Proposta di acquisto accettata: il venditore è tutelato?

[Fabio984]

Buongiorno a tutti e ringrazio per il servizio offerto.
Ecco il quesito:
Il mio alloggio è in vendita presso un'agenzia immobiliare e in data 04\04\2015 ho firmato per accettazione una proposta d'acquisto, condizionata all'erogazione del mutuo, a fronte di una caparra di 1000 €. Ad oggi, dopo oltre 3 mesi, non abbiamo avuto alcuna notizia ufficiale in merito al mutuo e non sappiamo neanche se abbiano fatto almeno la richiesta alla banca. Sappiamo di certo che al 06/06/2015 la richiesta di mutuo alla banca non era ancora stata fatta. A questo punto, posso ritenere conclusa la trattativa e posso trattenere la caparra, essendo l'acquirente inadempiente rispetto i suoi obblighi? In che modo il venditore è tutelato nei confronti di un acquirente che non adempie ai suoi "doveri"?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.

 

[specialist]

Buongiorno a tutti e ringrazio per il servizio offerto.
Ecco il quesito:
Il mio alloggio è in vendita presso un'agenzia immobiliare e in data 04\04\2015 ho firmato per accettazione una proposta d'acquisto, condizionata all'erogazione del mutuo, a fronte di una caparra di 1000 €. Ad oggi, dopo oltre 3 mesi, non abbiamo avuto alcuna notizia ufficiale in merito al mutuo e non sappiamo neanche se abbiano fatto almeno la richiesta alla banca. Sappiamo di certo che al 06/06/2015 la richiesta di mutuo alla banca non era ancora stata fatta. A questo punto, posso ritenere conclusa la trattativa e posso trattenere la caparra, essendo l'acquirente inadempiente rispetto i suoi obblighi? In che modo il venditore è tutelato nei confronti di un acquirente che non adempie ai suoi "doveri"?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.

La cosa più importante nelle sospensive è INSERIRE SEMPRE UNA DATA DI SCADENZA, in quanto ove mancasse in teoria la compravendita è vincolata "sine die" all'ottenimento del finanziamento.

 

[Fabio984]

Bene, nel mio caso sulla proposta non vi è alcuna data di scadenza. Non esistono per legge delle scadenze/tempistiche che l'acquirente deve rispettare? Oppure un acquirente può bloccare un immobile con una caparra ridicola e poi assentarsi per 3 mesi senza fare nulla e senza neanche rischiare di perdere la caparra?

 

[specialist]

Bene, nel mio caso sulla proposta non vi è alcuna data di scadenza. Non esistono per legge delle scadenze/tempistiche che l'acquirente deve rispettare? Oppure un acquirente può bloccare un immobile con una caparra ridicola e poi assentarsi per 3 mesi senza fare nulla e senza neanche rischiare di perdere la caparra?

La caparra infatti è ridicola e tu non dovevi accettarla. Questa è stata la seconda leggerezza da parte tua. Del resto in ogni caso per il momento non puoi neppure incassarla. Bisognerebbe comunque leggere il testo della proposta che hai sottoscritto per fare ulteriori valutazioni. Inoltre fossi in te se non l'hai già fatto interpellerei l'agenzia, che dovrebbe essere molto interessata a chiarire la faccenda, visto che con un contratto così "bloccato" non può riscuotere le provvigioni.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Grande leggerezza non inserire la scadenza in una clausola sospensiva.
Colpa del mediatore, naturalmente, non della parte che dovrebbe essere assistita.
Ad ogni modo, non è configurabile una obbligazione permanente; la legge stabilisce che, tutte le volte in cui l'obbligazione è stata pattuita senza scadenza, le parti possono rivolgersi al giudice per fissare un termine.
Logico che rivolgersi al giudice per ottenere la fissazione di un termine sia un rimedio astratto, non percorribile in concreto, pertanto unica soluzione è quella di trattare. Facendo pressioni sul mediatore, come già suggerito, oppure insistendo per una modifica della proposta con l'inserimento di un termine oppure.... terapia d'urto: far spedire una lettera da un legale contestando l'altrui inadempimento e invocando il diritto a trattenere l'assegno. Certamente la controparte si muoverà e in qualche modo ne uscirete.
Il problema, a questo punto, è quello di riacquisire libertà negoziale senza correre rischi.

 

[Rosa1968]

Il mondo oscuro delle sospensive......
Chiedi un incontro con mediatore e parte acquirente e in quella sede integrate la proposta. Fossi in te restituirei l'assegno e chiuderei la pratica cercando un nuovo acquirente pensare di trattenerlo per inadempienza non so .... Metteresti in moto una macchina infernale costosa e il gioco non vale la candela. Naturalmente penserei anche al cambio di agente o perlomeno cercherei di capire se all'altezza ...

 

[Fabio984]

Grazie mille per le risposte.
Con l'agente immobiliare ci parlo molto molto spesso perché di sua iniziativa non ha quasi mai fatto nulla. Sono io che gli ho sempre intimato di chiamare l'acquirente per fissare un incontro, ma non siamo mai riusciti ad organizzare sia a causa degli impegni dell'acquirente, sia perché molto spesso quest'ultimo non rispondeva ne richiamava l'agente immobiliare. Un paio di settimane fa ho anche richiesto che mi venisse fornita prova tangibile della richiesta di mutuo fatta alla banca ma neanche questa mia richiesta è stata soddisfatta.
La novità è che sabato sono tornato in agenzia per chiudere l'assurda questione ed ho "ordinato" all'agente di chiamare l'acquirente e di chiedergli riunione con me. Fatto sta che l'acquirente gli ha risposto dicendogli che lo avrebbe chiamato lui stesso lunedì per avvisarlo che il mutuo era stato concesso!! Quindi domani vedremo che succederà...

 

[Rosa1968]

Attendi domani a questo punto e poi decidi.

 

[Fabio984]

Attendi domani a questo punto e poi decidi.

A questo punto si... Ho fatto 30, facciamo 31...

 

[Key]

Alt
Hai firmato un contratto accettando una caparra.
Che incassi o non incassi l'assegno la vendita e'accettata.
Puoi non incassare l'assegno.
Non cambia nulla.
Certo al massimo teoricamente rifiutandoti di vendere l acquirente potrebbe pretendere il doppio della caparra.
O dimostrare al giudice il maggio danno.
Ma Il non aver scritto la data entro la quake va firmata il prekiminare e'un grave errore.
Se nel contratto di caparra c'e'timbro e firma anche dell'agenzia intermediaria puoi coinvolgere anch'essa nel grave errore compiuto.
Altrimenti rimane un contratto fra venditore e acquirente.
Comunque s'aggiusta tutto.Non credo l'acquirente pretenda un'esclusiva sine die.
Magari gli ridai la caparra e firmate la ridolizione del contratto.