Proposta d'acquisto accettata da entrambe le parti senza caparra

[t.toscano]

Ciao a tutti volevo esporvi un mio quesito:
Ho mediato la compravendita di un immobile con un "incarico verbale".
Dopo qualche visita ho trovato la persona interessata la quale mi ha sottoscritto una proposta d'acquisto ove era prevista un'ulteriore scrittura privata e susseguente versamento di una caparra previa accettazione della parte venditrice. La parte venditrice ha accettato la proposta d'acquisto e tra le parti si è concordato di fissare il preliminare di vendita entro 90gg dall'accettazione. La parte venditrice inizia a produrre tutta la documentazione necessaria alla compravendita ma si accorge che l'immobile in causa è gravato da ipoteche e che parte dello stesso risulta abusivo. Dopo circa 180giorni la parte venditrice non ha ancora risolto questi problemi e quindi non è ancora possibile stipulare il compromesso. A questo punto come devo comportarmi visto che non vi è stato alcun scambio di caparra? Posso chiedere il mio diritto alla mediazione? Devo chiedere la mediazione solo alla parte venditrice visto che è inadempiente o anche alla parte acquirente? Oppure spetta alla parte venditrice pagare la doppia provvigione per il danno procurato?

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Egregio t.toscano,
se lei è regolarmente iscritto come mediatore quello che scrive è a dir poco strano per un professionista.
Se non lo è allora non è strano.
Innanzitutto l'incarico verbale è sempre foriero di contestazioni, la presenza di ipoteche e addirittura di abusi edilizi seppur parziali, andava verificata ab origine e comunicata dal venditore al mediatore, il quale comunque avrebbe dovuto informarsi dello stato dell'immobile per espletare al meglio il suo incarico e renderne edotti i possibili acquirenti.
Considerato ciò credo non sia una ... passeggiata ottenere il riconoscimento della provvigione in suo favore.
Buona fortuna ed eviti incarichi verbali e pretenda di verificare dal venditore suo cliente lo stato dell'immobile per non trovarsi ancora in situazioni così delicate.
Avv. Luigi De Valeri

 

[t.toscano]

Grazie per la risposta Avv. Luidi De Valeri. Sono un mediatore regolarmente iscritto e pur condividendo quanto scritto da lei purtroppo non è così semplice oggi ottenere incarichi esclusivi.. Per quanto riguarda la regolarità urbanistica dell'immobile, la parte venditrice nella proposta d'acquisto ha dichiarato che lo stesso è conforme alle norme urbanistiche e libera da ipoteche vizi e quant'altro.. ( è previsto nel prestampato della proposta) . A mio sapere non è mio compito verificare se vi sono iscritte ipoteche..

 

[Umberto Granducato]

La parte venditrice inizia a produrre tutta la documentazione necessaria alla compravendita ma si accorge che l'immobile in causa è gravato da ipoteche e che parte dello stesso risulta abusivo.

La parte venditrice si accorge che ci sono ipoteche???
Il far firmare contratti senza passaggi di denaro (caparre confirmatorie o penitenziali che siano) è un errore grossolano (a mio parere) indipendentemente dal fatto che ci sia a monte un incarico esclusivo o meno (cosa del tutto irrilevante ai fini della proposta o preliminare o del rogito che sia). La soluzione del problema credo sia semplice: la parte venditrice deve regolarizzare quello che è necessario x riuscire a vendere regolarmente ciò che ha promesso in proposta.
Se non possibile deve rendere la caparra doppia: visto che non c'è stato passaggio di denaro dovrà essere aperta una causa da un legale altrimenti andrà trovata una strada 'amichevole'.

 

[allberto]

La parte venditrice si accorge che ci sono ipoteche???
Il far firmare contratti senza passaggi di denaro (caparre confirmatorie o penitenziali che siano) è un errore grossolano (a mio parere) indipendentemente dal fatto che ci sia a monte un incarico esclusivo o meno (cosa del tutto irrilevante ai fini della proposta o preliminare o del rogito che sia). La soluzione del problema credo sia semplice: la parte venditrice deve regolarizzare quello che è necessario x riuscire a vendere regolarmente ciò che ha promesso in proposta.
Se non possibile deve rendere la caparra doppia: visto che non c'è stato passaggio di denaro dovrà essere aperta una causa da un legale altrimenti andrà trovata una strada 'amichevole'.