Proposta di acquisto accettata, poi rifiutata, l'agenzia mi chiede una risoluzione consensuale

[Umberto Granducato]

Gentili, mi rivolgo a voi per chiedervi aiuto per uscire da una compravendita che mi sta togliendo il sonno.
Mi spiego: sono di Roma ed essendo figlio dei miei tempi decido di investire quel poco che posso in un immobile in Torino perché più accessibile rispetto alla città in cui sono nato.
Trovato l'immobile, il 14 novembre presento la proposta d'acquisto stipulata sull'apposito modulo dell'agenzia. nel suddetto prestampato faccio inserire la clausola sospensiva" SUDDETTA PROPOSTAE' VINCOLATA AD UNA DELIBERA POSITIVA DA PARTE DELL'ISTITUTO DI CREDITO SCELTO DAL PROPONENTE PER UN MASSIMO DI 30 GG DALLA DATA DI ACCETTAZIONE DELLA STESSA" subito sotto trovo l'ncarico di mediazione da versare nel momento in cui verrò a conoscenza dell'avvenuta accettazione, mentre per l'importo si rimanda ad un allegato che io ho firmato ma di cui non mi è stata data fotocopia.
il 17 novembre mi arriva per mail la conferma dell'accettazione da parte del venditore, il 24 mi reco all'agenzia di Torino, la quale mi dice solo allora che il 17 novembre hanno ricevuto una raccomandata del proprietario nella quale era scritta la sua volontà di non vendere più. L'agente mi ha suggerito di firmare il RITIRO DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO ACCETTATA ponendo la data del 17 novembre e di dargli del tempo per convincere il venditore a cambiare idea. Passate quasi 2 settimane vengo chiamato dall'agente immobiliare il quale mi conferma la decisione del proprietario a non vendermi più l'immobile per questioni economiche e che dunque per ricevere l'assegno indietro dovrei firmare una risoluzione consensuale che solleva l'agenzia da ogni responsabilità. Ora per mia tranquillità ho chiesto all'agenzia una dichiarazione nella quale non si a nulla pretendere da me, ma da allora non ho avuto più comunicazione. vi chiedo: firmando la risoluzione consensuale l'agenzia può richiedermi la mediazione? la clausola sospensiva mi tutela anche se la risoluzione del contratto avviene prima del suo verificarsi? dovrei aspettare che passiono i 30 giorni della delibera? dovrei rispondere con una risoluzione per inadempimento? Aiuto!

premesso che l'accettazione via mail non certificata non è valida se non espressamente indicato in proposta, l'assegno di caparra chi ce l'ha?

 

[rodworks]

lo ha l'agenzia in deposito, dopodiché io sono di Roma e per spostarmi a Torino ho affrontato parecchie spese.

 

[davideboschi]

Se la proposta è stata accettata,con la condizione sospensiva non hai versato caparra (che sarà in deposito presso l’agente) e non hai diritto alla restituzione del doppio.

Siamo sicuri?
La proposta dell'acquirente è vincolante per l'acquirente stesso fino alla data riportata. Una volta accettata dal venditore, è vincolante anche per il venditore (se l'accettazione è scritta bene vale addirittura come preliminare). Ne consegue che fino alla data fissata per l'avveramento della sospensiva, nessuna delle due parti può sfilarsi dall'affare senza essere inadempiente.
A voler essere aggressivi, @rodworks potrebbe a buon diritto rispondere alla raccomandata dell'agenzia dicendo che ritiene l'accettazione vincolante per l'acquirente fino alla data del 13/12 entro la quale intende presentarsi con la delibera del mutuo, diffida il venditore dal ritirarsi prima di tale data e lo informa che se lo facesse verrebbe considerato inadempiente e tenuto alla restituzione della caparra doppia.

 

[Umberto Granducato]

lo ha l'agenzia in deposito, dopodiché io sono di Roma e per spostarmi a Torino ho affrontato parecchie spese.

se la caparra non è stata consegnata non hai diritto al doppio della caparra pur potendo agire in giudizio per inadempienza del venditore.
Dipende da cosa vuoi ottenere: vuoi un risarcimento oppure chiudere il discorso senza rimettere soldi ?
La seconda soluzione è probabilmente quella che ti conviene

 

[rodworks]

È proprio in questa ambiguità che risiede il gioco affabulatore del'agenzia. Ora Dante descrive il lavoro nella Divina Commedia "cugino di Dio" e per Questo io rispetto qualsiasi lavoratore. Ma qui la qustioni è capire la volontà del l'intermediario e la sua arbitraria imposizione. Come ne esco??? Io sono un lavororatore parte time e non ho molti soldi da buttare

 

[rodworks]

La seconda certo. Ma come devo agire?

 

[Umberto Granducato]

Devi avere la raccomandata spedita dal venditore (deve essere intestata anche a te) e firmi la risoluzione indicando che il contratto sarà da ritenersi nullo e libererà le parti da qualsiasi impegno aggiungendo che l'agenzia nulla dovrà avere a pretendere da te-
Se aspetti che scada il termine per la sospensiva dovrai avere una lettera di diniego dalla banca, viceversa matura la provvigione

 

[davideboschi]

Come ne esco???

Mi sembra che ti abbiamo risposto.

