Proposta acquisto immobile con alcune irregolarità

[stevg]

Ciao a tutti,
volevo chiedere un parere sul possibile acquisto di un'abitazione tramite agenzia.
La casa è una villetta a schiera anni '80 e ha le caratteristiche che cerchiamo, cosa che nella nostra zona turistica non è affatto facile trovare.
Ma ci sono alcune irregolarità abusive che però il venditore, un cittadino svizzero che usava questa come seconda casa, non vuole sanare, convinto che comunque troverà un acquirente senza grossi problemi.
Praticamente ha fatto cucina dove c'era il garage e ha abbattuto la parete che la divideva dall'ingresso e ha fatto una scala di accesso al sottotetto non sanabile.
Purtroppo abbiamo visto che nella nostra zona queste cose sono frequentissime, e l'agenzia (comprensibilmente) ma anche un nostro tecnico e anche il direttore della banca hanno dato un "via libera" dicendo che i costi di ripristino (toglieremmo la cucina e ripristineremmo il muro e copriremmo la scala, perchè da progetto al suo posto c'era un muro a quanto pare fatto appositamente per questa modifica).

La nostra idea è comunque, una volta entrati in possesso dell'abitazione, di regolarizzare ripristinando allo stato di fatto precedente gli abusi (senza però farlo ufficialmente perchè la scala ci hanno detto non essere sanabile).

Ho sempre cercato di acquistare cose regolari ma in questo caso sono combattuto perchè in zona acquistare e poi sistemare è frequente e non vorrei perdere un'occasione (immobili cosi non ne capitano molti in zona) per eccesso di zelo.

Tra l'altro acquisteremmo con mutuo, la proposta di acquisto sarebbe vincolata all'ottenimento dello stesso, ma sia agenzia che direttore hanno appunto detto non dovrebbe essere un problema invalicabile e il notaio si affiderà alle certificazioni del tecnico dell'agenzia.

Cosa ne pensate?
Purtroppo non essendo nel settore non capisco se sia veramente una cosa cosi frequente (ripeto anche il tecnico chiamato da noi ci ha rassicurato dicendo che vede continuamente cose del genere) oppure viceversa sia fonte di problemi.

grazie

 

[n3m3six]

Se ci sono abusi non puoi chiedere un mutuo alla banca.

 

[sgaravagli]

vedo che sei di Cesena, l'immobile si trova lì? credo che in Emilia Romagna ci sia l'obbligo della certificazione di regolarità urbanistica per la stipula del rogito chiedi a @Bagudi che sarà più precisa.

 

[ingelman]

Praticamente ha fatto cucina dove c'era il garage e ha abbattuto la parete che la divideva dall'ingresso e ha fatto una scala di accesso al sottotetto non sanabile.

Alla faccia di piccoli abusi !!!!
Ha fatto una cucina utilizzando il garage (locale di destinazione non residenziale)

Ha realizzato una scale di accesso al sottotetto che richiede una pratica urbanistica e l'assenso del genio civile con ulteriore relazione redatta da un ingegnere di comprovata esperienza decennale e per di più per mettere in comunicazione un sottotetto abusivo e/o non sanabile. (alcuni abusi o mancanze rischiano sanzioni anche penali oltre che pecuniarie)

Che dire ......

Se le cose dalle vostre parti funzionano così "Alleluia"

 

[PyerSilvio]

Che dire ......

Se le cose dalle vostre parti funzionano così "Alleluia"

Vabbè zio.. Però questa no dai.

Se è per questo, dalle vostre parti a Roma, case, rimesse e fabbricati di "architettura spontanea" hanno numeri mostruosi.
Assai superiori a tutte le altre città italiane e non solo.
Con la particolarità, più unica che rara, della più alta presenza di abusi gravanti sul territorio metropolitano.
Che contano un terzo di tutto il costruito.
Se questo e' quanto accade sul territorio comune e alla luce del sole, meglio non sapere cos'altro accade nei territori privati, col favore delle tenebre.

Che dire......

"Kirie Eleison"

Detto ciò, il box lo mette in pristino e la scala pure.

Atteso che un "sottotetto non sanabile" non si comprende cosa sia.
A meno che l'accessorio non sia un fantasma.

Se si tratta di una villetta anni ottanta, sarà una di quelle concepite con la botola e la scala retrattile, per accedere al sottotetto esistente.
Accesso poi dotato di scala.

Se in oltre cinquant'anni di esistenza, di sottotetti ectoplasma e di strane apparizioni nei box, non è mai arrivata alcuna denuncia, evidentemente un motivo dovrà pur esserci.

