Premesso che condivido la tua analisi, e sono ignorante sulla procedura del saldo a stralcio ( cioè di come normalmente viene portata avanti), ma non sarebbe più logico avere dalla banca un'idea di cifra che la banca potrebbe essere disposta ad accettare, prima di proporre in vendita l'immobile ?
O è normale trovare un "aspirante acquirente", e poi attendere ?
@francesca63 la domanda è pertinente e merita una risposta approfondita.
Saldo e stralcio non vuol dire quasi nulla se non ci caliamo nella situazione reale in cui si trova la persona indebitata.
Ti illustro due estremi.
Situazione A
Situazione in cui il debitore è in bonis. Paga regolarmente il suo mutuo con la banca, onora tutti i suoi debiti regolarmente, ha buon stipendio fisso, possiede altri immobili appetibili in eventuale espropriazione, genitori in vita proprietari di immobili e vi è pure un garante del mutuo con le medesime caratteristiche.
Il suo immobile oggi purtroppo oggi vale meno del residuo mutuo.
Vuole venderlo ma è incastrato perché dovrebbe pagare per vendere.
Prova allora a chiedere un saldo e stralcio alla banca.
Assai improbabile che venga concesso, diciamo pure impossibile.
Situazione B
Il debitore è classificato in sofferenza. Non paga il mutuo da anni, oggi lavora in nero o non lavora affatto e quindi non c'è stipendio attaccabile, ha perso i genitori che non gli hanno lasciato nulla, il garante sta peggio di lui o non c'è garante.
L'immobile è pignorato e siamo già avanti con gli esperimenti di asta. L'immobile fu stimato 150.000 euro dalla perizia per il mutuo all'epoca. Stimato tre anni fa 105.000 dal ctu del tribunale.
L'immobile in asta purtroppo è poco appetibile, non perché non sia un buon immobile, anzi. Ma il tizio si è separato e il provvedimento presidenziale ha assegnato alla moglie il diritto di abitazione che ha diritto di occupare a tempo indefinito. Provvedimento opponibile all'aggiudicatario e trascritto nei registri immobiliari.
Per questo l'immobile è poco appetibile, ci sono state diverse aste deserte e ora è possibile portarlo via a poco più di 50.000 euro. Ma rischia di restare lì per il motivo detto sopra e scenderà ancora di prezzo.
Il tizio o chi per lui prova a chiedere un saldo e stralcio alla banca offrendo 52.000 euro. (Potrebbe essere necessario documentare una proposta di acquisto di un terzo, per lo stesso importo, oppure no, dipende dalla banca)
In ogni caso molto più probabile che venga accettato.
Considera poi gli innumerevoli livelli di grigio che possono essere nel mezzo tra le due situazioni estreme illustrate. E che una situazione che nasce grigio chiaro negli anni cambia in grigio scuro.
Per questo motivo potrebbe avere senso mettere in vendita l'immobile prima di avere raggiunto gli accordi con i creditori. Sia perché alcuni istituti in particolare vogliono vedere una proposta di acquisto. Sia perchè con le aste che ribassano il prezzo, oggi la banca mi rifiuta una proposta, domani ne accetta una inferiore.
N.B. per agevolare il ragionamento ho semplificato. Nella realtà non esiste un mondo perfetto in cui bisogna fare i conti solo con la banca, come troppo spesso sento dire. E' l'errore più comune e che più mi fa rabbrividire sapendo quello che si rischia.
