non conformità urbanistica (progetto approvato di muro divisorio e due locali) il ripristino del muro, da un lato, sana l'irregolarità, dall'altro, evita cessazione effetti preliminare; opporsi a tale soluzione non giova ad entrambi, non intravedo, infatti, inadempimento, in presenza di una condizione sospensiva (non impossibile potendosi, comunque, ottenere la sanatoria), peraltro, presumendosi conosciuta (la non conformità dello stato di fatto con la planimetria catastale) sin dal momento della stipula del preliminare, anzi, come sembra di capire, rispondendo (il non ripristino del muro) ad un'esigenza dell'acquirente, piuttosto che del venditore; resta il fatto che i costi della sanatoria non possano che far carico solamente a quest'ultimo; una curiosità: ma rogitare come se lo stato di fatto fosse quello rappresentato catastalmente e accordarsi sulle spese per la pratica (cila/scia) per unire i due locali?

 

[francesca63]

il ripristino del muro, da un lato, sana l'irregolarità, dall'altro, evita cessazione effetti preliminare;

Solo se la condizione parla di regolarizzazione.
Se la condizione parla di regolarizzazione dei due locali senza separazione, la condizione è impossibile, e la costruzione del muro e sua regolarizzazione non la fa avverare .
Inoltre, se la condizione è sospensiva, il contratto non è ancora efficace, e non lo diventa senza che la condizione si avveri.

 

[MUZIOCASA]

preciso: il ripristino del muro evita la cessazione definitiva efficacia preliminare; riguardo all'interpretazione della clausola sospensiva deve prevalere quella che, ex art. 1367 c.c., consente la conservazione degli effetti del contratto (che non può essere quella di obbligarsi ad alienare e ad acquistare un bene immobile irregolare)

 

[francesca63]

il ripristino del muro evita la cessazione definitiva efficacia preliminare;

Se la condizione è sospensiva il contratto non ha ancora avuto efficacia.
La condizione sospensiva impossibile (e pare impossibile rendere regolare il “locale unico” ) rende nullo il contratto condizionato.

 

[Rudyaventador]

Il problema è che sul preliminare c'è scritto che i locali devono essere uniti, mantenendo i due sub alterni distinti.

Se in generale avete scritto sul preliminare una condizione e o pretesa , che poi si riveli sia contraria alle norme e regolamenti edilizi , rende la condizione o pretesa nulla

Prima di scrivere qualcosa occorre verificare , e non è prudente ribaltare anche se in buona fede la problematica al venditore . Nel caso di specie mi sembra di capire che i locali non possano essere riuniti in ambiente unico, pertanto occorre vedere cosa è stato scritto esattamente. Nel caso in cui sia scritto che il venditore garantisce di unificare in ambiente unico , potrete negoziare una eventuale riduzione di prezzo o ribaltamento sul venditore delle ulteriori spese di ripristino muro ed eventuale porta.

Qualora abbia scritto fatto salvo regolamenti o in aderenza a regolamenti , il venditore è a posto poiche il regolamento edilizio da la possibilita solo di ripristinare e lui quindi ripristinerà.

Qualora invece tale circostanza sia condizionale , fa decadere il preliminare . Occorre sempre vedere cosa è stato scritto esattamente , e in caso di condizionalità se sia risolutiva o sospensiva , avendo i due tipi implicazioni differenti .

Io procederei senza inficiare la trattativa , qualora invece per te sia essenziale avere il locale unico , e non è circostanza condizionale , dovrai farti assistere da un legale circa le possibilita di risoluzione del preliminare. Sarà quasi certo (99,99%) , in tale eventualità, che andrete in Giudizio.

 

[MUZIOCASA]

giustamente se la condizione è sospensiva il contratto non ha effetto sino all'avveramento della condizione o non avrà definitivamente effetto in caso di non avveramento; il ripristino del muro avvera la condizione di regolarizzare l'immobile, il quale, nello stato in cui si trova adesso, non è vendibile e, tanto meno, può essere oggetto di reciproche obbligazioni alla vendita futura; ove, altresì, s'intenda che l'evento dedotto in condizione sia la regolarizzazione senza ripristino del muro, alla nullità del definitivo da stipulare successivamente si aggiungerebbe la nullità della condizione apposta ad un preliminare il cui oggetto non può (senza il ripristino del muro) dar luogo ad un accordo di compravendita; e proprio per evitare l'applicazione dell'art. 1419 c.c. è preferibile intendere che l'accordo condizionante il preliminare sia la mera regolarizzazione del manufatto da vendere (a cura del promittente) e che il ripristino del muro sia l'evento dedotto sotto condizione sospensiva; peraltro l'art. 1359 equipara l'avveramento della condizione al mancato avveramento per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa; in questo caso nessuno dei contrenti (in particolar modo il promittente) ha interesse ad obbligarsi alla stipula di un negozio nullo

 

[FilippoReal]

Grazie ancora a tutti per le risposte.
Onde evitare di andare in giudizio, con il venditore ci siamo accordati di andare a rogito suddividendo i locali da una parete di cartongesso, unirli subito dopo trasformandoli in autorimessa (C6). La trasformazione rimarrebbe sempre a carico della parte venditrice. L'unico mio dubbio è se sia più conveniente avere cantina più garage, o solo un garage più ampio. La rendita catastale aumenterebbe, ma anche la TARI.

Filippo

 

[Albano50]

Io opterei per l'autorimessa più ampia C6, l'immobile ne guadagna in valore.

 

[FilippoReal]

Io opterei per l'autorimessa più ampia C6, l'immobile ne guadagna in valore.

Non incorrerei in problemi legati alle agevolazioni prima casa, vero?

Grazie ancora

 

[Albano50]

Preso dal sito dell'agenzia delle entrate:

Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Non mi sembra che parli della dimensione dell'autorimessa