Da qui si comprende, la giusta ridimensione delle cose, osservate dal tecnico di parte e del dirigente bancario.

Già il nostro amico @stevg dev'essere uno di quei clienti timorosi.

Far temere le streghe anche no .

 

[stevg]

Ciao a tutti e intanto grazie delle risposte, anche dai vari punti di vista.

Che dire, avrei preferito trovarmi di fronte a un'abitazione conforme, d'altra parte se il fenomeno è cosi pervasivo e tali abusi vengono pubblicizzati con tanto di annunci online evidentemente la prassi, pur sbagliata, è consolidata e tacitamente accettata.

Come giustamente dice PyerSilvio sono uno di quei clienti "timorosi" che potendo scegliere, cerca di fare le cose in regola per vari motivi (non solo di timore), ma di fronte alla prospettiva di dover attendere magari anni per trovare qualcosa con le caratteristiche ricercate cerca di mettere in prospettiva le cose, tra pareri di (diversi) professionisti che da un lato minimizzano dicendo che si vedono continuamente cose del genere specialmente in costruzioni di quel periodo e tipologia, e altri che invece ne affermano la gravità e un acquirente ha il legittimo dubbio di temere di lasciarsi scappare un'abitazione che gli piace per eccesso di zelo oppure di acquistare fuorviato da interessi di parte.

Con non sanabile, detto da uno dei tecnici, si intende che chiedendo eventuale sanatoria oltre i costi che posso capire, ci si autodenuncerebbe con rischi penali (...) e questo onestamente, non causando danni a persone ambiente o altro lo capisco meno.

Posso anche dire che nel comune specifico, nella provincia di Cesena, di case con accesso regolare a sottotetto su nuova costruzione praticamente non se ne vedono mentre in comune confinante e con caratteristiche simili sono la regola, allora non si capisce perché alcuni comuni consentono e altri no, se la struttura è realizzata in modo da non essere pericolosa e non si parla di occupare terreno in più, misteri delle interpretazioni.

Ad ogni modo abbiamo parlato con l'agenzia e metteremo in proposta di acquisto che faremo ripristino delle cose suddette prima del rogito a nostre spese (anche perché cosi faremo fare i lavori da tecnici di nostra fiducia).

Poi faremo fare un progetto per verificare l'effettiva fattibilità regolare di tale accesso, se fattibile bene se no pazienza.
La casa ci andrebbe bene anche senza al limite.

Secondo me a un certo punto è più corretto, a meno di abusi totali o su parti tutelate ovviamente, un'approccio premiante quale ad esempio poter accedere a bonus, piuttosto che uno repressivo (penale perché i proprietari precedenti hanno fatto modifiche interne ? capisco tutto ma la responsabilità dovrebbe rimanere di chi le ha commissionate in ogni caso).

Detto questo grazie di nuovo a chi ha risposto e a chi vorrà fare ulteriori considerazioni.

ciao

 

[ingelman]

Vabbè zio.. Però questa no dai.

Lo so la sera divento poco tollerante dopo una pesante giornata di lavoro.

E' che mi infastidisce l'atteggiamento di certi proprietari che pur stando in difetto non mostrano alcun che di disponibilità nel trovare soluzioni ad un loro problema volendolo accollare all'acquirente che tira fuori i soldi veri e non fotocopie di assegni circolari.

il venditore, un cittadino svizzero

Il massimo della precisione.

Spero quantomeno che nella determinazione del prezzo convenuto si sia tenuto conto dei costi di ripristino.

Poi è ovvio che se l'immobile è bello o brutto, caro o conveniente, confacente o meno alle esigente, a sentenziare è sempre l'acquirente.

 

[PyerSilvio]

avrei preferito trovarmi di fronte a un'abitazione conforme, d'altra parte se il fenomeno è cosi pervasivo e tali abusi vengono pubblicizzati con tanto di annunci online evidentemente la prassi, pur sbagliata, è consolidata e tacitamente accettata.

Dubito, che la cucina insediata in un box sia stata pubblicizzata e considerata come tale, in un contesto di tipo condominio orizzontale, molto probabilmente interrato.
Sottoterra, non si mangia e non ci si finisce a soggiornare, se non il più tardi possibile e alla fine della vita.

Per quanto riguarda il sottotetto, senza la possibilità di ottenere i requisiti previsti per un recupero, resta e resterà per sempre, un accessorio della casa.
Una parte legittimamente esistente e fruibile per quello che è. Una soffitta.

