Property Management- Gestione Immobiliare

[opinioni]

A Simone.
L'essenziale è essere padrone delle leggi e del codice civile sulle locazioni tipiche ed atipiche, in modo da evitare di consultare o fare consultare dal cliente un avvocato. Con ciò rendi un servizio utile e fai risparmiare danaro al cliente. Ho riscontrato che molti avvocati non sono buoni consiglieri nelle locazioni, campo denso di insidie e ricco di contenzioso che approda in cassazione. Buona parte dei conduttori e dei locatori pensano ed agiscono come cane e gatto, quindi le liti sono frequenti e spessissimo sono conseguenza di contratti affetti da patologia con clausole nulle, date le differenze fra le locazioni abitative e quelle ad uso non abitativo. Vi sono poi i riferimenti alle compravendite di immobili locati ed alle cessioni di aziende con i collegati contratti di locazioni. Buon lavoro e consultiamoci, se credi, perchè tutti abbiamo da imparare da nuovi spunti di dubbio. Cordiali saluti. opinioni

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve a tutti, sono nuovo sul forum e sui forum in generale. Quindi vi chiedo scusa se farò qualche errore.
Ho aperto questa nuova discussione, poichè avevo bisogno del vostro aiuto nel reperire qualche informazione in più, sulla gestione di immobili per conto terzi.
Opero nel mercato immobiliare da diversi anni e da c.a 6 mesi sto cercando di sviluppare anche questo settore. Ho letto diversi libri sopratutto quelli di Oliviero Tronconi e ho avuto una piccola infarinatura.
Chiedo a chi più esperto di me, qualche consiglio su come cominciare, quali corsi frequentare, quali software utilizzare e quali manuali studiare.
La mia idea è quella di gestire (almeno nella fase di star-up) c.a 20/25 unità immobiliari tra residenziali e commerciali, con contratti di locazione tipici (4+4 3+2 6+6). Dove gestire significherebbe provvedere alla stipula e registrazione dei relartivi contratti, seguire i rinnovi annuali, mantenere i rapporti con gli inquilini, riscuotere i canoni, seguire gli interventi di manutenzione etc...
Grazie

Unico punto debole è che quello che faresti al momento è poco, 3/4 lo fa l'agente immobiliare che ha redatto il contratto, almeno i più organizzati fanno anche tutti gli adempimenti successivi e per le manutenzioni in effetti daresti qualcosa in più, ma anche li se chiamano noi (ad esempio) mandiamo un artigiano rapidamente. La riscossione del canone, anche, con i pagamenti telematici sarebbe solo un passaggio in più, oltre tutto con qualche problematica fiscale. E' una buona idea, ma forse va rinnovata un po'. In bocca al lupo

 

[Bagudi]

Per questo settore aspetterei visto quel che sta succedendo con gli affitti ....

Pensa, invece, che questa emergenza farà rinascere il mercato degli affitti a lungo termine.
I proprietari che si sono buttati sulle locazioni turistiche, stanno rivedendo velocemente i loro progetti e o venderanno o si rassegneranno ad affitti meno lucrosi, ma più sicuri.

 

[Bagudi]

E' una buona idea, ma forse va rinnovata un po'. In bocca al lupo

E' una buona idea se rivolta a proprietari di vari appartamenti che non ne vogliono mezza di gestire da soli il loro patrimonio.

 

[Simone ACasa]

Grazie Umberto,
- la scelta di occuparmi di gestione, e' stata dettata dal fatto che sono molti anni ormai che curo gli interessi , di alcuni clienti con un discreto patrimonio i quali vivono fuori regione, ragion per cui mi incaricano di gestire i rapporti con loro conduttori, eventuali manutenzioni, presenziare alle assemblee condominiali per loro conto etc.. Tutto questo fino ad oggi l'ho fatto solo per mantenere la fidelizzazione con i miei clienti, ora vorrei renderlo piu' "industriale", scalabile ma sopratutto redditizio.
- altro motivo, non meno interessante e' che , sempre nell'ambito delle locazioni ho come cliente un istituto religioso con circa 15 immobili che ciclicamente si liberano e mi danno incarico per ricollocarli, ed ho avuto modo di notare che se riuscissi ad ampliare questo settore, sopratutto nel ramo ecclesiastico, ci sono ottime oppurtunita' dato che hanno un patrimonio immobiliare immenso , non gestito e spesso vuoto, perche' non sanno come fare.
- Abito molto vicino al mare ( da casa mia si vedono faraglioni di Capri ) quindi potrei occuparmi agevolmente della gestione di affitti brevi, ma facendo i dovuti calcoli in base ai giorni di occupazione registrati nei Comuni del mio circondario, mi sono reso conto che per far si' che possa essere una attivita' redditizia dovrei gestire almeno 30-35 immobili, in un periodo di tempo molto stretto c.a 4.5 mesi l'anno praticamente h24, per cui da solo e' difficile, in piu' non voglio tralasciare la mia attivita' principale che sono e restano le compravendite. Tutto il settore dello short rent, e' un lavoro a se stante secondo me .

Un punto di riflessione importante per tutti noi che siamo in questo settore, sopratutto in momenti come questo, credo sia proprio sulle locazioni.

