Proposta su immobile da sanare, come tutelarsi?

[specialist]

Ma tu frequenti Immobilio e conosci tutte le problematiche inerenti !

Questo è pacifico ma è anche vero che se tanto prima o poi va fatto, tanto vale farlo prima di mettere in vendita.

 

[PyerSilvio]

l'ok della banca non arriva, se ci sono irregolarità nell'immobile.
Situazione di stallo sicuro.

Ma non e' vero.

Se è vero che è in difficoltà economiche, allora il proprietario mai sanerà la situazione. Tu puoi scegliere se accollarti un abuso (e poi scoprire magari che è insanabile), oppure se passare oltre;

Ma non e' vero.

L'abuso resta in capo a chi lo ha commesso.

Se il venditore non ha soldi per sanare puo' farlo l'acquirente.
Per conto del venditore.
Intervento che necessariamente andra' ad incidere sul saldo prezzo, abbattendolo.

Le pratiche di questo genere sono le più appetibili di tutte.
Altro che andare a cercarsi i guai.

Considerato, che e' proprio lo stato di necessita' del venditore, che determina il grado di trattabilita' in una compravendita.

La cila o la scila in sanatoria, come una nuova licenza di costruire, dotera' il fabbricato e quindi il titolo di proprieta', di una doppia corrispondenza, tra lo stato effettivo dei luoghi e la concessione rilasciata dal Comune di riferimento.

Non e' un caso che siano previste delle sanzioni, per ottenere la conformita' urbanistica, che invece non ci sono per correggere gli errori catastali.

Quale sarebbe la "strategia" preferibile?

Vai a fare la proposta!
Per l'immobile da sanare.

Senza aver paura della tua ombra.

Che e', probabilmente, la vera motivazione per cui giri a vuoto da più di due anni.

Altro che sfortunato.

Fin dalla notte dei tempi, la compravendita immobiliare, si fonda sullo scambio, oggigiorno dei soldi.
La fortuna va bene se lanci la pallina o se giri la ruota.

Per fare la proposta basta pure un minimo di caparra di mille euro.

Di che hai paura??
Di perdere i mille euro o che il mediatore se ne vada alle Maldive col tuo assegno dagli effetti sospesi?

L'azione ti conferisce la qualita' di promissario acquirente.
Il venditore e' catturato e cio' ti consente, di mettere le mani sopra l'immobile, quel tempo necessario che ti occorre per "scavare" nei carteggi.
Se quello che intendi comperare e' adatto alle tue esigenze abitative ed economiche procederai. Altrimenti ti riprendi l'assegno.

Diversamente, puoi sempre prendere per oro colato, l'igenuita' dei consigli che ti sono arrivati dal club dei benpensanti.

 

[Zirtec]

Con sospensiva mutuo, il venditore non incassa la caparra, che resta all'agente in deposito fino a ok della banca.
Ma l'ok della banca non arriva, se ci sono irregolarità nell'immobile.

Lo avevo pensato. Immagino (solo immagino, non ho riscontri) che l'agente spingerebbe per non inserire una sospensiva mutuo.
Ma, facendo solo un esercizio di ipotesi, sarebbe sufficiente una clausola sospensiva per la regolarizzazione (per quanto ben definita) a tutelare una proposta senza clausola mutuo? Non ci sono troppi rischi, considerando la pratica di mutuo da far approvare? Ovviamente parlo dei rischi legati ai requisiti dell'immobile (se non si richiede una clausola mutuo, diamo per scontato che c'è certezza sui requisiti economici...).
Tutti diranno, se non è regolare, allora salta tutto.
Nella mia esperienza, circa il 60% degli immobili visti ha quasi sempre una piccola regolarizzazione da fare (tra dichiarate dal proprietario e non, basta un semplice controllo): non sto esagerando! Piccole cose, ma...
Solo per capire se effettivamente inserire una sospensiva di regolarizzazione, possa essere una prassi sufficientemente tutelativa, o se rimane qualche rischio.

 

[Bagudi]

I notai non rogitano se gli viene detto che ci sono delle difformità, per cui sei tutelato comunque.

Proprio perchè, come dici, non c'è quasi un immobile conforme...

 

[francesca63]

Solo per capire se effettivamente inserire una sospensiva di regolarizzazione, possa essere una prassi sufficientemente tutelativa, o se rimane qualche rischio.

Si, una tale condizione sospensiva ti tutela, scritta bene e con tempistiche ben definite, sempre che ci siano certezze sul fronte economico /reddituale per il mutuo.

 

[specialist]

Se il venditore non ha soldi per sanare puo' farlo l'acquirente.
Per conto del venditore.

Con l'abuso il notaio non fa il rogito e la banca non eroga il mutuo. I notai generalmente (e anche giustamente) non sono disposti a far sottoscrivere nell'atto dichiarazioni di accettazione dello stato di fatto.

 

[Zirtec]

Non e' un caso che siano previste delle sanzioni, per ottenere la conformita' urbanistica, che invece non ci sono per correggere gli errori catastali.

Nel caso specifico, ho incertezza sulla conformità urbanistica: una delle vie che mi proponevo, era proprio quella di verificare prima questo aspetto (e quello che comporta a livello economico) con l'intervento di un tecnico. Visto che non mi è stato messo a disposizione il progetto originale o l'ultimo titolo edilizio (purtroppo vedo che è una prassi consolidata).

