Problemi con Contratto di Locazione Cointestato

[bado']

saluti a chi legge, e a chi avesse voglia di cimentarsi con questo "divertente" caso.
ho fatto un contratto (qualche mese fa-2012) a due deliziose e leggiadre ragazze, che non si conoscevano, per lo stesso appartamento di mia proprieta'. (un regolare 4+4).
Una delle due ben presto si e' rivelata una vera e propria vipera con in bocca una sola parola : "i miei diritti".
A me e a mia moglie ha scritto mail arroganti e ha tenuto atteggiamenti di sfida,del tutto immotivati dato che nessuno l'aveva aggredita o ripresa su nulla tanto piu' che abitiamo anche molto lontano, qualunque loro richiesta era stata soddisfatta, e quindi nn c'era stato nessun contenzioso a parte il fatto che nn hanno voluto pagare a meta' le spese di registrazione del contratto perche' avevano gia' pagato i bolli, io ho un po' boffonchiato poi ho lasciato correre perche' per pochi soldi nn era il caso di fare polemiche. Ora ha anche deciso che le spese a parte dell'affitto (25 euro/pro capite al mese) siccome si e' intestata le utenze di gas e luce (cosa su cui noi nn abbiamo avuto nulla da ridire, tranne il fatto che nn ci ha neanche avvisato che lo aveva fatto) non le paghera' piu' anche se sono comprese nel contratto, quindi diventera' morosa, ma evidentemente per una cifra cosi' bassa prima di raggiungere il quorum delle 2 mensilita...puo' stare in una botte di ferro... Senonche'....oggi ho saputo.... che
la povera seconda intestataria del contratto, esasperata, mi ha confessato che a malincuore e' costretta a lasciare l'appartamento perche' nn ne puo' piu' delle vessazioni di costei che le rende la vita insopportabile.
Noi le vorremmo facilitare la vita lasciandola andare al piu' presto, anche senza i 6 mesi di preavviso, tanto piu' che nn riteniamo di aver problemi a trovare un altro inquilino, (l'appartam e' bello, centrale, e il prezzo e' ottimo, 250euro/mensili+25spese).
La domanda /consiglio che vi sottopongo e' questo: cosa devo fare per quanto riguarda il contratto? devo fare una disdetta del vecchio, fare una nuova registrazione con la superstite e posso fare un contratto x es. transitorio con la nuova futura persona?
Vi confesso che mi piacerebbe affittare ad un in****osissimo energumeno-carpentiere, magari forte bevitore, che magari domerebbe o facesse fuggire lui a sua volta la troppo-furbetta...
grazie a chi vorra` rispondere a questo quesito.(intendo quello di ordine burocratico, nauturalmente!!!)

 

[H&F]

Non mi è chiaro : due inquilini ed un solo contratto. Cosa è previsto se uno dei due va via?

Credevo non si potessero fare i contratti 2X1.

 

[Piero65]

L'errore e' in origine in quanto nel contratto che hai registrato hai affittato l'intero immobile intestandolo come parte conduttrice a 2 persone(sconosciute tra loro e quindi non presenti in un unici stato di famiglia). Questo ti comporta la risoluzione del contratto, pagando con il mod. F23 una somma di € 67,00. A questo punto ti conviene usare 2 contratti transitori (max 18 mesi) e ad ognuno dei conduttori affittare la camera che usano piu' l'uso in comune degli accessori.

 

[bado']

rispondo a H&F: si puo' fare il contratto a piu' di una persona, perche' l'appartamento puo' essere usato da piu' di una persona che non appartiene allo stesso nucleo famigliare, vedi convivenze tipo lavoro, studio etc., e fin qui tutto bene.
quando uno se ne va, come nel nostro caso mi pare che stia rispondendo Piero,(grazie) ma gli interrogativi sussistono, perche' la famosa signorina furbetta potrebbe non accettare il contratto transitorio e volere lo stesso di prima, quindi mi chiedevo se potevo fare un contratto di un tipo a una e il contratto transitorio ad un altro inquilino...insomma un bel pasticcio...oltre a una marea di mod Fqualcosa per ciascuno...mi sa...(oltre alle spese)...

 

[bado']

 

[H&F]

rispondo a H&F: si puo' fare il contratto a piu' di una persona, perche' l'appartamento puo' essere usato da piu' di una persona che non appartiene allo stesso nucleo famigliare, vedi convivenze tipo lavoro, studio etc., e fin qui tutto bene.
quando uno se ne va, come nel nostro caso mi pare che stia rispondendo Piero,(grazie) ma gli interrogativi sussistono, perche' la famosa signorina furbetta potrebbe non accettare il contratto transitorio e volere lo stesso di prima, quindi mi chiedevo se potevo fare un contratto di un tipo a una e il contratto transitorio ad un altro inquilino...insomma un bel pasticcio...oltre a una marea di mod Fqualcosa per ciascuno...mi sa...(oltre alle spese)...

Resto dell'idea che hai fatto una cosa non corretta (4+4). A parte l'impostazione giuridica, come si fa a prevedere che per 8 anni due persone distinte mantengano
le medesime esigenze ?
E quindi l'unico contratto finisce adesso e con quali conseguenze ?

 

[Pennylove]

E’ difficile dare una risposta esauriente e precisa sulla base delle informazioni offerte e senza esaminare il contratto in discorso. Il recesso anticipato è in solido (tipico dei contratti 4+4) o è concesso anche al singolo conduttore? Richiede i gravi motivi? Oppure è concessa al conduttore la facoltà di recesso anticipato indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi?

