Proposta di acquisto con clausola buon esito del mutuo

[dennyitaly]

Quello che non comprendo pienamente è il perche vi ostinate a voler blindare le proposte sino alla delibera, ovvero al post perizia ovvero all'atto di mutuo. Il C.C. parla chiaro e specifica le responsabilità in capo alla rispettive parti Venditore ed Acquirente. Il vincolo di una proposta/preliminare sino al rogito (che per voi corrisponde alla delibera del mutuo) non ha molto senso nei confronti della parte venditrice. Sappiamo inoltre che nessuna banca rilascia in forma scritta una pre-delibera "scritta come si deve". Allora qual'è la condizione sospensiva ? Semplicemente vincolarla solo alla ottenibilità del credito lato acquirente, ovvero capacità reddituale di ottenimento, ovvero farla decadere automaticamente entro 20 giorni dalla sua formulazione. Acquistare un immobile è un serio impegno e la banca scelta dall'acquirente deve essere in grado, post verifiche ed alert e dopo 20 giorni dalla presentazione della domanda di dire al proprio cliente... Sig. Rossi tutto ok, se non vi saranno modifiche alla sua condizione attuale (protesti, contrazione di debiti diversi, ect) le concederemo l'importo richiesto; ovvio che la banca comunicherà che il tutto è ora legato alla regolarità urbanistica dell'immobile... ed è qui che l'acquirente non centra piu nulla e tutto rientra ben specificato ed inamovibile il C.C. a tutela dello stesso acquirente e soprattutto pone l'agente immobiliare nella condizione di aver già a monte eseguito i controlli urbanistici. Questo a parer mio significa lavorare per entrambe le parti e non solo per la tutela dell'acquirente. Noto infine che in alcuni casi, forse più rispettabili ancora, le proposte non vengono proprio ritirate, consigliando all'acquirente di andare prima in banca e poi ottenuta la tranquillità di poter o meno ottenere un mutuo viene invitato nuovamente in agenzia per la stesura della proposta/preliminare.

 

[Saretta83]

In realtà è stato il mio agente a propormi di inserire la clausola per la regolarità urbanistica dell'immobile (io avevo solo chiesto se era al corrente che era tutto ok).
Come si fa ad andare prima in banca per richiedere il mutuo se tra la documentazione richiesta per avviare l'iter bisogna presentare anche il preliminare, l'atto di provenienza e le visure dell'immobile oggetto di acquisto?

 

[dennyitaly]

In realtà è stato il mio agente a propormi di inserire la clausola per la regolarità urbanistica dell'immobile (io avevo solo chiesto se era al corrente che era tutto ok).
Come si fa ad andare prima in banca per richiedere il mutuo se tra la documentazione richiesta per avviare l'iter bisogna presentare anche il preliminare, l'atto di provenienza e le visure dell'immobile oggetto di acquisto?

In primis il tuo agente i controlli li deve eseguire prima ovvero dal giorno stesso in cui ottiene il mandato, quindi quando tu gli hai chiesto se era tutto apposto ti avrebbe gia dovuto fornire una risposta esaustiva.
Sul come si fa ad andare prima in banca, forse ho mal riportato nella frase precedente la corretta modalità. L'acquirente deve possedere i redditi per ottenere un mutuo e questa è la sua unica preoccupazione, il venditore deve produrre in fase di conferimento di incarico la documentazione urbanistica che l'agente immobiliare a sua volta controlla verifica ed all'occorrenza corregge insieme al proprio tecnico abilitato "di fiducia" con l'avallo del venditore. Le visure si eseguono prima di vendere altrimenti non sai se l'immobile posto in vendita è realmente vendibile.

 

[Saretta83]

Ok ora sei stato più chiaro. Io in banca ci ero già andata prima di iniziare a trovare l'immobile per sapere come muovermi, quindi diciamo che la banca mi ha detto, tra le righe, perchè poi la delibera viene fatta dai piani alti che sono finanziabile. Poi tramite agenzia ho iniziato a cercare. Ed è giusto che l'agente deve svolgere bene il suo lavoro ma forse, in caso di palazzina di nuova costruzione (i lavori stanno per finire) ci può stare che queste regolarità ancora non siano arrivate?

