Il quesito è abbastanza confuso, ad ogni modo, provo a rispondere. Se vuoi sapere che cosa succede, in sede di proroga, per un immobile in comproprietà già cedolarizzato in capo a tre locatori, ti posso dire che i comproprietari sono liberi di confermare o revocare disgiuntamente l’opzione cedolare in relazione alla singola quota di immobile locato:
a) se tutti optano per il regime sostitutivo (tre SI’ nel quadro D), l’imposta di registro non è dovuta;
b) viceversa, in presenza di scelte differenti (ad es. due SI’ (conferma cedolare) e un NO (revoca cedolare), nel quadro D) l’imposta di registro (che non può essere inferiore all’ammontare minimo previsto per legge = € 67), deve essere determinata in base alla percentuale di possesso.
Ad esempio: contratto di locazione 4+4 / canone annuo di locazione = € 7.200,00 / contitolarità A, B e C = 33,33% / A e B confermano l’opzione / C la revoca
L’imposta di registro dovuta per il contratto va calcolata sulla parte di canone imputabile a C, applicando a tale importo l’aliquota del 2% = € 48,00 (7200 x 33,33% x 2%). Pertanto, l’imposta, pari a € 67,00 (minimo) è dovuta solidalmente da C, oltre che, secondo il principio di solidarietà, dal conduttore coobbligato, che prima aveva beneficiato degli effetti dell’opzione per la cedolare secca fatta da tutti i locatori (dalla revoca di uno dei comproprietari discende la reviviscenza dell’obbligo di pagamento dell’imposta di registro).
Il tutto deve transitare attraverso il modello RLI (telematico, laddove ne sussista l’obbligo di utilizzo): se utilizzi la versione web del software RLI, dovrai indicare nel quadro D i locatori che hanno confermato ovvero revocato l’opzione per la cedolare secca e calcolare l’imposta da versare sulla base dei dati inseriti.
Ai fini dell’adeguamento del canone, l’opzione esercitata da uno o più locatori – secondo la tesi (sprovvista di fondamento civilistico) dell’Agenzia delle Entrate nella circolare n°26/E/2011, par. 8.3 - comporta la rinuncia all’aggiornamento ISTAT anche da parte di chi non ha optato. Se è vero – come ha precisato più volte l’Agenzia – che l’opzione compete a chi l’esercita, il diritto di optare per l’applicazione del regime della cedolare secca e la parallela rinuncia agli aggiornamenti del canone non spettano, a onor del vero, alla collettività dei comproprietari impersonalmente, ma a ciascun comproprietario individualmente considerato, alla stessa stregua del potere dispositivo sulla cosa, con la conseguenza che il mancato esercizio congiunto del diritto di opzione da parte di tutti i comproprietari, non deve incidere, in alcuna misura, negativamente sulla posizione del singolo che non l’abbia esercitata. Ne deriva, quindi, che la rinuncia all’aggiornamento del canone non può giovare al conduttore che per le parti del credito spettanti a quei comproprietari che hanno optato per la cedolare secca: non a caso l’art. 1301, co. 2 cod. civ. (Remissione) precisa che “Se la remissione è fatta da uno dei creditori in solido, essa libera il debitore verso gli altri creditori solo per la parte spettante al primo”.
La maggior parte degli uffici locali delle Entrate ritiene inoltre che in sede di proroga non sia necessario inviare la comunicazione al conduttore contenente la rinuncia agli aggiornamenti del canone, in quanto l’opzione non è stata revocata. La scrivente ritiene, invece, che la comunicazione, tramite lettera raccomandata (di importanza fondamentale nel sistema della cedolare, in quanto la comunicazione tardiva non è più ravvedibile), debba essere nuovamente inviata (non sembrano esistere controindicazioni nell’invio di un’unica raccomandata, sottoscritta da ciascun comproprietario optante ovvero revocante), sebbene tale comunicazione sia già stata spedita ovvero contenuta in apposita clausola contrattuale, in quanto gli effetti dell’opzione (salvo revoca) non possono superare la prima scadenza (“Il contratto è stipulato per la durata di anni ………. dal ………. al ………… “), venendo a cessare al raggiungimento del primo termine, fino a quando cioè il locatore potrebbe legittimamente evitare la prosecuzione del rapporto per le fattispecie previste dalla legge.
A tal fine, la circolare n°20/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate (Risposta 3) ha precisato che, anche se la normativa vigente non prevede alcuna forma di comunicazione al conduttore, il comproprietario che revoca l’opzione per la tassazione sostitutiva, è bene ne dia comunicazione alla parte conduttrice (prima del termine del versamento dell’imposta di registro) e, in ipotesi di pluralità di conduttori, la comunicazione, ancorché operata con unico atto, avendo, appunto natura di atto unilaterale recettizio, è espressamente previsto (non già dal D.Lgs n°23/2011, ma dall’Amministrazione finanziaria) che vada distintamente operata in favore di ciascuno di essi (Agenzia delle Entrate, circolare n°26/E/2011, par. 2.3).
