Proposta acquisto con saldo stralcio mutuo

[Miciogatto]

Pyer concordo su tutto, ovviamente.

Solo una precisazione che, sono certissimo, hai omesso per meglio essere compreso dai non addetti ai lavori che ci leggono (e non perche' non sai.)

Ma io sono un tipo precisino e tengo a ribadire: il proprietaro dell'immobile e' sempre ... il proprietario! E non la banca.

Anche durante il pignoramento.

Anche durante le aste.

Il proprietario non e' piu' lui solo dopo l'aggiudicazione.
O per meglio dire, solo dopo il decreto di trasferimento.

Fino a quel momento il proprietario puo' sempre vendere sempre il suo immobile. Anche se pignorato. Anche se all'asta.

Il difficile (per chi non sa) e' saperlo fare senza farsi male.

 

[Asna]

Ciao in che senso può sempre venderlo anche se all'asta? (Curiosità anche se non c entra con la mia domanda iniziale...)

 

[Miciogatto]

Ciao in che senso può sempre venderlo anche se all'asta? (Curiosità anche se non c entra con la mia domanda iniziale...)

Perche' l'unico che puo' vendere un bene e' il legittimo proprietario.

Magari sei proprietario ma non disponi piu' del bene se, per esempio, il tribunale ti ha tolto le chiavi prima di aggiudicare l'immobile in asta. Lo fanno per vendere prima e meglio.

Ma la banca e' "solo" un creditore. Non e' il proprietario del bene.

Con un pignoramento sopra, vendere un immobile e' operazione delicata, non da tutti ma fattibilissima.

Ci sono delle regole da rispettare dettate dalla legge.
Principalmente: non puoi vendere per fregare il creditore e farlo rimanere a bocca asciutta.

 

[Asna]

Ok, ma il diritto di una famiglia che ha già anche la casa all asta supera il diritto a volerla vendere prima sbattendo tutti fuori... No? Incredibile

 

[Miciogatto]

Ok, ma il diritto di una famiglia che ha già anche la casa all asta supera il diritto a volerla vendere prima sbattendo tutti fuori... No? Incredibile

Perdonami ma non ho capito la domanda.

 

[Asna]

Nel senso che il tribunale per tenersi le chiavi di una casa all asta deve liberare la casa prima ancora dell asta e per chi ci vive è il colmo..e il diritto ad una casa non esiste più? Solo l aggiudicazione può toglierlo, altrimenti uno potrà restare in casa sua anche se è all asta??

 

[Miciogatto]

Liberare l'immobile prima dell'aggiudicazione puo' avere un vantaggio anche per il proprietario.

Faccio un esempio. Debito 70. Casa che sul mercato vale 100.

Partiamo dal concetto che nessuno, in genere, compra all'asta a 100 una casa che vale 100.


CASO 1 il tribunale non libera l'immobile prima dell'asta.
Se il proprietario rimane in casa, chi partecipa all'asta pensera': devo aggiudicarmela e poi spendere soldi e mesi per liberarla. Beh, se me l'aggiudico a 40 ne vale la pena, altrimenti lascio perdere. Aspetto che l'asta vada deserta, quando arriva a 40 partecipo.

Morale della favola lato ex proprietario: non solo ho perso casa, adesso sono ancora debitore di 70-40= 30. E se prima non avevo soldi per pagare 70 ora non ho soldi per pagare 30.
In futuro non potro' percepire ne' stipendi, ne' pensioni perche' poi mi pignorano anche quelli.

Saro' debitore praticamente a vita: non potro' intestarmi nulla e un giorno i miei figli erediteranno il mio debito. (che da 30 sara' diventato n volte 30)

CASO 2 il tribunale libera l'immobile prima dell'asta.
Se l'immobile e' gia' libero chi partecipa all'asta sara' invogliato a partecipare anche a 70-80. Per una casa che vale 100 e' comunque un ottimo affare e non ci sono problemi di liberazione ne' famiglie da buttare fuori. Anche per questo motivo il numero di persone che partecipa e' maggiore. Magari addirittura si scatena un'asta al rialzo. Ma teniamoci prudenti, si vende a 70.

Morale della favola lato ex proprietario: ho perso casa ma almeno non sono piu' debitore. Posso rifarmi una vita.


Non dico che accada sempre questo cosi' come l'ho illustrato (ho semplificato il processo) ma e' per far comprendere che prima ci si da' da fare meglio e'.


Il concetto generale, quando abbiamo problemi di debito con gli immobili, e' molto semplice: prima agisco e mi libero dell'immobile, migliore sara' il mio futuro.

1- Agisco quando ho il sentore che presto non potro' piu' pagare il mutuo? Ottimo, ho tutte le armi ben affilate per non finire a gambe all'aria. Posso vendere, con i soldi ricavati posso andare in affitto e avere tranquillita' a lungo.

2- Agisco quando ormai c'e' il pignoramento? Ok, il rischio adesso aumenta, forse siamo ancora in tempo, il saldo e stralcio puo' darci una mano. Se stralcio mi libero dai debiti e magari intasco pure qualcosa.

