Procura vendita ritirata prima del rogito

[savaton]

buongiorno a tutti, vi chiedo consiglio in quanto a Luglio abbiamo firmato e registrato (tramite agenzia immobiliare) caparra confirmatoria per l'acquisto di un'abitazione e versato un assegno di acconto.
L'assegno è stato incassato da parte di una signora anziana la quale aveva precedentemente intestato questo immobile ai figli e mantenuto la procura. Oggi, ad una settimana dal rogito ricevo una lettera da parte di un avvocato che mi segnala che uno dei due figli ha tolto la procura alla madre e quindi io dovrò versare direttamente a lui metà dell'importo ( questo per dissidi familiari).
Ora la mia domanda è: a cosa devo stare attento il giorno del rogito, per evitare di incorrere in eventuali fregature o restare invischiato in eventuali beghe familiari che non mi riguardano?
L'agenzia ( di cui mi fido), mi ha detto di stare tranquillo, che comunque nel momento in cui entrambi firmano davanti al notaio non possono più pretendere nulla da me , e che eventuali cause saranno tra di loro.
Cosa fare nel caso in cui non riescano a mettersi d'accordo per recuperare il doppio della caparra?

 

[Miciogatto]

L'assegno è stato incassato da parte di una signora anziana la quale aveva precedentemente intestato questo immobile ai figli e mantenuto la procura.

Qui approfondirei: cosa si intende con intestare? E' stata fatta una donazione? Ha donato il denaro per l'acquisto? Normale compravendita con scambio di denaro?
Il caso più comune e più problematico è sempre quello della donazione dell'immobile. Problema superabile, ma meglio saperlo.

Oggi, ad una settimana dal rogito ricevo una lettera da parte di un avvocato che mi segnala che uno dei due figli ha tolto la procura alla madre e quindi io dovrò versare direttamente a lui metà dell'importo ( questo per dissidi familiari).

Se appuri che l'acquisto è tranquillo e senza problematiche, poi per te è assolutamente indifferente rogitare con il proprietario o con il procuratore.

Ora la mia domanda è: a cosa devo stare attento il giorno del rogito, per evitare di incorrere in eventuali fregature o restare invischiato in eventuali beghe familiari che non mi riguardano?

Passa tutta la documentazione e le informazioni al tuo notaio di fiducia.

Cosa fare nel caso in cui non riescano a mettersi d'accordo per recuperare il doppio della caparra?

Se la caparra non viene restituita spontaneamente, oppure non se viene restituita senza essere raddoppiata e non ti accontenti, l'unica via è quella giudiziale, devi fare una causa, se ne vale la pena.

 

[savaton]

Non ho idea di come la casa sia stata intestata, sicuramente la proprietà è passata dalla madre ai figli.. io dovrei rogitare con un procuratore e con un proprietario che ha tolto la procura alla madre.. (entrambi sono figli della signora ) cambia qualcosa il fatto che tra il preliminare e il rogito sia stata tolta la procura ai fini della restituione della caparra? Anche per me non dovrebbero esserci problemi, purchè tra loro riescanoa mettersi d'ccordo

 

[francesca63]

cambia qualcosa il fatto che tra il preliminare e il rogito sia stata tolta la procura ai fini della restituione della caparra?

No: chi l’ha ricevuta , firmando con te un contratto preliminare, dovrà renderti il doppio se sarà inadempiente: ma perché pensi che l’acquisto possa saltare ?

In ogni caso il notaio saprà tutelare al meglio i tuoi interessi, analizzando tutta la documentazione.
Come già detto da @miciogatto , dovrà verificare la provenienza dell’immobile, se frutto di donazione o vendita, e l’assenza di altri problemi ostativi alla vendita.
Per curiosità, a chi hai fatto la proposta ?
Ai proprietari, rappresentati dalla madre dotata di procura, o alla madre, che ti ha promesso di trasferirti la proprietà dei figli ?

 

[savaton]

La proposta e il preliminare sono stati fatti alla madre, con procura a vendere dei figli, penso che possa saltare perché non so se per i loro dissidi familiari riusciranno ad accordarsi
Cosa cambia se la provenienza è una donazione o una vendita?

 

[josko]

Da capire come dice Savaton se si tratta di donazione o vendita. E se la signora incassando l’assegno avesse versato i soldi ad uno dei famigliari creando dissidi sulla ripartizione del patrimonio.

 

[francesca63]

Cosa cambia se la provenienza è una donazione o una vendita?

Ci sono rischi potenziali , in coso di donazione, perché alla morte del donante eventuali eredi legittimari lesi dalla donazione ( perché ricevono meno eredità di quanto spetta per legge), potrebbero "contestare" la donazione stessa, e aver diritto alla restituzione dell'immobile.
Quindi anche le banche sono caute a concedere mutui; attualmente ci sono polizze che proteggono dal rischio "donazione", ma è comunque un aspetto importante da conoscere.

 

[savaton]

Ah, io fortunatamente non faccio mutuo.. ma scusa possono venire a contestare me dopo che è stato fatto un rogito?

 

[francesca63]

ma scusa possono venire a contestare me dopo che è stato fatto un rogito?

Si, se le ragioni dell'erede legittimario leso dalla donazione non possono ( per mancanza di fondi), essere soddisfatte escutendo i beni del donatario.
Quanto è grande il rischio ?
Nessuno può dirlo con certezza, prima della morte del donante.
Qualche spiegazione:Acquisto di immobile proveniente da donazione - le soluzioni

La polizza può essere utile, ma la situazione va chiarita per bene, visto che già ci sono malumori nella famiglia dei venditori.

 

[savaton]

Sono andato a rivedermi il preliminare..


parte promittente venditrice dichiara che l’unità sub art. 2) è pervenuta alla stessa
in forza di:
- contratto di compravendita datato xxx a rogito notaio xxx con
studio in xxx con il quale i fratelli x e y divenivano, ciascuno,
proprietari della quota di ½ dell’unità immobiliare sub art. 2);
- in precedenza, atto di compravendita datato xx a rogito notaio xxx

Per cui direi che donazioni non ce ne sono