Proposta di acquisto, perizia banca e altro

[giuseppebiu]

Perdonatemi sono al mio primo tentativo di acquisto prima casa e inesperto, farò una pda vincolata al mutuo, volevo capire ma il perito della banca e qualora la stessa conceda il mutuo questo garantisce quindi che la casa è vendibile e quindi in regola con tutta la documentazione urbanistica e catastale? Pare che il notaio non garantisca la regolarità urbanistica, è cosi?
Leggo di far intervenire un tecnico ma con tutte le case che ho visto non posso ogni volta scomodare un tecnico se poi il perito della banca fa lo stesso lavoro.
Ho visto sia case di privati che con agenzie, tra l'altro alcune sono in vendita sia dal privato stesso che tramite agenzia, io per esempio ne ho vista una da privato che la vende anche con una agente immobiliare con il quale ho visto altri immobili ma non questa che mi piace, non è che posso avere problemi con l'AI solo perchè lo conosco e sa che sto cercando casa ( un po di paranoie lo so!).
La pda per privati e quelle con agenzia: ma per privati chi la scrive/decide la formula della pda? Ci dobbiamo rivolgere entrambi ad un notaio?Chi lo sceglie eventualmente un notaio?Possiamo scrivere la proposta tra privati ma per renderla valida si deve registrare o qualcosa di simile? Non saprei da dove iniziare per scrivere una pda tra privati. Help.

 

[Zagonara Emanuele]

Non è che tutte le volte che vedi un immobile che ti piace devi fare intervenire un tuo tecnico di fiducia per fare gli accertamenti.

Farai eseguire gli accertamenti solo sull'immobile che alla fine sceglierai di acquistare, e ovviamente lo dovrai fare prima di mettere in moto il meccanismo della proposta d'acquisto.

Ciò che fa il perito della banca è a grandi linee ciò che farebbe anche il tuo tecnico, ma il perito della banca eseguirebbe un lavoro di controllo in fase avanzata della trattativa, quando ormai avrai sottoscritto almeno la proposta d'acquisto, se non addirittura il compromesso.
Se in quella fase dovessero emergere irregolarità o problematiche varie potrebbe essere troppo tardi per tirarsi indietro o comunque avresti problemi con la concessione del mutuo; risultato perdereti mesi di tempo e butteresti soldi dalla finestra (almeno quelli della perizia e dell'istruttoria per intenderci).

Perciò fai eseguire prima le ricerche da un TUO tecnico di fiducia.

In merito alle tue "paure" circa il dover eventualmente pagare la provvigione all'agenzia che ti ha fatto vedere diversi immobili "ma non quello" a cui sei interessato, direi di stare tranquillo: la provvigione non gli è dovuta (in questo caso ovviamente).

In quanto al notaio lo deve scegliere l'acquirente (dato che poi sarà lui che lo pagherà).

Infine se non hai esperienza per la formulazione delle clausole da inserire sulla proposta d'acquisto (redatta tra privati), anzichè rischiare di firmare qualche cosa che ti possa dannegiare o che non ti tuteli, rivolgiti ad un notaio per fare un "compromesso" subito dopo aver fatto eseguire i controlli dal tecnico e aver raggiunto un accordo di massima col venditore in merito ai contenuti economici della compravendita.

 

[giuseppebiu]

Grazie intanto, il venditore privato della casa che ho visto ieri asserisce di avere tutti i documenti in regola, per prassi deve farmeli vedere oppure solo dopo che abbiamo fatto la pda? Dice di avere tutti i documenti in regola e infatti tiene un prezzo di vendita alto, non vuole trattare, lascio perdere?
"Ciò che fa il perito della banca è a grandi linee ciò che farebbe anche il tuo tecnico, ma il perito della banca eseguirebbe un lavoro di controllo in fase avanzata della trattativa, quando ormai avrai sottoscritto almeno la proposta d'acquisto, se non addirittura il compromesso.
Se in quella fase dovessero emergere irregolarità o problematiche varie potrebbe essere troppo tardi per tirarsi indietro o comunque avresti problemi con la concessione del mutuo; risultato perdereti mesi di tempo e butteresti soldi dalla finestra (almeno quelli della perizia e dell'istruttoria per intenderci)." : non vale anche per il venditore/agenzia? Perchè vogliono perdere tempo se la pda è vincolata al mutuo e quindi alla regolarità urbanistica / catastale? Cosa ci guadagnano a nascondere la verità?
Il tecnico che ho incaricato ha visto diversi immobili che gli ho mostrato e mi ha sempre scoraggiato, possibile non ci sia mai un immobile col il quale arrivare in fondo?

