Proposta d'acquisto dubbi su alcune clausole

[rosatea]

Buonasera a tutti dovrei vendere un immobile indpendente
Nella proposta d'acquisto c'è scritto:
DICHIARAZIONI DEL VENDITORE:
Il VENDITORE dichiara che: con riguardo alla conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche:………………………………… (io metterei a norma con le leggi vigenti)

con riguardo alla conformità degli impianti alle normative vigenti:........................ (mettere gli impianti sia elettrico che idrico sono conformi (ma in realtà l'impianto lo rifatto circa 30 anni fa quindi non saprei cosa scrivere)

con riguardo all’esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli..........(metterei non ci sono iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli)

con riguardo alle spese condominiali: …………………………………………(mettere non ci sono spese condominiali perché è indipendente)
e con l’accettazione della presente proposta conferma integralmente dette dichiarazioni.

Che ne pensate di ciò che ho messo tra parentesi va bene secondo voi ho è troppo informale cosa dovrei scrivere ?
Grazie in anticipo a chi mi risponderà

 

[Rudyaventador]

Buonasera a tutti dovrei vendere un immobile indpendente
Nella proposta d'acquisto c'è scritto:
DICHIARAZIONI DEL VENDITORE:
Il VENDITORE dichiara che: con riguardo alla conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche:………………………………… (io metterei a norma con le leggi vigenti)

con riguardo alla conformità degli impianti alle normative vigenti:........................ (mettere gli impianti sia elettrico che idrico sono conformi (ma in realtà l'impianto lo rifatto circa 30 anni fa quindi non saprei cosa scrivere)

con riguardo all’esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli..........(metterei non ci sono iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli)

con riguardo alle spese condominiali: …………………………………………(mettere non ci sono spese condominiali perché è indipendente)
e con l’accettazione della presente proposta conferma integralmente dette dichiarazioni.

Che ne pensate di ciò che ho messo tra parentesi va bene secondo voi ho è troppo informale cosa dovrei scrivere ?
Grazie in anticipo a chi mi risponderà

1 , dichiara la regolarità edilizia ,( gia trentanni fa e norme vigenti non fanno scopa ...esempio lo statico antisismico )
2 gli impianti sono ante 1990 pertanto non si rilascia conformità
3 ok , ma se sei partita IVA prima una visura falla hai visto mai hai qualche iscrizione illeggittima/anomala dell ade
4 viene cancellata o scrivi unita immobiliare indipendente esclusiva

l ultima frase è ridondante ed inutile.

Mi permetto di suggerirti altresì , se tale proposta sia negoziata ( l acquirente o l AI ti ha inviato la bozza) e tu stai apportando delle modifiche che siano equilibrite tra le parti , o se invece è la compilazione di un modulo predisposto da un agente immobiliare ove tu stai sottoscrivendo e compilando in "adesione" ; In tal ultimo caso , leggerei bene le clausole specie le eventuali vessatorie e penali e o se modificano direttamente o indirettamente quelle del mandato ; altresì riflettere se l eventuale impostazione ( ricorrente nei moduli predisposti ) di impostare la proposta con gli elementi del preliminare ( e pertanto significa che è un preliminare ) sia per te opportuna o meno.
Inoltre valuta se la proposta eventualmente sia condizionale , quali siano le condizioni e i tempi correlati nei casi ove possibile .
Esempio concessione di mutuo , e o verifiche edilizie , poichè queste ultime nelle grandi città possono richiedere 4 mesi ( e se vi sono condoni anche piu di 4 mesi essendo due uffici differenti ) ( il tecnico dell acquirente se effettua le verifiche con formailità lo deve fare tramite richiesta di accesso agli atti )

 

[francesca63]

Mi permetto di suggerirti altresì , se tale proposta sia negoziata ( l acquirente o l AI ti ha inviato la bozza)

È lei l’agente

 

[Bagudi]

@rosatea rivolgiti ad un notaio e fatti compilare una proposta vera.

Non puoi fare da sola, se non hai le nozioni di base.

Rischiano le parti e rischi tu.

 

[Jan80]

Noto che hai scritto tutto in condizionale..... mi viene da chiedermi, hai verificato quello che intendi scrivere?
Dato che è una dichiarazione del venditore, sarà una sua responsabilità fare certe affermazioni, come Agenti Immobiliari potresti magari spingerlo verso un tecnico che possa verificarlo (purtroppo spesso ci sono sorprese!) PRIMA di dichiarare.

Per gli impianti ti hanno già risposto, al massimo ho visto mettere una pezza "all'italiana" con la redazione di una Relazione di Rispondenza (non ha nulla a che vedere con DI.CO. / Di.RI.)

 

[rosatea]

1 , dichiara la regolarità edilizia ,( gia trentanni fa e norme vigenti non fanno scopa ...esempio lo statico antisismico )

2 gli impianti sono ante 1990 pertanto non si rilascia conformità

Scusami ma non ho capito nel punto 1 se devo fare scrivere dichiara la regolarità edilizia ?
Quindi che clausola inserisco ?che ne pensi se scrivo:
la parte venditrice garantisce che gli impianti elettrico ed idro-termo sanitario sono funzionanti ancorchè privi delle relative dichiarazioni di conformità, e la parte acquirente ne prende atto e li accetta così come si trovano avendone tenuto conto nella formulazione del prezzo di compravendita".

3 ok , ma se sei partita IVA prima una visura falla hai visto mai hai qualche iscrizione illeggittima/anomala dell ade

No, non è la mia la casa io sono l'intermediario

Per il punto 4 ok scriverò: unità immobiliare indipendente

Mi permetto di suggerirti altresì , se tale proposta sia negoziata ( l acquirente o l AI ti ha inviato la bozza) e tu stai apportando delle modifiche che siano equilibrite tra le parti , o se invece è la compilazione di un modulo predisposto da un agente immobiliare ove tu stai sottoscrivendo e compilando in "adesione

La proposta d'acquisto me la lasciata la Fimaa.

 

[Bagudi]

Sono molto colpita dal fatto che ignori (e non è la prima volta) i miei richiami alla serietà.
Non ci si improvvisa agente immobiliare.

 

[rosatea]

Esempio concessione di mutuo , e o verifiche edilizie , poichè queste ultime nelle grandi città possono richiedere 4 mesi ( e se vi sono condoni anche piu di 4 mesi essendo due uffici differenti ) ( il tecnico dell acquirente se effettua le verifiche con formailità lo deve fare tramite richiesta di accesso agli atti )

Il mutuo detto dai clienti che si sono informati in banca è stato accettato e dobbiamo fare l'atto entro 60 giorni se no scade la perizia. Sto inserendo una clausola sospensiva perché c'è una veranda da accatastare ( però forse è stata santa infatti la proprietaria si sta informando con il geometra) ma il perito e a conoscenza infatti rivedrà la casa dopo che la veranda sarà accatasta parliamo di una piccola veranda di circa 16 mq.

Sono molto colpita dal fatto che ignori (e non è la prima volta) i miei richiami alla serietà.
Non ci si improvvisa agente immobiliare.

oltre a richiamarmi mi potresti aiutare come sta facendo Rudy

Poi non penso sia compito di un A. I. compilare queste clausole ma compito del proprietario chiamare un tecnico e farsi dire cosa scrivere. Infatti dirò questo ai proprietari però se posso aiutarli mi farebbe piacere

Le noz

Non puoi fare da sola, se non hai le nozioni di base.

Rischiano le parti e rischi tu.

La proposta me la data la fimaa per il corpo della proposta cioè come inserire per esempio la clausola sospensiva alla fine la farò leggere ad un Avvocato

Sono molto colpita dal fatto che ignori (e non è la prima volta) i miei richiami alla serietà.

