Proposta vendita appartamento con pagamento di una parte a rate

[ingelman]

ho trovato l'acquirente che mi ha fatto la proposta di pagarmi una parte a rate perché non gli danno tutto il mutuo.

Grazie sono stata dal notaio e mi ha detto in pratica che la certezza di prendere tutti i soldi non me la dà niente solo l'ipoteca legale ma ha costi eccessivi. O faccio la riserva di proprietà però nel caso non dvesse pagare devo ridarle tutto o trattenere penale

PATTO DI RISERVATO DOMINIO, con cui, se il creditore non ti salda fino all'ultima rata il bene torna in tuo possesso.

e tu pensi che con queste soluzioni proposte la Banca erogherà il mutuo all'acquirente?
MooOOolto improbabile.

La cifra é minima si tratta di tribolare per un anno e mezzo. Dobbiamo solo decidere se accettare il rischio di veder sfumati 15.000

in effetti la cifra non è spaventosa ma al fine di valutare i rischi bisognerebbe capire a quanto hai venduto, quanto è l'importo di mutuo che erogano all'acquirente e soprattutto quanto l'acquirente stesso ha impegnato delle sue risorse economiche ....
Es.
se l'appartamento venduto a 100K l'acquirente di suo ha impegnato 5K e il mutuo 80K .... i 15.000 euro non sono poi una somma così piccola e soprattutto il rischi che non ti paghi sono altissimi
Se i presupposti sono questi fossi in te abbandonerei o quantomeno suggerirei all'acquirente di trovare un'altra forma di finanziamento riferito alla differenza.

 

[venditore]

e tu pensi che con queste soluzioni proposte la Banca erogherà il mutuo all'acquirente?
MooOOolto improbabile.

in effetti la cifra non è spaventosa ma al fine di valutare i rischi bisognerebbe capire a quanto hai venduto, quanto è l'importo di mutuo che erogano all'acquirente e soprattutto quanto l'acquirente stesso ha impegnato delle sue risorse economiche ....
Es.
se l'appartamento venduto a 100K l'acquirente di suo ha impegnato 5K e il mutuo 80K .... i 15.000 euro non sono poi una somma così piccola e soprattutto il rischi che non ti paghi sono altissimi
Se i presupposti sono questi fossi in te abbandonerei o quantomeno suggerirei all'acquirente di trovare un'altra forma di finanziamento riferito alla differenza.

Allora vendo 118, 80.000 euro di mutuo (in base al reddito gli danno solo quello) 22000 euro con bonifico e il resto a rate. Secondo me avrebbero anche il resto ma se le vogliono tenere per fare i lavori (ma é solo una supposizione). Il mio timore a questo punto è anche se il perito valuta di meno la casa e quindi mancherebbero ancora soldi. Io poi tra l'altro con parte di questi soldi dovrei estinguere il mutuo

 

[ingelman]

Il mio timore a questo punto è anche se il perito valuta di meno la casa e quindi mancherebbero ancora soldi

diciamo che l'incognita del valore di perizia esiste sempre
chiaramente è difficile per noi dire se il prezzo che avete concordato è in linea con il mercato della tua zona

però analizzando da quello che ho capito gli erogherebbero 80.000 in base ai loro redditi, quindi ipotizzando pure che troviate un perito stretto di maniche anche se attribuisce all'immobile un valore di 100K gli 80K di mutuo rientrano in un rapporto ltv dell'80%, anche in quel caso sarebbe fattibile.

Il problema resta su come andarti a garantire qui 15k mancanti
Se in un atto di compravendita il prezzo non viene saldato il conservatore se non espressamente esonerato è obbligato a iscrivere d'ufficio l'ipoteca legale

bisognerebbe poi capire come la banca erogante interpreterebbe questo residuo prezzo non saldato anche se poi essendo mutuo e compravendita atti contestuali e come datore d'ipoteca figurerà l'acquirente stesso (quindi il problema del residuo potrebbe essere superabile solo da un punto di vista tecnico).

Pur volendo immaginare come ipotesi che tecnicamente riesci a fare l'atto anche garantendoti con cambiali ipotecarie ipoteca di 2° grado, se non ti paga il restante la vedo difficile recuperare questo credito.

Senti comunque il notaio cosa ti consiglia ma fossi in te proverei a tenere duro o quantomeno a ridurre il più possibile quella cifra restante che non sembra essere così eccessiva