Proposta di acquisto immobile vincolato alla visita

[luca1984]

Buongiorno,
tramite agenzia ho avuto modo di vedere una presentazione di un appartamento in vendita privatamente (non esposto su siti internet) che al momento risulta non visitabile a causa dell'assenza dell'affittuario (con contratto in scadenza entro due mesi).
Per bloccare l'appartamento (che effettivamente è interessante e di sicuro interesse), l'agenzia (di un noto gruppo immobiliare) mi suggerisce una proposta di acquisto "vincolata alla visita e all'esito della visita" così da riservarmi un periodo di esclusiva della proposta e di lasciarmi conferma effettiva di acquisto solamente a visita effettuata. In sostanza mi dicono che posso fare una proposta che sarò in grado poi di confermare o annullare in base al mio personale giudizio dopo aver effettuato la visita.

Mi dicono sia stata una prassi specie nel periodo di lockdown ma onestamente non ho trovato nessuna letteratura in merito. Esiste effettivamente un vincolo di questo tipo? Potrebbe nascondere pericoli? Come tutelarmi?

Vi ringrazio per il supporto

 

[francesca63]

un appartamento in vendita privatamente

Cosa intendi ? E’ in vendita tramite l’agenzia comunque, solo non è in pubblicità?

l'agenzia (di un noto gruppo immobiliare) mi suggerisce una proposta di acquisto "vincolata alla visita e all'esito della visita" così da riservarmi un periodo di esclusiva della proposta e di lasciarmi conferma effettiva di acquisto solamente a visita effettuata

Sarebbe una proposta davvero originale: in pratica tu non saresti impegnato a comprare, visto che basterebbe dire che la casa in effetti vista di persona non ti piace più…
Legalmente parlando sarebbe una condizione sospensiva meramente potestativa, quindi nulla: si potrebbe gestire come un’opzione, ma di solito il diritto di opzione si paga…mah…
Mi pare una soluzione di dubbia efficacia, e difficile da gestire: basta una virgola fuori posto, e ci si troverebbe a discutere.

Mi dicono sia stata una prassi specie nel periodo di lockdown ma onestamente non ho trovato nessuna letteratura in merito. Esiste effettivamente un vincolo di questo tipo? Potrebbe nascondere pericoli?

Mai sentito.
In ogni caso, con immobili occupati, il rischio maggiore è che l’inquilino non se ne vada in tempo: il fatto che sia via mi pare un po’ “sospetto”.
Se si è certi che lascerà la casa tra due mesi, e ora le visite sono impossibili da effettuare, sarebbe stato più semplice e più logico attendere due mesi per proporre l’immobile in vendita.
Insomma, io andrei molto ma molto cauta…

 

[brina82]

Buongiorno,
tramite agenzia ho avuto modo di vedere una presentazione di un appartamento in vendita privatamente (non esposto su siti internet) che al momento risulta non visitabile a causa dell'assenza dell'affittuario (con contratto in scadenza entro due mesi).
Per bloccare l'appartamento (che effettivamente è interessante e di sicuro interesse), l'agenzia (di un noto gruppo immobiliare) mi suggerisce una proposta di acquisto "vincolata alla visita e all'esito della visita" così da riservarmi un periodo di esclusiva della proposta e di lasciarmi conferma effettiva di acquisto solamente a visita effettuata. In sostanza mi dicono che posso fare una proposta che sarò in grado poi di confermare o annullare in base al mio personale giudizio dopo aver effettuato la visita.

Mi dicono sia stata una prassi specie nel periodo di lockdown ma onestamente non ho trovato nessuna letteratura in merito. Esiste effettivamente un vincolo di questo tipo? Potrebbe nascondere pericoli? Come tutelarmi?

Vi ringrazio per il supporto

Qualora si potesse fare a livello giuridico/legale (e su questo seguirei ciò che scrive francesca), sarebbe un accordo del tutto a vantaggio di parte acquirente: non è che per caso è una zona poco liquida e a questi non gli pare vero che ci sia un interessato??