Salvo l’esame in dettaglio delle condizioni di recesso della parte conduttrice, se si tratta, come pare, di un tipico contratto di locazione 4+4, rivolto ad una pluralità di conduttori che non hanno una posizione locativa autonoma, ma sono legati tra di loro solidalmente nella conduzione dell’immobile e nel pagamento del corrispettivo, ciò significa che nessuna delle due deliziose e leggiadre ragazze può recedere autonomamente dal contratto stesso, in quanto il recesso, in tale fattispecie, non è unilaterale, ma il recesso dell’una, vale anche per l’altra (recesso unitario), salvo l’accordo di tutte le parti (cioè, del locatore e dell’inquilina che resterà nell’appartamento) per la cessione parziale del contratto o a terzi (vale a dire subentro di un nuovo conduttore che prende il posto del conduttore che se ne va) o al conduttore che rimane, da formalizzarsi con una scrittura privata, approvata, per essere valida, da tutte le parti in causa, che può essere registrata come variazione del contratto in essere (che resta pienamente vigente) in quanto i conduttori vengono a modificarsi all’interno del contratto di locazione originario (alla fine di ogni contratto di locazione ben redatto, in genere, è riportata la seguente clausola: “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto”), variazione contrattuale che ha inoltre la specifica funzione di liberatoria per il conduttore recedente che viene così privato del godimento del bene (senza tale liberatoria il coinquilino recedente rimane ancora legato all’inquilino che resta, rimanendo debitore nei suoi confronti della metà del canone fino a fine contratto, con tutto quello che comporta), nonché registrazione – presso il competente ufficio dell’Ag. delle Entrate - della relativa cessione a mezzo modello 69 e relativo addebito dell’imposta fissa di registro (modello F23; 67 euro).

Non è da escludere, però, che l’inquilina meno leggiadra (che, d’ora in poi, chiameremo K) si opponga a tale atto unilaterale della coinquilina che se ne va (da qui in avanti, Z), in quanto il canone di locazione graverebbe interamente su di lei. Si aprirebbero - salvo eventuale subentro di un nuovo conduttore, debitamente accettato da tutte le parti - diversi scenari:

a) K riconsidera e decide di recedere, alla stessa data, insieme a Z (la scelta operata da Z può configurarsi come grave motivo per K che gli consente di recedere dal contratto, trattandosi di fatto estraneo alla sua volontà, imprevedibile e sopravvenuto alla costituzione del rapporto, tale da rendergli oltremodo oneroso, sotto il profilo economico - salvo una riduzione del canone - la sua prosecuzione): il contratto si risolve;

b) K decide di rimanere, ma non libera dal contratto Z (non basta l’assenso del locatore per liberare il conduttore che va via): Z non può recedere unilateralmente dal contratto, senza l’approvazione di K, se non per gravi motivi (i problemi di convivenza non possono configurare i gravi motivi, di cui all’art. 3, comma 6, legge n°431/1998): Z riconsidera e decide di proseguire la locazione: tutto rimane come è ora;

c) K decide di rimanere, ma non libera dal contratto Z che va via: K paga l’intero canone, ma si rivale, davanti ad un giudice, per la metà del canone, su Z che se n’è andata senza il suo espresso consenso;

d) K decide di rimanere, ma non libera dal contratto Z che va via: K paga solo metà del canone di locazione, ma rischia grosso. Il locatore, a questo punto, oltre all’eventuale richiesta di sfratto per morosità, può rivalersi, a mezzo decreto ingiuntivo, a sua totale discrezione, o nei confronti di Z che ha lasciato l’appartamento, in difetto di espresso consenso di tutte le parti firmatarie, o nei confronti della stessa K che è rimasta (che, a sua volta, potrà rivalersi – come s’è detto – su Z), che, benché abbia pagato metà del corrispettivo pattuito, rimane comunque sempre obbligata in solido nei confronti del locatore.

Nel caso specifico, il suggerimento che posso dare è quello di trovare un accordo tra le parti per liberare la cedente Z e far subentrare un nuovo conduttore che sappia tener testa a K, tramite regolare cessione della quota di contratto nei modi sopra illustrati.

 

[H&F]

Condivido integralmente Pennylove, e la ringrazio per la pazienza e cortesia che avuto nel richiamare con chiarezza tuuti gli aspetti della situazione.
Non so se continui a trovare "divertente" il pasticcio che apparentemente hai creato.
Ciao

 

[bado']

ringrazio anche io moltissimo pennylove, mi sembra tuttavia uno scenario tanto catasrtofico quanto teorico, in quanto la dispettosa sig.na K e' una che abbaia molto ma penso che alla fine nn abbia tutti questi mezzi per opporsi, sai com'e', tra il dire e il fare...(e' vero che e' un'albanese e prende pure il sussidio di disoccupazione-a meno di 30anni, quindi si sa tutelare, pero' intentare una causa su queste basi...credo che si fara' due conti...). Poi un nuovo inquilino lo si trova con grande facilita', e il grave motivo di recesso e' facilissimo: si adduce un trasferimento in altra citta' per motivi di lavoro, (essendo una giovane precaria anche la sig.na Z, nn e' difficile).
Per natura, e per fortuna, per mia condizione questi problemi tendo a vederli dei pasticci anche con il loro lato divertente perche' insegnano sempre qualcosa, e nn mi sento di essere rimproverato!(il pasticcio che hai creato!) anche perche' e' tutto perfettamente legale quello che ho fatto, e quindi ci sara' una via legale per uscirne!
Ti / vi spiegherei anche perche' si fa un contratto 4+4 e non transitorio ma son (scusate ) di fretta.
Forse lo sapete da soli (x i transitori ci devono essere delle caratteristiche ben precise, anche di canone, oltre al rischio che venga poi tramutato in regolare in un secondo tempo).
saluti e ringraziamenti

 

[H&F]

Allora, buon divertimento ! Ridere fa buon sangue.
Quanto alla via legale per uscirne, ho i miei dubbi.