Premetto che ho fatto da sempre l'acquisitore e credo che, ancora oggi sia una delle cose che ci faccia davvero guadagnare, ho sempre notato che l'agente immobiliare medio/bravo snobba gli affitti, del resto ci si guadagna poco ed e' vero.
Immaginiamo invece di ricevere una provvigione per una locazione di 500 E, dall'inquilino, e il 15-20% annui dalla proprieta' per la gestione, eleviamo il numero, diciamo a 20, avremmo un entrata fissa di c.a 1500/2000 E, solo per la gestione e credo che organizzata bene non porti via piu' di 2 ore al giorno. Questo risolverebbe uno dei piu' ostici problemi del nostro settore ossia il cash flow.

Questa la mia idea di business che vorrei condividere con voi.
Perdonatemi se sono stato eccessivamente lungo.
E grazie a tutti quanti state contribuendo a questa discussione, lo apprezzo davvero molto .

 

[Simone ACasa]

Unico punto debole è che quello che faresti al momento è poco, 3/4 lo fa l'agente immobiliare che ha redatto il contratto, almeno i più organizzati fanno anche tutti gli adempimenti successivi e per le manutenzioni in effetti daresti qualcosa in più, ma anche li se chiamano noi (ad esempio) mandiamo un artigiano rapidamente. La riscossione del canone, anche, con i pagamenti telematici sarebbe solo un passaggio in più, oltre tutto con qualche problematica fiscale. E' una buona idea, ma forse va rinnovata un po'. In bocca al lupo

Sono d'accordo con te, tu cosa mi consiglieresti di offrire, come servizio al proprietario che possa fare davvero la differenza ?

 

[Bagudi]

Direi che sei già sulla strada giusta.
E non credo che le cose cambieranno.

 

[josko]

Penso che sui sulla buona strada. Occuparti degli immobili di persone che non risiedono sul posto è richiesto e molto apprezzato. Ti consiglio di stabilire delle tariffe per quanto riguarda tale gestione. Ci sono gestori che si occupano dalla ricerca dell'inquilino, alla stesura e registrazione del contratto, alla stipula di una fideiussione per garantire il proprietario della eventuale mancato pagamento del canone, alla gestione della piccola manutenzione che può essere necessaria durante la locazione capendo anche a chi spetta la riparazione, come anche all'incasso del canone e al pagamento delle spese condominiali (quindi richiesta all'amministratore di stabilire il conguaglio delle spese che spettano al proprietario e conduttore), sino alla presenza in assemblea con le relative deleghe. Chi da questo servizio di solito si fanno pagare in percentuale del canone di locazione.
L'idea, visti gli immobili, non è male ma ti dovrei organizzare bene se hai molti immobili o prendere dei collaboratori.
In bocca al lupo.

 

[Simone ACasa]

Penso che sui sulla buona strada. Occuparti degli immobili di persone che non risiedono sul posto è richiesto e molto apprezzato. Ti consiglio di stabilire delle tariffe per quanto riguarda tale gestione. Ci sono gestori che si occupano dalla ricerca dell'inquilino, alla stesura e registrazione del contratto, alla stipula di una fideiussione per garantire il proprietario della eventuale mancato pagamento del canone, alla gestione della piccola manutenzione che può essere necessaria durante la locazione capendo anche a chi spetta la riparazione, come anche all'incasso del canone e al pagamento delle spese condominiali (quindi richiesta all'amministratore di stabilire il conguaglio delle spese che spettano al proprietario e conduttore), sino alla presenza in assemblea con le relative deleghe. Chi da questo servizio di solito si fanno pagare in percentuale del canone di locazione.
L'idea, visti gli immobili, non è male ma ti dovrei organizzare bene se hai molti immobili o prendere dei collaboratori.
In bocca al lupo.

Grazie per i tuoi preziosi consigli . Lo studio legale che mi segue mi ha preparato il mandato con rappresentanza come strumento da utilizzare con i proprietari .
tu mi potresti consigliare dei corsi da seguire, dei manuali da studiare e dei software da utilizzare ?

 

[josko]

Per quanto riguarda le locazioni io ha acquistato un manuale dall'editoriale il sole 24 ore dal titolo Affitti guida alle locazioni abitative e commerciali (me ne scusino i moderatori se ho indicato il titolo ma non è per fare pubblicità) in formato digitale e mi serve rivederlo quando ho necessità. Per i software dovesti sentire qualche amministrazione stabili che di solito gestiscono per conto dei clienti gli affitti. Per i software devi vedere cosa ti serve e quanto sei disposto a spendere. Verifica in rete quelli che danno la possibilità di gestire entrambi i settori. Ti fai dare le demo e le provi per un pò di tempo e poi scegli quello che più si adatta al tuo modo di lavorare. Di corsi non ne conosco ma ti consiglio il buon senso, confronto con qualcuno che fa questo mestiere. Fai attenzione alla gestione della privacy visti numerosi attori presenti nella gestione.
Non ho la presunzione di sapere nulla ma ti espongo le mie idee frutto del processo che ho seguito aprendo l'agenzia. Spero che ti possa servire.