 

[dennyitaly]

Immobile in costruzione è ancora piu semplice da monitorare. Permesso a costruire, varianti, fine lavori, accatastamento. Se riesci a specificare cosa intendi con .... ci può stare che queste regolarità ancora non siano arrivate forse riesco a sciogliere le altre riserve

 

[davideboschi]

Allora qual'è la condizione sospensiva ? Semplicemente vincolarla solo alla ottenibilità del credito lato acquirente, ovvero capacità reddituale di ottenimento

L'acquirente deve possedere i redditi per ottenere un mutuo e questa è la sua unica preoccupazione

Non è esattamente così: la capacità reddituale dell' acquirente è solo una delle condizioni per ottenere il mutuo della cifra richiesta, l'altro requisito è il valore di perizia dell'immobile. In questo caso, supponendo che la banca eroghi (come fanno quasi tutte) l'80% del valore minore tra quello di perizia e prezzo, l'acquirente si aspetta 70.000, che la banca erogherà solo se il suo perito attribuirà un valore di 87.500. oltre ovviamente alla verifica reddituale.
Se invece il perito stimerà l'immobile meno di tale cifra, @Saretta83 otterrà, come mutuo, l'80% del valore stimato ossia meno di 70.000.

 

[dennyitaly]

Davide, corretta la tua osservazione cosi come è corretta la formula 80%. Ma ed un ma molto importante, queste informazioni preliminari vengono fornite al funzionario che si occupa dei mutui, ovvero l'acquirente esporrà alla banca le condizioni di acquisto, della serie la casa verrà acquistata a xxx euro ed io avrei bisogno di xxx euro di mutuo. Quindi la pratica in esame viene di volta in volta discussa con lo stesso operatore bancario. In particolare questa casistica prevede una richiesta di mutuo di 70mila euro ed una proposta che si definirà a 90mila. Se vi fosse una diversa somma finale erogata la parte mutuataria dovrà inserire nelle varianti di acquisto l'esborso economico a differenza. Il perito si basa sui valori OMI e molto raramente contesta il prezzo di acquisto, fatti salvi distorsioni economiche generate da sovrapprezzi voluti, dove preferisco non addentrarmi. Nei casi estremi di una perizia che non rispecchi almeno il reale valore di acquisto si puo sempre chiedere una controperizia ma siamo oltre i limiti...

 

[davideboschi]

Se vi fosse una diversa somma finale erogata la parte mutuataria dovrà inserire nelle varianti di acquisto l'esborso economico a differenza.

... se ce l'ha. Se si chiede un mutuo, solitamente è perché non si hanno i soldi.

Il perito si basa sui valori OMI e molto raramente contesta il prezzo di acquisto

Molto raramente? Non saprei, forse è così perché il prezzo di acquisto è già regolato sulle aspettative di valore di perizia. Comunque il perito non è super partes: è il perito della banca e fa gli interessi della banca, attribuendo tendenzialmente valori cautelativi, specialmente se ha ricevuto istruzioni in tal senso..

Purtroppo in queste trattative ci sono dei fattori che possono diventare concomitanti in senso negativo:
- il venditore sovrastima il suo immobile: è normale e oggi lo è ancora di più, perché molti hanno acquistato ai prezzi pre-crisi convinti che "la casa è un investimento non perderà mai di valore" e invece...
- la banca, forte delle sue procedure e della perizia, in definitiva eroga di mutuo quanto vuole lei e non quello che vorrebbe l'acquirente;
- l'acquirente si fissa su quella casa e la vuole a ogni costo (in senso letterale).
Una combinazione di fattori che, se presenti tutti insieme, fanno saltare la trattativa dopo aver profuso innumerevoli inutili sforzi.

 

[Saretta83]

Scusate, ma ad esempio nel mio caso:
- prezzo di acquisto euro 90.000
- mutuo richiesto euro 72.000
Il prezzo di partenza dell'immobile era di 106.000; il perito potrebbe addirittura valutarlo a meno di 90.000? parliamo di una nuova palazzina costruita secondo gli ultimi criteri di eco-compatibilità e risparmio energetico, dotata di impianto fotovoltaico.

 

[davideboschi]

Non voglio contestare le cifre né il valore del tuo immobile. Ho solo voluto puntualizzare a @dennyitaly che non era solo il reddito la cosa di cui preoccuparsi.