Il comportamento del collega "agente immobiliare" è corretto e giustificato; perciò direi che non agisce con arroganza e rigidità ma in maniera avveduta.
Diciamo che non è contro la legge essere rigidi nella trattativa e tutelare gli interessi propri e del venditore che ti ha dato l'incarico
Dispiace dirlo in maniera diretta e brutale, ma se non ha a disposizione il denaro per acquistare e perciò necessiti di un mutuo, il problema è tuo soltanto e te lo devi risolvere da solo.
Vero, ma non devi sentirti in colpa se sottoscrivi una proposta subordinata al mutuo, solamente sarai meno appetibile come acquirente. Se poi il mutuo lo ottieni, i soldi che dai hanno lo stesso valore di quelli che può mettere sul piatto un altro.
Non puoi pretendere di tenere fermo un immobile per le tue specifiche necessità, anche se "solo" per 45 giorni (che poi non sono pochi).
Non puoi pretenderlo, ma puoi chiederlo, e il venditore può anche accettare.
Sottoscrivendo una proposta vincolata come hai descritto, nel caso in cui tu non ottenessi il mutuo o che l'immobile fosse venduto a terzi prima di aver ottenuto la delibera (o perchè il cliente terzo non necessita di un mutuo o per qualsiasi altra ragione), non perderai la caparra versata che dovrà esserti restituita e non pagherai la provvigione all'agente in quanto come anzidetto si tratta di una "proposta subordinata" e quindi con effetti sospesi, ovvero gli effetti giuridici decorrono dal momento in cui ti venisse concesso il mutuo (ovvero da quel momento la tua caparra potrà essere trattenuta ad esempio in caso di un tuo ripensamento e la provvigione dovrà essere pagata perchè maturata).
Questo non è del tutto vero.
Se l'altro accetta la proposta subordinata al mutuo (e senza clausola che può vendere ad altri), nel caso in cui il mutuo venga concesso il contratto diventa efficace e si deve andare a rogito. Se il venditore ha già venduto ad altri prima della scadenza, è inadempiente e deve restituire la caparra raddoppiata.
L'unico modo che hai per essere tutelato è fare una proposta senza nessun vincolo, dando una caparra. In banca se il mutuo ti verrà concesso te lo dicono in 30 secondi, e se hai paura della perizia chiama un geometra e chiedi quanto vale l'immobile che stai andando a comprare.
Pessimo consiglio. Se il mutuo non te lo danno (o te lo danno fuori tempo massimo) non hai i soldi per andare a rogito, diventi inadempiente e perdi la caparra.
Nel momento in cui viene accettata la proposta, c'è ancora la condizione sospensiva, ma l'agente ha comunque diritto alla sua provvigione. Non perdi la caparra, ma paghi la provvigione.
Correggetemi se sbaglio.
Sbagli. La provvigione matura solo se si avvera la condizione, e, aggiungerei, solo entro la data di validità della proposta.
Dopo, matura solo se nonostante la data sia scaduta le parti manifestano la volontà di andare a rogito.
Se tu fai la proposta vincolata al mutuo, mi raccomando con una data di scadenza, può andare in diversi modi:
a) il venditore l'accetta. In questo caso l'agente tiene l'assegno in deposito. Il venditore / agente possono far vedere l'appartamento ad altri, ma non possono venderlo prima che la tua proposta scada, perché se la banca ti delibera il mutuo la proposta accettata diventa preliminare pienamente efficace e il venditore deve andare a rogito con te: se nel frattempo lui ha venduto ad altri diventa inadempiente lui, e deve renderti la caparra doppia.
b) Il venditore l'accetta ma nell'accettazione mette la clausola che può vendere ad altri prima che ti deliberino il mutuo, e tu a tua volta accetti la controproposta. In questo caso lui può vendere ad altri oppure potresti non avere il mutuo, ma certo non perdi la caparra in questi casi, perché non vi è inadempienza da parte tua.
c) Il venditore l'accetta con la clausola di cui sopra, ma tu non accetti o non rispondi. In questo caso siete liberi di fare quello che volete, perché nessuno dei due ha accettato le clausole dell'altro e non vorrà nemmeno l'assegno in deposito.
Tu puoi chiedere lo stesso il mutuo e se ti va bene (lo ottieni prima che lui abbia venduto ad altri), puoi fare la proposta senza sospensiva.
d) Il venditore non accetta la proposta e siamo ancora nel caso c)
In ogni caso, è inutile accusare l'agente di rigidità o arroganza. Puoi anche avere ragione, ma non otterresti altro che allontanarli dalle tue posizioni.
Il mio suggerimento è di cercare di essere cortese e convincente della tua intenzione di comprare. Fai la proposta lo stesso e cerca di ottenere il mutuo comunque, anche se l'agente / venditore non vogliono accettarla. Se ti va bene, puoi tornare coi soldi sul piatto, indipendentemente dall'aver già dato una caparra o no. E a quel punto sei allo stesso livello di chi il mutuo non lo deve chiedere.