Pratiche e prassi per identificare la scala di accesso sono sempre possibili e consentite.
Non messe in pratica per evidenti opportunità di convenienza.

Un conto è una scala, che mette in comunicazione due piani residenziali, utilizzate nel quotidiano dal viavai di persone o bambini.
Altro conto una scala che serve o servirebbe, per depositare valigie, stendere panni o andarci a dipingere al pomeriggio in santa pace.

Inutile coinvolgere il genio civile geometri ed ingegneri. Basta, come di consueto accadeva in quegli anni, la posa di una bella scala a chiocciola di plastica.

Inserire il ripristino nella proposta non è una buona idea.
A meno che il prezzo non sia davvero conveniente.
Perché resta un onere ma soprattutto un obbligo imputabile al venditore e qui rispondiamo anche allo zio @ingelman :

infastidisce l'atteggiamento di certi proprietari che pur stando in difetto non mostrano alcun che di disponibilità nel trovare soluzioni ad un loro problema volendolo accollare all'acquirente che tira fuori i soldi veri e non fotocopie di assegni circolari.

Probabilmente e giustamente il venditore, non sana o non Pristina, prima di aver avuto la certezza di vendere o di promettere seriamente in vendita la propria casa.

Se lo facesse prima, a fronte ad. una proposta incerta, sostenuta da assegni sospesi, altro che copie di circolari, dovrebbe scassare la propria casa e rimuovere cucina forni e forneletti.

Tutto inutile e sprecato.
Se poi la proposta non giungesse a buon fine.

 

[francesca63]

Ad ogni modo abbiamo parlato con l'agenzia e metteremo in proposta di acquisto che faremo ripristino delle cose suddette prima del rogito a nostre spese (anche perché cosi faremo fare i lavori da tecnici di nostra fiducia).

Mi pare la scelta più ragionevole

 

[stevg]

Ciao,
abbiamo da poco fatto la proposta in cui abbiamo messo la possibilità, una volta concesso il mutuo e quindi con proposta che diventa preliminare con tanto di caparra, di effettuare lavori noi ma a nostra discrezione, appunto per non avere obblighi, preferendo comunque arrivare a rogito con immobile "sistemato".

La cucina è al piano terra (il garage NON è interrato) e al di la dell'aspetto catastale quello che mancherebbe è sicuramente l'altezza (non so i rapporti di aeroilluminazione se cosi si dice) in quanto 2,20 metri.

Confermo il fatto che l'annuncio pubblicizzava con tanto di foto cucina e mansarda.

La scala purtroppo è in muratura, in corrispondenza di un muro (non portante) presente in mappa catastale, probabilmente come hanno detto entrambi i tecnici, proprio per consentire poi un lavoro di questo tipo.

Sicuramente rispetto agli innumerevoli immobili che ho visto in occasione dell'acquisto del mio attuale appartamento che invece non presenta queste problematiche ma ahimè è ormai piccolo essendo cresciuta la famiglia, in cui nel comune confinante praticamente il 90% degli appartamenti sono venduti con camera e spesso bagno nel sottotetto (ma catastalmente messi come soffitta o deposito) la situazione è peggiore ma credo appunto dipenda da regole o prassi molto diverse dei due comuni.

L'agenzia sostiene che il prezzo di partenza è già stato scontato in fase di valutazione di almeno 30k per via di questi abusi e in ogni caso il venditore, vuoi perché residente all'estero, anche se di chiara (dal nome) origine italiana vuoi perché seconda casa, non voleva ripristinare l'immobile convinto che avrebbe facilmente trovato da vendere a qualcuno che accettasse lo stato di fatto senza lavori (come peraltro agenzia e conoscenti mi hanno detto accadere abbastanza di frequente).

In ogni caso lui e il tecnico a rogito avrebbero dichiarato la conformità (e quindi gli abusi sarebbero poi diventati dell'acquirente, pur se quest'ultimo vorrebbe sistemare).

In poche parole l'alternativa era lasciare l'immobile che sarebbe comunque stato probabilmente facilmente venduto (in vendita da 3 settimane e con un'offerta fatta e un'altra rifiutata perché acquirenti non mutuabili per l'importo richiesto), ma come vi ho premesso immobili con tali caratteristiche in zona sono rari e anche per via del periodo materie prime e bonus, di nuovi non ce n'è traccia (e quelli anche fuori zona che ci sono sono venduti a prezzi veramente alti).

Senz'altro persone più esperte si muoverebbero meglio, anche per questo ho scritto qui per avere qualche consiglio di come muoversi nel "mondo immobiliare reale".

ciao