Per fare la proposta basta pure un minimo di caparra di mille euro.
Di che hai paura??

Sinceramente non credo che a Roma si accettino proposte con caparre di 1.000 € (non so in altre città). Se un immobile ha un prezzo interessante, anche se con problematiche di questo tipo, non ha problemi a ricevere proposte. Ma per essere considerate serie, devono predisporre caparre superiori (almeno 10.000 € da quello che vedo).

L'azione ti conferisce la qualita' di promissario acquirente.
Il venditore e' catturato e cio' ti consente, di mettere le mani sopra l'immobile, quel tempo necessario che ti occorre per "scavare" nei carteggi.
Se quello che intendi comperare e' adatto alle tue esigenze abitative ed economiche procederai. Altrimenti ti riprendi l'assegno.

Rimango perplesso rispetto a certe soluzioni.
A volte mi sembra che si parli delle compravendite di immobili come fossero un "gioco da azzardo". Capisco il suggerimento ad approfittare delle "occasioni". Ma perché non chiedere di poter fare le verifiche prima?

Fermo restando che determinate situazioni d'irregolarità esistono e spesso non sono chiare nemmeno agli attori in gioco (proprietario e AI), mi sembra assurdo ragionare in termini di proposte "al buio".
In generale, sarebbe corretto che certe situazioni siano sanate prima della vendita. In caso di necessità, che almeno siano chiarite.
Poi, se per "x" motivi (impossibilità economica, ignoranza in materia, etc) non è stato fatto nemmeno questo, continuo a credere che la strada più adatta sia quella di far intervenire un tecnico per valutare. Se il proprietario non è d'accordo... per me, diventa un motivo escludente. Se acconsente, sulla base delle valutazioni tecniche, si possono predisporre proposte e/o accordi molti più chiari e definiti, anche in termini di clausole e sconti sul prezzo.
Per quanto sia una soluzione che vedo poco praticata, personalmente, mi sembra la via più razionale. Sempre che l'immobile interessi tanto da voler insistere.

ps. non sono un geometra, architetto o in qualche modo interessato a difendere la categoria tecnica! Semplice considerazione personale sulla base dell'esperienza che sto maturando...

 

[Bagudi]

E' un bel ragionamento, ma purtroppo non è molto condiviso dal popolo dei proprietari, quindi dubito troverai molti appartamenti che abbiano già tutto pronto.

Ma, dal momento che è quasi la regola, se un appartamento interessa seriamente si possono anche aspettare i tempi dell'accesso in comune.

 

[cafelab]

concordo,
passi le tramezzature interne, ma la differenza di perimetro va sicuramente approfondita

 

[PyerSilvio]

Visto che non mi è stato messo a disposizione il progetto originale o l'ultimo titolo edilizio (purtroppo vedo che è una prassi consolidata

Ma e' normale caro mio che sia cosi'.

Perche', ancora più consolidate e frequenti, sono le prassi poste in essere dai "clienti tipo" come te.
Che vorrebbero "scavare" nelle questioni altrui, per poi concludere in un nulla di fatto, come gli capita da oltre due anni a questa parte.

Clienti più nocivi, di quelli che in gergo, si definiscono i "collezionisti di piantine".
Che almeno se ne stanno a casa loro.

non credo che a Roma si accettino proposte con caparre di 1.000 € (non so in altre città). Se un immobile ha un prezzo interessante, anche se con problematiche di questo tipo, non ha problemi a ricevere proposte. Ma per essere considerate serie, devono predisporre caparre superiori (almeno 10.000 € da quello che vedo).

La proposta e' una promessa a stipulare un nuovo contratto.

Quello preliminare di compravendita.
Che rimanda ancora alla stipula di un'altro contratto.
Quello definitivo che e' il rogito.

Mille alla proposta piu nove al preliminare fanno dieci di caparra.
A Roma come in tutte le parti del mondo.

Contratti, che possono prevedere sospensive e condizioni delle più svariate e che possono soddisfare, anche le richieste degli scavatori patentati più appassionati.

In generale, sarebbe corretto che certe situazioni siano sanate prima della vendita. In

La compera e la vendita sono due elementi identici e contrari.

Se fosse fondato quanto sostieni, di converso allora, il venditore dovrebbe pretendere che anche tu acquirente, mostrassi tutti i soldi che occorrono per comperare, prima di varcare la soglia di casa.

Mentre invece garantisci, sempre ammesso che ti decidi a fare la proposta, di arrivare con tutti i soldi solo al rogito.

Per gli stessi effetti, il venditore, garantisce pure lui la conformita' al rogito.
Diversamente ne risponde in solido.

Senza fare salti nel buio né chissa' quali manovre azzardate.

La verita', e' che i clienti come te, sono convinti che le loro proposte vengano accettate, non appena vengono formulate.
Come se il venditore, non aspettasse altro che te, per svendere la casa o costringerti a comperarla, tirandotela addosso.

La cosa divertente, e' che nemmeno riuscite a capire che cio' che vi accade, e' l'esatto contrario:
L'indifferenza

Venditore ed intermediario, non vi danno tanto importanza, perche' probabilmente in quello stesso tempo da devolvere, si puo' reperire un pretendente più efficace, a cui invece dedicare, tempo e risorse, per le opportune verifiche che occorrono.

La differenza sostanziale e la disparita' di trattamento, tra un promissario acquirente ed un Pinco pallino qualsiasi.