Se vuoi uscirne senza rimetterci la caparra, fattela dare indietro e considera chiusa la faccenda, come vuole l'agenzia. Se ti chiedono di firmare una liberatoria non farlo, tanto l'assegno te lo devono dare indietro lo stesso (altrimenti sarebbe appropriazione indebita), o se decidi di firmarla per il quieto vivere, almeno leggi bene cosa firmi. Di sicuro non firmare un ritiro della proposta, risulteresti tu inadempiente. Al limite una rinuncia consensuale bonaria, senza nulla a pretendere da ambo le parti (anzi, tre parti includendo l'agenzia).
Se vuoi uscirne ma che almeno ti paghino le spese sostenute (che sarebbero poi i danni dovuti al dietrofront dell'acquirente) presentati a ritirare la caparra e fagli avere (per raccomandata) la nota delle spese sostenute minacciando di citarli per danni.
Se vuoi indietro il doppio della caparra mandagli una raccomandata in cui li diffidi dal ritirarsi e poi presentati in data utile con il mutuo deliberato.

Nel secondo e terzo caso, preparati a litigare e a coinvolgere un avvocato. Non so se per la cifra in ballo ne vale la pena. Nel terzo caso, tra l'altro, devi pagare le provigioni all'agenzia e farle rientrare nel monte danni.
Nel primo caso, almeno salvi il rapporto con l'agenzia e magari puoi fare pressione perché si diano da fare per trovarti un altro immobile che fa al caso tuo. Poi al momento di pagargli la provvigione tratta la cifra facendo pesare la vicenda trascorsa...

 

[rodworks]

Devi avere la raccomandata spedita dal venditore (deve essere intestata anche a te) e firmi la risoluzione indicando che il contratto sarà da ritenersi nullo e libererà le parti da qualsiasi impegno aggiungendo che l'agenzia nulla dovrà avere a pretendere da te-
Se aspetti che scada il termine per la sospensiva dovrai avere una lettera di diniego dalla banca, viceversa matura la provvigione

Perfetto. ...solo che ho già chiesto la copia della raccomandata all'agenzia ma mi è stata negata perché in estata solo a loro e dunque per privaci non posso averla.

Mi sembra che ti abbiamo risposto.

Se vuoi uscirne senza rimetterci la caparra, fattela dare indietro e considera chiusa la faccenda, come vuole l'agenzia. Se ti chiedono di firmare una liberatoria non farlo, tanto l'assegno te lo devono dare indietro lo stesso (altrimenti sarebbe appropriazione indebita), o se decidi di firmarla per il quieto vivere, almeno leggi bene cosa firmi. Di sicuro non firmare un ritiro della proposta, risulteresti tu inadempiente. Al limite una rinuncia consensuale bonaria, senza nulla a pretendere da ambo le parti (anzi, tre parti includendo l'agenzia).
Se vuoi uscirne ma che almeno ti paghino le spese sostenute (che sarebbero poi i danni dovuti al dietrofront dell'acquirente) presentati a ritirare la caparra e fagli avere (per raccomandata) la nota delle spese sostenute minacciando di citarli per danni.
Se vuoi indietro il doppio della caparra mandagli una raccomandata in cui li diffidi dal ritirarsi e poi presentati in data utile con il mutuo deliberato.

Nel secondo e terzo caso, preparati a litigare e a coinvolgere un avvocato. Non so se per la cifra in ballo ne vale la pena. Nel terzo caso, tra l'altro, devi pagare le provigioni all'agenzia e farle rientrare nel monte danni.
Nel primo caso, almeno salvi il rapporto con l'agenzia e magari puoi fare pressione perché si diano da fare per trovarti un altro immobile che fa al caso tuo. Poi al momento di pagargli la provvigione tratta la cifra facendo pesare la vicenda trascorsa...

Certo, mi hanno risposto tutti e in modo ineccepibile e certo per un quieto vivete auspico la prima opzione suggerita...ma il problema è che l'genzia si rifiuta di dichiarare nulla a pretendere sollevandosi da qualsiasi responsabilità.

 

[davideboschi]

ho già chiesto la copia della raccomandata all'agenzia ma mi è stata negata perché in estata solo a loro e dunque per privaci non posso averla.

La solita balla della privacy, buona tutte le volte che, essendo attaccabili, non si vuole dare alla controparte le informazioni che si teme possano essere ritorte contro.
Se le lettera è indirizzata a loro, loro sono titolari delle informazioni e possono mostrartela, magari mascherando il nome e la firma del venditore.

l'genzia si rifiuta di dichiarare nulla a pretendere sollevandosi da qualsiasi responsabilità

Nulla a pretendere da parte di tutti significa per l'appunto che tutti sono sollevati da qualsiasi responsabilità, anche l'agenzia.

Se loro si rifiutano di firmare e di darti la raccomandata in copia, digli che per te non è cambiato nulla. Tu porterai avanti la pratica di mutuo (anzi la stai già portando avanti perché nonl'hai interrotta) e all'accettazione del mutuo pretenderai di andare a rogito forte dell'accettazione dell'acquirente che ti è stata regolarmente comunicata. Se qualcuno risulterà inadempiente, gli manderai i tuoi avvocati.