 

[Zagonara Emanuele]

Il fatto che il venditore asserisca di avere tutti i documenti in regola di per sè non ti garantisce: lui può dire ciò che vuole (e probabilmente sarà come dice lui), ma la certezza te la può dare solo un tecnico esterno.
I documenti vanno verificati.

A volte, non è che si voglia perdere tempo o che si voglia nascondere qualche cosa; semplicemente non si conoscono le cose a fondo o non ci si ricorda più di qualche particolare che invece potrebbe essere determinante.

Se il venditore non vuole trattare sul prezzo i casi sono tre: o il prezzo è già appetibile in partenza (e quindi ha una valida ragione per farlo), oppure non si rende conto che in questo momento se vuole vendere deve trattare, oppure si è accorto che sei interessato all'immobile e cerca di sfruttare la situazione.

Se il tuo tecnico ti ha sempre scoraggiato fin'ora chiediti dove sta il problema.

Hai visto e scelto immobili con difetti di un certo peso?
Gli immobili erano cari?
Avevano problemi tecnici?

In questi casi dovresti ringraziarlo.

 

[giuseppebiu]

Ho visto diversi immobili con questo tecnico, il quale mi scoraggiava per presunti abusi o anche non gravi difformità.
Nel tempo ho capito che i venditori vogliono che prima si faccia una concreta pda e poi gli stessi si attiverebbero per la messa a posto dei documenti, nei casi ovviamente di piccole difformità.
Ovvero nelle pda si scrive che il venditore garantisce tutto quello che sappiamo, mi pare di capire che nella pratica al momento della pda i venditori non hanno tutto apposto ma si attivano per poi arrivare a un rogito con le carte in regola, specie nel caso di mutuo dove io chiederei anche 6 mesi di tempo per la banca, dato che ci potrebbe essere la possibilità del fondo di garanzia in caso la banca non si pronunci subito, il venditore quinti ha tempo per mettere a posto e quindi poi concludere una vendita che il tecnico non aveva incoraggiato?

 

[Slartibartfast]

Tieni conto che trovare una casa che non presenti nessun problema di carattere urbanistico è abbastanza difficile. Qualche cosa che non va la si trova quasi sempre. Bisogna riuscire a distinguere tra la difformità lieve (esempio una parete interna spostata di poco), la difformità sanabile, la difformità non sanabile, l'abuso vero e proprio. Se il tuo tecnico ti ha scoraggiato probabilmente c'erano problemi gravi, dovresti farti spiegare bene, per la casa che ti interessa, che problemi ci sono e cosa comporta comprare lo stesso o sanare.

 

[PyerSilvio]

Tieni conto che trovare una casa che non presenti nessun problema di carattere urbanistico è abbastanza difficile. Qualche cosa che non va la si trova quasi sempre. Bisogna riuscire a distinguere tra la difformità lieve (esempio una parete interna spostata di poco), la difformità sanabile, la difformità non sanabile, l'abuso vero e proprio. Se il tuo tecnico ti ha scoraggiato probabilmente c'erano problemi gravi, dovresti farti spiegare bene, per la casa che ti interessa, che problemi ci sono e cosa comporta comprare lo stesso o sanare.

Fermo restando, che un tecnico che scoraggia un acquisto per delle pratiche di risanamento da fare, dev’essere un genio.

Un vero somaro.
Altro che ringraziarlo.

Se vi sono interventi e pratiche da fare, a maggior ragione, servirebbe la sua assistenza.

Che dovrebbe essere nel suo interesse espletare.