Proposta e accettazione condizionata e caparra confirmatoria

[francesca63]

Un altra domanda per favore: è vero che il contratto preliminare deve ssere redatto come atto pubblico come il rogito (contratto definitivo) notarile di vendita?

No.
Per vendita di beni immobili è necessaria la forma scritta,ma basta una scrittura privata.
Non è necessario l'atto pubblico,che è consigliabile solo in determinate situazioni,considerate più rischiose,nell'interesse dell'acquirente e a sue spese.
Nella mia passata carriera di agente immobiliare (dal 1999 al 2012) non mi è mai capitato di assistere a contratti preliminari fatti presso il notaio;me ne sono sempre occupata io in prima persona nel mio studio.

 

[mario 108]

Un altra domanda Francesca63: nella pratica è molto diffuso il ricorso all'esecuzione vendita forzata emessa dal giudice ai sensi dell'articolo 2932 cc ? Appunto nel caso che un venditore si rifiuti dopo un accordo preliminare (proposta e accettazione) di stipulare un contratto prelimininare ? perchè mi sembra di aver letto che questa procedura è comunque lunga nel tempo e la proprietà passa quando tutto il procedimento diventa definitivo con tutti i gradi di giudizio e quindi passa in giudicato. Quindi anche per l'acquirente che si vede negare l'acquisto converrebbe farsi dare un congruo risarcimento e cercarsi un altro immobile. invece a te risulta che il 90% delle volte che salta l'accordo tra acquirente e venditore si ricorre in massa al giudice, anche aspettando degli anni, pur di ottenere una sentenza che sancisca il passaggio di proprietà?

 

[francesca63]

invece a te risulta che il 90% delle volte che salta l'accordo tra acquirente e venditore si ricorre in massa al giudice, anche aspettando degli anni, pur di ottenere una sentenza che sancisca il passaggio di proprietà?[/QUOT

A me non risulta niente di tutto ciò.In Italia spesso si "minaccia" di adire le vie legali solo per spaventare la controparte e convincerla a rispettare gli impegni.
La procedura è lunga e costa,quindi è necessario che l'acquirente abbia delle motivazioni molto molto molto forti per volerla affrontare,e che abbia tutte le carte in regola (firme dove servono,caparre versate,impegni adempiuti). Gli conviene accordarsi e cercare altro.
Però se decide di andare dal giudice per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto il proprietario non può vendere fino alla sentenza definitiva.
Ripeto,come deterrente può funzionare,ma nella pratica non capita quasi mai (nella mia esperienza personale mai )

 

[mario 108]

avrei una domanda da fare che conseguenze ci sarebbereo se prima di firmare il compromesso scrivesi quanto segue:?
"Il sottoscritto era ed è contrario alla presente vendita per due principali motivi uno è riferito al prezzo di 180.000 offerto dalla contro parte di ben 20% in meno rispetto all’importo di vendita pattuito con l’agenzia Immobiliare (poi sceso su forti pressioni della Signora M. a 195.000) ma soprattutto perché in tal modo non si rispettano le ultime volontà dei genitori dei fratelli F. che hanno lasciato nei loro testamenti la richiesta che il fratello maggiore P. agevolasse in tutti i modi il fratello minore M. all’acquisto della propria quota ereditaria.
Inoltre il sottoscritto ha firmato la letttera/controproposta dell'8 maggio scorso inviata per email all'Agenzia sotto una costrizione morale da parte del fratello P. e firma anche tale contratto preliminare sotto le stesse condizioni di costrizione psicologica".

 

[francesca63]

Inutilmente complicato,sinceramente è più difficile capire il tutto.

In linea generale,se si vuole vendere si vende,se non si vuole vendere non si vende.
Nessuno obbliga ad accettare proposte,soprattutto se la cifra offerta non soddisfa.
Se si firma qualcosa ,anche sotto costrizione morale,non serve a niente dire (o scrivere) "io non volevo".A parte situazioni di pericolo o di bisogno,
ognuno è libero di gestirsi,sapendo che ,se firma, si assume delle responsabilità .

probabilmente la situazione è complessa per i legami famigliari a cui fai cenno,ma ti garantisco che non è chiaro cosa vuoi dire,almeno per me.

 

[mario 108]

una domanda strettamente tecnica: è possibile se le parti (compratore e venditore)
sono d'accordo "salltare il contratto preliminare" e andare nello spazio di 20 30 giorni dal perfezionamento della proposta irrevocabile/acccettazione a stipulare direttamente il rogito notarile definitivo ?

 

[francesca63]

E' possibile,ed è abbastanza frequente quando passa poco tempo tra proposta/accettazione (cioè contratto preliminare di compravendita) e rogito.
È comunque necessario registrare tale contratto.

 

[mario 108]

forse non mi sono spiegato: fare solo, dopo proposta/ accettazione tramite agenzia (che secondo molti legali corrisponde già ad un vero contratto preliminare che comporta dei vincoli veri e propri) il rogito notarile e basta?

 

[francesca63]

No no ti sei spiegato benissimo e la mia risposta è quella di prima.
È possibile fare solo proposta/accettazione e poi rogito.