Problemi di locazione, come risolverli?

[Montecristo]

Salve, vi espongo 2 casi che si sono presentati oggi nella nostra agenzia. Che consigli ci date?

CASO 1
Un nostro cliente è divenuto, per succesisone in morte del padre, proprietario di una casa in cui dentro, da 10 anni, c'è una coppia di signori. Ilcliente ha scoperto che non esiste alcun contratto mai stipulato dal padre, gli inquilini comunque pagano e sono regolari nei pagamenti. Ora il cliente vorrebbe vendere l'immobile. Ha pensato di registrare il contratto ma teme che la coppia non voglia registrarlo (ora pagano pochissimo, registrando aumenterebbe). Come può fare per sbrogliare questa prima situazione? Poi vorrebbe anche mettere in vendita la casa ma sinceramente in città non si riesce a vendere con gli inquilini dentro.

CASO 2
Un cliente ha dato in affitto 4 anni fa una casa. Tra 7 mesi scade il primo quadriennio. Gli inquilini sono già 3 mesi che non pagano. Lui vorrebbe mandarli via non rinnovando e dicendo che la casa serve a lui. Ora vi chiedo se può usare questo mezzo e se ha degli obblighi tipo dover mettera la sua residenza per forza o meno? Dopo quanto tempo potrebbe ri-affittare?

 

[Antonio Troise]

caro collega,
dovresti sapere bene i termini e le condizioni per una disdetta anticipata di un contratto di locazione e l'uso che può farne il proprietario a seguito di tale disdetta

 

[Limpida]

Caso 1 : Per registrare un contratto di locazione non occorre aumentare il canone.
Parlerei con i conduttori, forse lo potrebbero acquistare loro.
Caso 2: leggere la legge 431/98

 

[francesca7]

Limpidia, grazie a mome di tutti i meno saccenti, sei sempre gentile e accomodante, non ti metti mai in cattedra e non rimproveri nessuno se, pur essendo collega, fà delle domande che sembrerebbero scontate. Avvolte succede che pur sapendo come ci sideve comportare il condividere con colleghi la soluzione ci fa sentire nel giusto o ci fornisce altre soluzioni che magari nel momento, per sctanchezza, per insicurezza creata dal periodo e dalle varie leggi che cambiano in continuazione, per scoraggiamento e altro ci aiutano a navigare senza perdere di vista la riva. Un forum essenzialmente dovrebbe essere questo, confronto, condivisione della propria esperienza con gli altri anche se essenzialmente è gratis, ma nessuno credo obbliga nessuno a parteciparvi o mi sbaglio?

 

[Antonio Troise]

Limpidia, grazie a mome di tutti i meno saccenti, sei sempre gentile e accomodante, non ti metti mai in cattedra e non rimproveri nessuno se, pur essendo collega, fà delle domande che sembrerebbero scontate. Avvolte succede che pur sapendo come ci sideve comportare il condividere con colleghi la soluzione ci fa sentire nel giusto o ci fornisce altre soluzioni che magari nel momento, per sctanchezza, per insicurezza creata dal periodo e dalle varie leggi che cambiano in continuazione, per scoraggiamento e altro ci aiutano a navigare senza perdere di vista la riva. Un forum essenzialmente dovrebbe essere questo, confronto, condivisione della propria esperienza con gli altri anche se essenzialmente è gratis, ma nessuno credo obbliga nessuno a parteciparvi o mi sbaglio?

..... Ti sbagli

 

[H&F]

CASO 2
Un cliente ha dato in affitto 4 anni fa una casa. Tra 7 mesi scade il primo quadriennio. Gli inquilini sono già 3 mesi che non pagano. Lui vorrebbe mandarli via non rinnovando e dicendo che la casa serve a lui. Ora vi chiedo se può usare questo mezzo e se ha degli obblighi tipo dover mettera la sua residenza per forza o meno? Dopo quanto tempo potrebbe ri-affittare?

Intanto sono morosi. E questo mi sembra già sufficiente per mandarli via.

 

[Montecristo]

Chiedo scusa, in verità a scrivere in quel modo è stato il collega d'agenzia ma questo poco importa. Avete ragione nel dire che qui si dovrebbero conoscere le risposte, e infatti sono le domande che ha posto che sono state poste in modo errato. Circa il caso 1, sappiamo bene che possiamo registrare il contratto a qualsiasi prezzo e anche che possiamo registrare e poi vendere dando diritto di prelazione. Il problema è che gli inquilini non vogliono sentire ragioni di contratto registrato, quindi la nostra prima domanda era se si poteva registrare "unilateralmente" una locazione. La rispsta è sì, l'ho vista io perchè il mod.69 dispone questo.
Nel secondo caso il proprietario ha deciso di non rinnovare agli inquilini morosi dicendo che la casa serve a lui, cosa che sarà così perchè la userà come deposito e per dipingere i suoi quadri. La domanda che volevamo farvi era: ci confermate che non c'è bisogno di cambiare la residenza? la legge non lo specifica. Poi, la legge non specifica neppure dopo quanto tempo il proprietario puù riaffittare la casa ad altri inquilini, o forse ciè sfuggito questo passaggio.
Grazie

 

[H&F]

Chiedo scusa, in verità a scrivere in quel modo è stato il collega d'agenzia ma questo poco importa. Avete ragione nel dire che qui si dovrebbero conoscere le risposte, e infatti sono le domande che ha posto che sono state poste in modo errato. Circa il caso 1, sappiamo bene che possiamo registrare il contratto a qualsiasi prezzo e anche che possiamo registrare e poi vendere dando diritto di prelazione. Il problema è che gli inquilini non vogliono sentire ragioni di contratto registrato, quindi la nostra prima domanda era se si poteva registrare "unilateralmente" una locazione. La rispsta è sì, l'ho vista io perchè il mod.69 dispone questo.
Nel secondo caso il proprietario ha deciso di non rinnovare agli inquilini morosi dicendo che la casa serve a lui, cosa che sarà così perchè la userà come deposito e per dipingere i suoi quadri. La domanda che volevamo farvi era: ci confermate che non c'è bisogno di cambiare la residenza? la legge non lo specifica. Poi, la legge non specifica neppure dopo quanto tempo il proprietario puù riaffittare la casa ad altri inquilini, o forse ciè sfuggito questo passaggio.
Grazie

Per imparare io, che non sono agente immobiliare e , quindi, già "imparato" : ma si rinnovano i contratti dei " morosi" ?
Senza aspettare la scadenza si fa lo sfratto, senza impelagarsi in depositi di quadri ed altro. Dove è il mio errore ?

 

[Antonio Troise]

La Legge è discutibile ma precisa, di seguito troverai tutte le tue risposte
Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

 

[H&F]

Per imparare io, che non sono agente immobiliare e , quindi, già "imparato" : ma si rinnovano i contratti dei " morosi" ?
Senza aspettare la scadenza si fa lo sfratto, senza impelagarsi in depositi di quadri ed altro. Dove è il mio errore ?