Proprietari possono affittare un locale senza il consenso di tutti

[onestblu]

Buongiorno a tutti
sono una nuova iscritta e spero vivamente di non commettere errori chiedendo.
ho un locale di circa 1000 m² di cui sono comproprietaria con altri 4 fratelli. Da Maggio 2013 il locale è sfitto e gli altri comproprietari hanno urgenza di affittare l'immobile ad una prima proposta che si fa carico di tutte le responsabilità. Io non voglio accettare questa proposta perché l'unica garanzia che mi viene dichiarata è l'anticipo di 3 mensilità più una mese corrente. Sarei disposta addirittura a frazionare ma mi hanno detto che senza l'approvazione della maggioranza non è possibile. Il punto è che devo affittare obbligata da loro e dalla loro scelta, non posso frazionare altrimenti bloccherei questo eventuale fitto (a cui sono contraria), come posso slegare questa unione? c'è una legge che mi tutela? se fossi obbligata a procedere con un contratto di locazione posso avviare in parallelo una causa di frazionamento? Infine nell'eventualità dovessi forzatamente accettare la proposta e acconsentire ad un contratto di locazione, posso riservarmi di una postilla, di una qualsiasi cosa che mi consenta di chiedere un risarcimento al resto dei proprietari se l'affittuario dovesse portare danni (come immagino)?
Spero tanto in un vostro parere!!!
Grazie mille!

 

[un povero notaio]

Si, gli altri proprietari possono affittare il locale senza il tuo consenso, ma rispettando le regole condominiali: convocazione di assemblea, votazione a maggioranza e verbale di delibera. Tu avrai diritto alla tua quota proporzionale. E basta. Puoi bloccare l'iniziativa chiedendo la divisione giudiziale (non il frazionamento come erroneamente dici) e trascrivendo la citazione. La divisione coattiva è un diritto di ciascun singolo comproprietario e gli altri non possono opporvisi. Il Giudice prima verifica se l'immobile si può dividere comodamente, e se non è possibile mette l'iimobile all'asta e divide il ricavato.
Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara

 

[onestblu]

Grazie di cuore Massimo, mi hai appena dato una splendida notizia e te ne sono grata! il locale ha più ingressi indipendenti e distanti l'uno dagli altri credo che questo sia un elemento favorevole per la verifica di un Giudice alla divisione comoda e pratica per tutti.
Approfitto della tua gentilezza per chiederti un altro suggerimento: a chi sarebbe meglio mi rivolgessi per chiedere la divisone coattiva? al mio avvocato, ad un notaio? ho 24 anni e sono circondata da iene, entrare in questo forum non credevo mi avesse portato informazioni tanto utili e quindi vi ringrazio davvero!

 

[studiopci]

Salve, non voglio attirarmi le ire di Massimo ma devi rivolgerti al tuo avvocato ( o incaricarne uno ) che dovrà rappresentarti nella divisione giudiziale. Fabrizio

 

[onestblu]

Bene! Grazie Fabrizio!

 

[Albino Zucc]

Bene! Grazie Fabrizio!

Sappi però che operazione lunga e costosa. Molto costosa : spese legali + CTU +CTP+imposte di trascrizione della sentanza+imposte di registrazione della sentenza+spese notarili.
La lunghezza è anche più di 10 anni se tutto va bene.
Meglio trattare con le iene e sperare nel buon senso generale. Non è detto che l'affitto propostoti sia cattivo. Cosa vorresti di più come garanzia? Avete un buon legale per la stesura del contratto ?
Tra la teoria ( dei notai e degli avvocati ) e la pratica ( del tribunale ) c'è di mezzo il mare. Auguri !

 

[onestblu]

Buonasera Albino, grazie, grazie davvero!
e quanto c'hai ragione!
immagino che si tratterà di un percorso lungo e costoso e credo che stavolta dovrò affrontarlo, se non altro perché è una situazione che si ripete ogni fine contratto di locazione.
il mio disaccordo nasce dal fatto che una proprietà piuttosto estesa e in ottime condizioni potrebbe aspirare a ricevere diverse proposte, da valutare insieme, non fermarsi alla prima persona arrivata dopo pochi mesi che il locale è stato liberato dal precedente locatario. Non ho avuto neanche il tempo di dirlo che il mio locale era sfitto! gli altri comproprietari non hanno intenzione di perderci tempo e hanno concordato (senza me) un prezzo di affitto paurosamente basso + le tre mensilità anticipate.
In questa situazione sono coinvolti più avvocati, il mio avvocato personale è bravo, cerca di mediare per il bene di tutti. Io però, se devo essere onesta, non mi sento tutelata, sono l'unica con un lavoro precario e con un mutuo sulle spalle, sono la più piccola e loro agiscono un po' di prepotenza e senza interpellarmi. Per ora, qualunque mia idea non è stata accettata e sono già stata "richiamata" perché ostacolo il buon fine di un contratto.
Che dire, sono anche disposta a sottostare per l'ennesima volta alle loro condizioni ma nel frattempo mi informo per i costi sulla divisione
Chiedo scusa per essermi dilungata e grazie ancora!!!

 

[Pennylove]

Prima di affrontare un giudizio divisionale andrebbero accertate alcune cose: in primo luogo se la divisione sia possibile a tutti gli effetti. Lo scioglimento, per divisione, della comunione potrebbe essere bloccato da diverse variabili, ad esempio da disposizioni testamentarie, se si tratta di comunione ereditaria originata da un testamento (salvo valutazione e sblocco da parte del giudice, su istanza di uno dei contitolari) ovvero da patto contrario, vale a dire se i contitolari hanno concordato di rimanere in comunione (tale patto, però non può eccedere i 10 anni, in base all’art. 1111, co. 2, cod. civ.).

Inoltre l’autorità giudiziaria potrebbe, a sua discrezione, sospendere la divisione: il giudice, su istanza di uno dei coeredi, potrebbe sospendere, per un determinato periodo (non eccedente i 5 anni, in base all’art. 1111, co. 1, cod. civ.) la divisione del bene, se ravvisasse che l’immediata sua esecuzione può recare pregiudizio al patrimonio ereditario.

In ogni caso, prima di andare dal giudice statuale, è possibile utilizzare conciliazioni alternative extragiudiziali, in particolare esperire il tentativo preventivo di mediazione che costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale (se non altro per i prossimi quattro anni). In alternativa, la nostra amica onestblu può sempre:

a) concordare la cessione della quota di sua spettanza sull’immobile in oggetto (gli altri “comunisti” – così si chiamano i contitolari - hanno, comunque, diritto di prelazione su soggetti terzi, da esercitarsi entro due mesi dall’ultima notifica);

b) concordare con gli altri partecipanti alla comunione la vendita del bene comune e dividerne il ricavato.

 

[smoker]

Si, gli altri proprietari possono affittare il locale senza il tuo consenso, ma rispettando le regole condominiali: convocazione di assemblea, votazione a maggioranza e verbale di delibera.

Qualora gli altri proprietari non rispettassero le regole condominali cosa succederebbe?

Smoker

 

[un povero notaio]

Salve, non voglio attirarmi le ire di Massimo ma devi rivolgerti al tuo avvocato ( o incaricarne uno ) che dovrà rappresentarti nella divisione giudiziale. Fabrizio

No problem! hai detto il giusto, la competenza non è notarile: la divisione coattiva è una causa di competenza dell'avvocato. E poi io non mi adiro mai

Certo una causa è una causa, e a me non piacciono affatto le cause: sono lente e costose in Italia, cose da terzo mondo. Ma è una arma micidiale che può far venire a miti consigli i comproprietari che fannno le bizze.