A cosa serve iscriversi ad un forum se poi alla fine non si danno consigli...
Infine andrò anche a farlo vedere ad un collega che ha più esperienza di me ma solo alla fine perché ovviamente lo so che sto facendo la figura dell'ignorante ma una cosa e nel forum di persona vorrei essere preparata per questo chiedo nel forum

 

[Rudyaventador]

Le noz

La proposta me la data la fimaa per il corpo della proposta cioè come inserire per esempio la clausola sospensiva alla fine la farò leggere ad un Avvocato

Mi era sfuggito che tu fossi l agente .
Premettiamo , che tu utilizzi un modulo della fimaa , non significa che l acquirente la proposta possa redarre da cima a fondo secondo le sue proposte negoziali, o che la modifichi . E' la sua volonta negoziale non quella della fimaa. Se qualcuno la deve sottoporre ad un avvocato semmai sono le parti e non tu , e sicuro verrà modificata o redatta autonomanente dai legali ,

scorrendo quello che hai scritto , mi permetterei di suggerti di lasciare la compilazione al venditore se viene posta qualche domanda da quello che si è aggiunto nella discussione puoi far valutare al venditore :

1 conformita edilizia non puo dichiararla in pieno e per la difformita , quindi dovrebbe semmai scrivere , si dichiara la regolarita edilizia , fatto salvo la veranda , o cosa sia , che si provvedera a sanare o ripristinare

2 dichiara l assenza di iscrizioni pregiudizievoli , ma suggerisci di verificare se il venditore è partita IVA per il suo bene.

3 la dichiarazione sugli impianti rileva in relazione agli obblighi di avere impianti certificati , qualora non lo siano , ed altresi anteriore al 1990 o 1991 non ricordo, lui non garantisce la conformita degli impianti , e non ricordo se non sia piu obbligatorio averla perizia che attesti la conformita alle leggi allora vigenti, Qualcuno potra essere piu preciso . . C'è una normativa .....

Valuta bene , e qui è perizia del agente immobiliare , qualora le parti si stiano affidando a quanto proponi negozialmente, se sia opportuno che tale proposta sia compromesso o rimanga proposta.

Mi permetto di dire , a mio avviso vista la manifesta inesperienza, che tu sia piu prudente invece di essere cosi proposistiva , e magari invitando le parti ad effettuare gli approfondimenti facendosi assistere da loro tecnici e legali.

Dal punto di vista legale , già far dichiarare la conformita edilizia alle norme vigenti, circostanza non corretta poichè l immobile sara conforme alle norme vigenti al tempo della sua realizzazione e non alle attuali ad es. antisismiche essendo di 30 anni fa , nonchè omettere la difformita relativa alla veranda, si fa esporre il venditore a false dichiarazioni , e ove la transazione entrasse in patologia , l acquirente le farebbe valere ..quindi attenzione che si fanno danni ...

Poi lascio la parola in merito alla gestione ed esperienza ai tuoi colleghi qui presenti che potranno probabilmente darti qualche suggerimento sulla professione e come muoversi alle prime armi.
Da legale ti consiglierei , se non sia obbligatoria di assicurarti avverso i rischi professionali, e far estendere eventuali tue proposte negoziali con l assistenza di un notaio.

 

[francesca63]

Valuta bene , e qui è perizia del agente immobiliare , qualora le parti si stiano affidando a quanto proponi negozialmente, se sia opportuno che tale proposta sia compromesso o rimanga proposta.

Per dare suggerimenti ad un agente evidentemente un po’ inesperto,e non confondere le idee a chi è in procinto di vendere o comprare, forse sarebbe meglio usare la terminologia corretta .
La proposta rimane sempre una proposta, visto che è un atto unilaterale.
La proposta accettata, la cui accettazione venga comunicata formalmente al proponente , va a formare un contratto preliminare.
Il termine “compromesso” è improprio, ancorché di usa comune.
Ma se va bene che lo usi la casalinga di Voghera, da un avvocato mi aspetterei precisione nei termini utilizzati.
I moduli di proposta della Fimaa prevedono che, con accettazione e comunicazione, si formi il contratto preliminare, e non vedo come potrebbe essere altrimenti.
Un agente immobiliare mediamente capace non ha bisogno di un avvocato per compilare un modulo che conosce a menadito, in tutte le sue implicazioni.
Non trovo corretto rimandare sempre al parere di un legale, quando nella quotidianità del lavoro di agente siamo (io ero) capaci di fare bene quello per cui siamo pagati, compresa la tutela delle parti.
Di tanti contratti che ho predisposto, mai una volta un avvocato o un notaio ha ritenuto di dover suggerire modifiche.
Immagino sia così anche per i colleghi , almeno per quelli non alle prime armi.