Legalmente parlando sarebbe una condizione sospensiva meramente potestativa, quindi nulla

Posso chiederti approfondimenti? Cosa significa "potestativa"?

L'opzione prevede comunque una perdita di denaro, in caso di rinuncia...

 

[francesca63]

Cosa significa "potestativa"?

La condizione meramente potestativa è quella che dipende dalla sola volontà di una parte tipo “se vorrò, se mi piacerà , comprerò “, scelta slegata da criteri oggettivi. Diverso sarebbe “comprerò, se avrò verificato che la caratteristica x o y, sono effettivamente presenti”.

Art. 1355 codice civile - Condizione meramente potestativa

È nulla [ 1418 ] l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo subordinata a una condizione sospensiva che la faccia...

www.brocardi.it

In rete trovi parecchi esempi e spiegazioni .

L'opzione prevede comunque una perdita di denaro, in caso di rinuncia...

Si, infatti, di solito ha un costo, che è a fondo perso se il diritto di opzione non viene esercitato.
A me pare una situazione strana, poco limpida: perlomeno richiederebbe delle spiegazioni più approfondite, e una gestione competente.

Forse l’agenzia non ha l’esclusiva, e tenta di “portarsi avanti” , tendendo legato a se’ il venditore

 

[PyerSilvio]

Sarebbe una proposta davvero originale

Fatta una recentemente.

Per un appartamento che però era stato già visitato alcuni mesi prima.

Rimesso in vendita, dopo che la coppia di primi promissari acquirenti che se l'era aggiudicato, si è poi divisa tra il preliminare e il rogito.

Fu la stessa cliente, vista l'inserzione ripristinata sui nostri impianti pubblicitari, che ci ha contattato proponendosi lei, ad avviare una tale prassi.
Impossibilitata a venire nell'immediatezza, nel timore di essere nuovamente bruciata sul tempo, da altri contendenti.

Detto questo, va bene la tecnica, come vero è, che sotto questo cielo può succedere di tutto;

Ma a che pro, per una virgola, un mediatore dovrebbe infilarsi nel ginepraio di una disputa, per una vendita sospesa nei suoi effetti..?

Tantovale allora sostenere che gli intermediari siano tutti dei farabutti.

 

[luca1984]

Grazie mille per i vostri commenti! per rispondere a qualche domanda , l’appartamento è in un’ottima zona e ha un posizionamento alto; non è stato pubblicizzato su siti ma viene gestito privatamente. Rileggendo penso effettivamente possa aver senso il fatto che l’agenzia non sia esclusivista e forse ha provato così a portarsi avanti bloccando l’appartamento perché sa del mio potenziale interesse.

Sta di fatto che l’appartamento non è visitabile per 10 giorni circa perché ha un inquilino fuori dall’Italia, e forse è stato un modo per prendere vantaggio su altre agenzie!

Suonava anche a me strano questa modalità ma mi e stato detto che era prassi soprattutto nel periodo di lockdown

 

[francesca63]

Fatta una recentemente.

Per un appartamento che però era stato già visitato alcuni mesi prima.

Quindi situazione un po’ diversa: soprattutto perché dovuta ad esigenze dell’acquirente, e non spinta dall’agenzia.
Sarei curiosa di leggere come era formulata la sospensiva.😉

 

[Luther]

Rileggendo penso effettivamente possa aver senso il fatto che l’agenzia non sia esclusivista e forse ha provato così a portarsi avanti bloccando l’appartamento perché sa del mio potenziale interesse.

Sta di fatto che l’appartamento non è visitabile per 10 giorni circa perché ha un inquilino fuori dall’Italia, e forse è stato un modo per prendere vantaggio su altre agenzie!

Probabilmente non hanno esclusiva e blindano così le provvigioni di un potenziale, serio acquirente.
Se così fosse potrebbe essere redditizio, prima di firmare una proposta di acquisto, fare qualche ulteriore indagine; sulla proprietà in primis, e poi, magari tramite terze parsone, su altre agenzie cointeressate alla proposta di vendita.
Tenendo ben presente, come stato fatto notare, che si tratta di immobile occupato.