3- Agisco solo quando e' troppo tardi e ormai sono stato sbattuto fuori casa dalla legge? Troppo tardi. L'unica cosa che ho guadagnato e' qualche mese/anno in cui sono rimasto in questa casa. Ma paghero' amaramente nel futuro questo rimanere in casa un po' di piu', il mio futuro ora e' segnato.

Ho un po' semplificato e ogni caso e' una storia diversa. Ma il concetto e' esattamente questo.


P.S.: Ah, dimenticavo, anche se paghi regolarmente il mutuo qualcun altro puo' pignorarti casa ...

 

[Agenzia Castello]

Se l'immobile non e' ancora pignorato mi sembra molto strano che la banca abbia accettato uno stralcio del debito.
Siamo sicuri che non e' pignorato? Fai fare una visura ipotecaria dal tuo notaio.




Questo mi piace poco. In questa fase in cui praticamente non sai nulla sono tante le cose che possono andare male. Qui il mediatore vuole la sua provvigione anche se poi non compri casa.



Allora l'accordo non c'e'!
O non vi siete capiti bene o qualcosa non mi torna.



Anche questo mi sembra molto difficile.
Perche' mai la banca dovrebbe pagare le spese condominiali?

Potrebbe essere invece che il pignoramento c'e' e partecipa al pignoramento anche il condominio. I tuoi soldi serviranno anche per pagare il condominio.

Ma parliamo in astratto, perche' vorrrebbe dire che esiste un accordo (scritto!) con la banca e un accorso scritto con il condominio.



L'unico che puo' incaricare una agenzia alla vendita è il proprietario. Anche se l'immobile e' pignorato. Poi magari la banca tiene le fila e consiglia il proprietario.



Possibile, ci sarà da cancellare l'ipoteca volontaria. Ma non vorrei che mancasse un ospite speciale: il giudice dell'esecuzione immobiliare...





Le operazioni di saldo e stralcio sono le mie preferite perche' quando sono fattibili sono interessanti e consentono di soddisfare tutte le parti:

- la banca che rientra rapidamente del suo credito
(perdendoci un po' ma li prendono subito e per loro a volte e' preferibile)
- la persona pignorata che avra' cancellati tutti i debiti
- la persona che acquista che fa un buon affare

Il risvolto della medaglia e' che e' una materia complessa dove devi sapere bene cosa fare e quando farlo.

Se mi consenti di contattarti in privato (tu non puoi farlo, sei appena iscritta al forum) ti posso segnalare qualcuno nella tua zona.

(Continua pure a chiedere qui sul forum ma comprenderai che e' difficile darti un consiglio definitivo senza visionare la documentazione completa)

Anche se non ancora pignorato può essere che accettino dalla banca un saldo a stralcio, un conoscente che ho seguito per aiutarlo ha fatto un saldo a stralcio del mutuo da 90.000 a 60.000 e ha comprato un investitore, all'inizio sono andato in banca e non ne volevano sapere anzi erano restii a parlarmi per il discorso privacy però gli ho fatto presente che avevo io le chiavi dell'immobile, che il conoscente era tornato al suo paese di origine ed in Italia non sarebbe più tornato visto che della casa non gli interessava più e che comunque era già un anno che non gli pagava il mutuo e non rispondeva alle loro raccomandate.
Mi han chiesto di preparare un documento in cui mi autorizzava a parlare a nome suo, glielo ho girato via mail, ha rispedito lui con raccomandata dal suo paese e una volta arrivato il documento in banca han cominciato ad ascoltarmi.
Alla fine la casa è stata venduta a 60.000, lui non ha incassato nulla (anzi ha pure saldato il residuo spese condominiali arretrate), la banca è venuta solo a firmare per l'estinzione dell'ipoteca.

 

[Asna]

Ogni tanto qualche notizia positiva allora..
In questo caso il mio contatto con la banca è l agente immobiliare, che ha già in mano l accettazione a vendere del venditore ed ha un accordo privato (un incarico) con la banca che ha fatto la quotazione di vendita di stralcio.. (Anche se mi dice che si riservano di ricontrollare il prezzo se per loro va ancora bene...). Una cosa che non saprò finché non decido di procedere è se la banca veramente con la cifra percepita provvederà al pagamento (sempre a sua volta a stralcio) dei due anni di spese condominiali arretrate (ho il prospetto in mano..). Male che vada io sarò obbligata al pagamento delle ordinarie di quest esercizio e di quello precedente..

 

[Agenzia Castello]

Ogni tanto qualche notizia positiva allora..
In questo caso il mio contatto con la banca è l agente immobiliare, che ha già in mano l accettazione a vendere del venditore ed ha un accordo privato (un incarico) con la banca che ha fatto la quotazione di vendita di stralcio.. (Anche se mi dice che si riservano di ricontrollare il prezzo se per loro va ancora bene...). Una cosa che non saprò finché non decido di procedere è se la banca veramente con la cifra percepita provvederà al pagamento (sempre a sua volta a stralcio) dei due anni di spese condominiali arretrate (ho il prospetto in mano..). Male che vada io sarò obbligata al pagamento delle ordinarie di quest esercizio e di quello precedente..

Te lo dico già la banca non paga le spese condominiali, valuta tu, le spese sono del proprietario non della banca.