Prossimo affitto prima casa, tante domande!

[elec81]

Buongiorno a tutti,
da poco frequento il forum e spero possiate essermi d'aiuto nella sciogliere alcuni dubbi che ho inerenti l'affitto del mio appartamento.

Devo affittare quella che è la mia prima casa a seguito della decisione di andare a convivere.

Ho già una persona interessata all'affitto che ha dato disdetta dalla casa precedente, entrerà indicativamente con l'inizio di maggio, abbiamo definito la cifra mensile per l'affitto.

Ho ora una serie di dubbi, che cercherò di esporvi in maniera dettagliata:

- vorrei proporre un'affito 3+2 a canone concordato, per avere indicazione di quello che è il prezzo previsto devo rivolgermi al mio comune, giusto? (essendo un conoscente abbiamo fatto un prezzo molto basso, penso che rientri nella cifra prevista per il mio comune)
- devo fare la voltura di luce/gas all'inquilino?
- idem per le spese condominiali, devo essere intestate a lui o a me?
- per quanto riguarda il contratto d'affitto, posso predisporlo io e poi depositarlo? o devo per forza appoggiarmi ad un intermediario?
- devo per forza farmi lasciare una caparra?

Ho un ultimo quesito di natura fiscale:
- questo appartamento è la mia prima casa. La persona che entrerà ci prenderà la residenza. Immagino che dunque io debba spostare la mia. Il problema è che in questo modo perderei la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo e dovrei andare a pagare IMU, c'è una qualche possibilità di evitarlo? mantenere la residenza nello stesso paese potrebbe avere senso?

Grazie a tutti quelli che potranno aiutarmi!

 

[Zagonara Emanuele]

1) Pe ril calcolo del canone di locazione in canone agevolato e/o concordato devi utilizzare le tabelle che il tuo Comune mette a disposizione (sempre che sia un Comune ad alta densità abitativa e quindi sia possibile stipulare questo tipo di contratto).

2) Volturare le utenze di acqua, gas, luce e TARI sarebbe la cosa più giusta da farsi (anche a tua tutela);

3) Le spese condominiali dovranno essere ricalcolato in quanto una parte sarà di competenza tua ed una parte di competenza dell'inquilino.
Resta tuttavia il fatto che se l'inquilino non dovesse pagarle, tu rimani comunque responsabile nei confronti del condominio e quindi tenuta a versarle in sua vece.

4) Per quanto riguarda il contratto di affitto non devi necessariamente rivolgerti ad un agente immobiliare, ma puoi farlo anche da te.
Tuttavia, se non ha esperienza al riguardo è meglio che ti fai seguire da qualcuno che sia comtetente.

5) La caparra e/o deposito cauzionale non è obbligatorio.
E' facoltà delle parti concordarsi per il versamento di una somma pari ad 1, 2 o 3 mensilità, o anche nessuna mensilità

6) Se l'inquilino porterà la propria residenza nell'immobile, le conseguenze di natura fiscale per te sono inevitabili.
L'unica variante potrebbe essere quella relativa all'IMU, in quanto alcuni Comuni riconoscono l'esenzione anche se non hanno la residenza nell'immobile oggetto dell'imposta, ma comunque nel Comune dove l'immobile si trova.
Per sapere se nel tuo caso sia possibile, devi sentire l'ufficio Comunale preposto.

 

[elec81]

Grazie Emanuele,
mi sto rivolgendo ad un ufficio preposto nel mio comune che mi può aiutare con la questione del canone agevolato (da un primo contatto telefonico mi è sembrato di capire che se procedo con questa tipologia di contratto mi fanno calcoli+contratto+ posso non pagare IMU) .
Per quanto riguarda le spese condominiali, da quanto ho letto le straordinarie in carico a proprietario le ordinarie in carico ad inquilino. Essendo uno stabile nuovo, su cui non ci dovrebbero essere le straordinarie (o cmq negli ultimi 3 anni non ce ne sono state), non è possibile mettere nel contratto che siano tutte in carico all'inquilino?

 

[Roby]

No alucne spese anche se lo riporti nel contratto restano a tuo carico, tipo il compenso all'amministratore e l'assicurazione dello stabile.

 

[Andrea Occhiodoro]

Buonasera elec81,
i contratti di locazione a canone concordato sono contratti tipo definiti in base ad accordi locali tra associazioni di proprietari e di inquilini. Essi consentono vantaggi fiscali per il locatore ma lasciano minima autonomia contrattuale alle parti stipulanti. In particolare per gli oneri accessori (spese condominiali) deve essere obbligatoriamente adottata la tabella chiamata ALLEGATO G del DM 30 dicembre 2002.

 

[elec81]

Grazie a tutti quanti, mi sono scaricata la tabella suggerita.

Ho un'ultima domanda davvero molto tecnica.

Trattasi di casa di cooperativa, nell'atto di assegnazione si parla della possibilità di dare l'appartamento in locazione dopo 5 anni dall'assegnazione.

L'atto di assegnazione è datato gg/mese/2013, mentre all'interno si dice che la cooperativa assegna dal gg/mese/2010.

Quale di queste due date devo tener conto per contare i 5 anni?

Grazie

 

[elec81]

A seguito dell'appuntamento, a netto di tutte le tasse, IMU etc, mi conviene comunque una tipologia di contratto libero. Se faccio contratto libero posso invece lasciare tutte le spese condominiali (tranne straordinarie) in carico all'inquilino inserendolo nel contratto? Mi sono rivolta ad un'agenzia che mi ha proposto 100€ per disbrigo pratiche (formulazione contratto+ registrazione), è un prezzo onesto?
Grazie

 

[Roby]

Molto onesto