Proposta di acquisto con pagamento dilazionato in 3 anni

[Greta Phlix]

non sarebbe più prudente fare un contratto d'affitto e concedergli il diritto di prelazione per l'acquisto, togliendo in caso le somme versate per l'affitto? devi considerare che un imprenditore può anche fallire...

 

[Nicola Ferraro]

Salve
un caso simile mi è successo due anni fa' - un mio cliente mi affida un immobile da vendere ad certo prezzo ma al momento di effettuare il rogito il cliente scopre che non può vendere prima di cinque anni dalla data in cui questi l'aveva acquistata perchè l'aveva acquistata come prima casa - La soluzione che abbiamo trovata è stat molto semplice - L'acquirente ed il proprietario hanno redatto un preliminare dal notaio in cui l'acquirente si è impegnato a pagare un certo affitto mensilecon la clausola che tutto quanto veniva pagato come affitto sarebbe stato scorporato dal prezzo totale di vendita accordato - dopo tre anni hanno sottoscritto l'atto di vendita el'acquirente ha completato di consegnare la somma pattuita- Senza come e senza quando - E' filato tutto liscio -

 

[Vergnani Sandro]

A me sembra una stupidata... che paghi dilazionato alla banca; che faccia fare il mutuo alla figlia con sua garanzia; quello che vuole ma tu pretendi i soldi subito!!! pazienza se per motivi tecnici, finanziari, personali, ecc. uno chiedesse di pagare i 2 trance, magari conoscendolo, ma accettare da uno sconosciuto questa trafila..... io non lo farei.... fatti dare una copia autenticata dell'ultimo 730 o 740 del padre così vedi se veramente ha le spalle coperte

 

[marcellogall]

Due considerazioni da fare: 1° Con il rogito a tre anni in pratica viene bloccato il prezzo attuale ed è presumibile che nel frattempo il valore dell'appartamento sia cresciuto. 2° Non hai specificato se l'acquirente vuole usufruire dell'appartamento, in questo caso ci abiterebbe pagando un canone piuttosto basso, circa il 3% annuo.
E se dopo tre anni rinuncia all'acquisto cosa avrai in mano per rivalerti?
Io non proporrei mai ad un mio cliente un affare del genere.
Potrebbe essere invece interessante fargli un contratto d'affitto a riscatto con un canone annuale pari al 10%.
Stabilire inoltre una rivalutazione al rogito pari almeno all'aumento istat.
Solo così ti puoi tutelare.

 

[Greta Phlix]

Aggiungerei pure fideiussione bancaria per garantire l'effettivo pagamento del saldo

 

[Antonello]

Il consiglio che avevo dato a Flor era di effettuare la vendita con riserva di proprietà.
Incamerare quanto pattuito ed il saldo alla fine dei tre anni.
Il tutto garantito da fidejussione e polizza danni.
Con la riserva di proprietà, se non viene pagato il saldo l'acquirente perde tutto.
Ripeto, vendite con questo sistema ne sono state fatte e.......se ne faranno ancora.

 

[Greta Phlix]

La caparra confirmatoria ha la stessa funzione, basta chiedere una caparra sufficientemente alta da scoraggiare eventuali ripensamenti. Non capisco dove sta il vantaggio per il proprietario ad accettare una vendita con riserva di proprietà, mentre capisco che per un acquirente può essere una buona soluzione.

 

[Antonello]

Davo per scontato che i versamenti eseguiti dall'acquirente dovevano intendersi come caparra.
La riserva della proprietà garantisce il venditore nel caso in cui l'acquirente non paghi il prezzo pattuito nei tempi e modi dovuti.
L'acquirente acquista la proprietà dell'immobile con il pagamento dell'ultima rata del prezzo.
L'acquirente è tutelato solo se paga il dovuto per intero.
Questa è una buona tutela per il venditore.

 

[Flor]

Due considerazioni da fare: 1° Con il rogito a tre anni in pratica viene bloccato il prezzo attuale ed è presumibile che nel frattempo il valore dell'appartamento sia cresciuto.

osservazione corretta a cui avevo pensato, se mai andrò avanti nella trattativa la farò pesare sul prezzo

2° Non hai specificato se l'acquirente vuole usufruire dell'appartamento, in questo caso ci abiterebbe pagando un canone piuttosto basso, circa il 3% annuo.

sì ci entrerebbe, in effetti il 3% è decisamente poco

E se dopo tre anni rinuncia all'acquisto cosa avrai in mano per rivalerti?

come dice antonello, e come mi è stato detto dall'agenzia senza però citare il contratto ma stando sul vago, il diritto di proprietà

Io non proporrei mai ad un mio cliente un affare del genere.
Potrebbe essere invece interessante fargli un contratto d'affitto a riscatto con un canone annuale pari al 10%.
Stabilire inoltre una rivalutazione al rogito pari almeno all'aumento istat.
Solo così ti puoi tutelare.

grazie per tua risposta, sono considerazioni pertinenti e interessanti!

 

[Flor]

Allora, girovagando un po' su internet ho trovato la normativa del nostro codice che dovrebbe valere nel mio caso:

§ 3 - Della vendita con riserva della proprietà
Art. 1523.
Passaggio della proprietà e dei rischi.
Nella vendita a rate con riserva della proprietà , il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo , ma assume i rischi dal momento della consegna.
Art. 1524.
Opponibilità della riserva di proprietà nei confronti di terzi.
La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.
Se la vendita ha per oggetto macchine e il prezzo è superiore alle lire trentamila, la riserva della proprietà è opponibile anche al terzo acquirente, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina , e questa quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita.
Sono salve le disposizioni relative ai beni mobili iscritti in pubblici registri.
Art. 1525.
Inadempimento del compratore.
Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive.
Art. 1526.
Risoluzione del contratto.
Se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse , salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno .
Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità , il giudice secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta.
La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.


alcune cose che devo approfondire

1) come faccio a sapere se il mio acquirente non ha avuto pignoramenti da creditori? Dove vado a cercare gli atti scritti?

2) art 1525 inadempimento... a quante rate in mancato pagamento scatta l'inadempimento... l'ottava parte del prezzo si intende il prezzo totale dell'appartamento?? se così fosse potrebbe non pagarmi mai???

3) l'ag immobiliare mi ha detto che qualora il mio acquirente non paghi le rate stabilite il tutto ripasserebbe nelle mie mani e terrei i soldi che mi sono stati versati fino a quel momento. A leggere il codice, negli ultimi punti non sembrerebbe, nemmeno se lo scrivo sul contratto... "Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità , il giudice secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta."